中山小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

仙台市青葉区の2026年公示地価、都心商業地と郊外住宅地に広がる価格差

2026年公示地価の仙台市青葉区は、住宅地平均が49.3万円/坪、商業地平均が372.2万円/坪となり、前年比はそれぞれ+4.1%、+7.1%でした。商業地では中央2丁目6番16外が前年比+13.1%となる一方、住宅地では上愛子字大針5番が前年比+0.0%で、立地による違いが表れています。実態検証では、住宅地・商業地とも区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均値は地点全体の変化と整合しています。ただし、価格水準は駅前中心商業地と農地の多い郊外住宅地で大きく異なるため、用途と立地を分けて読む必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価では、青葉区の住宅地60地点の平均が49.3万円/坪、商業地50地点の平均が372.2万円/坪です。商業地平均は住宅地平均を大きく上回っており、仙台駅周辺を含む中心商業地域と、区内各地に広がる住宅地域が併存する相場構造が表れています。

住宅地の継続地点における前年比の中央値は+4.2%で、第1四分位が+3.0%、第3四分位が+5.4%、四分位範囲が2.4ポイントです。上昇率の中心は+4%前後にある一方、地点ごとの差も一定程度あり、区平均だけでなく個別立地の確認が重要です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+4.1%、商業地平均は前年比+7.1%でした。地点別では、2026年公示地価の中央2丁目6番16外が403.3万円/坪、前年比+13.1%、国分町1丁目6番5が386.8万円/坪、前年比+12.8%、五橋1丁目1番3が423.1万円/坪、前年比+12.5%です。上昇率が大きい地点が商業地に並び、用途別平均でも商業地の伸びが住宅地を上回っています。

上昇率が小さい地点は、2026年公示地価の上愛子字大針5番が2.6万円/坪、前年比+0.0%、鷺ケ森1丁目5番26が17.9万円/坪、前年比+0.4%、国見ケ丘3丁目9番12が31.7万円/坪、前年比+0.8%で、いずれも住宅地です。地点群は下落ではなく、上昇率が小さい、または横ばいの地点として捉える必要があります。

町丁目別の2025年参考集計では、上杉の商業地が259.8万円/坪、前年比+7.3%、栗生の住宅地が31.3万円/坪、前年比+6.6%、国分町の商業地が324.5万円/坪、前年比+6.0%でした。国分町は11地点の集計ですが、ほかは10地点未満であるため参考値です。また、2026年公示地価との調査年が異なる参考比較であり、今年の区平均と直接比較するものではありません。

変化の要因

2026年公示地価では、住宅地の平均が49.3万円/坪、前年比+4.1%であるのに対し、商業地は372.2万円/坪、前年比+7.1%です。同じ公示地価内では、商業地の中央2丁目6番16外、国分町1丁目6番5、五橋1丁目1番3がいずれも前年比+12%台以上となる一方、住宅地の上愛子字大針5番、鷺ケ森1丁目5番26、国見ケ丘3丁目9番12は前年比+1.0%未満でした。この内訳から、今年の変化は用途や立地によって幅があり、中心部の商業地点で相対的に高い上昇率が確認できます。

価格水準にも立地差があります。2026年公示地価の住宅地では、マンションやアパートが混在する錦町1丁目10番が176.9万円/坪であるのに対し、農家住宅と農地が多い上愛子字大針5番は2.6万円/坪です。商業地では、仙台駅前の中心商業地域にある中央1丁目813番が1,613.2万円/坪で、低層店舗とマンションが混在する郊外側の栗生6丁目8番1外は31.1万円/坪です。同じ用途でも、駅への近さ、街並み、土地利用の集積度が異なる地点を含むことが、区内の価格帯の広さとして表れています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地平均は55.6万円/坪、前年比+4.5%、商業地平均は342.6万円/坪、前年比+6.5%でした。上昇率が大きい地点は木町通1丁目210番1の194.4万円/坪、前年比+11.6%、五橋2丁目73番の225.8万円/坪、前年比+10.0%、立町20番4外の216.5万円/坪、前年比+9.2%です。一方、上昇率が小さい地点もすべてプラスで、八幡4丁目66番5が前年比+2.2%、国分町2丁目14番25外が前年比+2.3%、一番町4丁目9番4外が前年比+2.7%でした。2025年地価調査でも、商業地を中心に地点間の伸びの差が確認できます。

注目地点

2026年公示地価の錦町1丁目10番は、マンションやアパートが混在する錦町の住宅地域にあり、勾当台公園駅から約9分です。176.9万円/坪、前年比+3.6%という水準は、駅前商業地そのものではなく、中心部に近い共同住宅中心の住環境を反映したものと解釈できます。住宅地平均49.3万円/坪より高い背景には、郊外住宅地とは異なる中心部への距離感と、中高密度の住宅利用があります。

2026年公示地価の上愛子字大針5番は、農家住宅が見られ、農地の多い上愛子字大針の住宅地域です。陸前白沢駅から約22分で、中心駅周辺の住宅地とは異なる郊外側の土地利用となっています。2.6万円/坪、前年比+0.0%という水準は、農地が多い街並み、駅からの距離、容積率100%の低密度な利用条件が重なる地点として読むことができます。

2026年公示地価の中央1丁目813番は、店舗ビルが建ち並ぶ仙台駅前の中心商業地域にあり、駅から約1分です。1,613.2万円/坪、前年比+2.7%で、商業地平均372.2万円/坪を大きく上回ります。幅員50mの道路に面し、容積率800%の高密度利用が可能な駅前立地であることから、区内商業地の中でも中心性が明確な地点です。

2026年公示地価の栗生6丁目8番1外は、低層店舗とマンションが混在する栗生の路線商業地域で、陸前落合駅から約14分です。31.1万円/坪、前年比+4.1%で、駅前に高層の店舗・事務所が集まる中心商業地域とは異なり、道路沿いの店舗利用と住宅利用が並ぶ郊外型の商業環境です。この土地利用と中心部からの距離感が、商業地平均を下回る価格帯として表れています。

2026年公示地価の中央2丁目6番16外は、中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ中央の商業地域で、広瀬通駅から約2分です。403.3万円/坪、前年比+13.1%で、同駅周辺の2026年商業地6地点の参考平均486.4万円/坪に対して中間的な価格帯にあります。駅前直近の超高価格地点とは差がある一方、容積率600%の高密度な商業利用と地下鉄駅への近さを備え、今年は区平均を上回る上昇率が確認された地点です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地では、区平均の前年比+4.1%に対し、同じ60地点を追った継続地点の前年比も+4.1%で、差は0.0ポイントです。60地点中59地点が上昇し、1地点が横ばいで、中央値は前年比+4.2%でした。平均と中央値が近く、継続地点の変化とも一致しているため、住宅地平均は地点全体の動きをおおむね反映しています。ただし、個別価格は錦町1丁目10番の176.9万円/坪から上愛子字大針5番の2.6万円/坪まで幅があり、平均価格が個々の住宅地の水準を代表するわけではありません。

商業地でも、区平均の前年比+7.1%と50地点の継続地点の前年比+7.1%が一致し、差は0.0ポイントです。50地点すべてが上昇し、中央値は前年比+7.5%でした。平均と継続地点の結果が整合しているため、商業地平均も全体の変化を捉えています。一方、中央1丁目813番の1,613.2万円/坪と栗生6丁目8番1外の31.1万円/坪では価格水準が大きく異なります。したがって、前年比の方向性を把握するには区平均が有効ですが、実際の価格水準を読む際には中心商業地、路線商業地、住宅混在地などの立地区分が不可欠です。

参考となる2025年地価調査でも、住宅地は平均と11継続地点がともに前年比+4.5%、商業地は平均と15継続地点がともに前年比+6.5%でした。公示地価とは調査年と調査種別が異なりますが、それぞれの調査内では平均と地点実態が整合しています。

エリアの動き

仙台市では、「あすと長町中央（大通り線周辺A地区）」「あすと長町中央（大通り線周辺B地区）」「パークシティ南吉成（研究・開発・産業施設地区）」の地区計画が決定済みとして確認されています。位置情報は仙台市単位に限られているため、青葉区の公示地点との距離や直接の空間関係は特定できません。

これらは仙台市内の土地利用に関する事実として整理できますが、今回の青葉区内の価格変化との因果関係を示す情報ではありません。そのため、個別地点の前年比や区平均の変化を説明する材料とは分けて扱う必要があります。

• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 町丁目別集計や一部の駅別集計は2025年の参考値を含み、2026年公示地価とは調査年が異なります。
• 地価調査の数値は公示地価と調査時点・調査種別が異なるため、それぞれ同じ調査種別内で比較しています。
• 地区計画は所在地が仙台市単位で示されており、青葉区内の公示地点との位置関係は確認できません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。