城東台小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

岡山市東区の公示地価、駅周辺住宅地と郊外集落で分かれる相場

2026年公示地価の岡山市東区平均は、住宅地10.0万円/坪、商業地19.0万円/坪、工業地6.7万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+0.1%となり、地点別では松新町127番27の前年比+2.4%から水門町391番1外の前年比-1.9%まで差があります。住宅地の区平均と継続19地点の変化率はともに前年比+0.1%で整合しますが、商業地と工業地は地点数が少ないため、個別立地も併せて確認する必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が19地点で10.0万円/坪、商業地が4地点で19.0万円/坪、工業地が1地点で6.7万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準ですが、4地点の参考集計であり、県道沿いの商業地域など限られた地点の構成を反映しています。工業地も1地点のみの参考値です。

住宅地の前年比は中央値が+0.3%、第1四分位が-1.1%、第3四分位が+1.3%で、中央50%の幅は2.4ポイントです。区全体が一方向に動いているのではなく、駅に近い既成住宅地や新興住宅地と、農家住宅が散在する郊外側の地域とで変化に幅がある相場です。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年比で前年比+0.1%です。上昇率が比較的大きい地点は、松新町127番27が16.3万円/坪、前年比+2.4%、久保65番10が10.3万円/坪、前年比+1.9%、西大寺上2丁目796番17外が17.5万円/坪、前年比+1.7%です。駅周辺や一般住宅がまとまる地点で区平均を上回る上昇が確認できます。

一方、2026年公示地価の水門町391番1外は3.6万円/坪、前年比-1.9%、瀬戸町笹岡字屋敷通741番は3.7万円/坪、前年比-1.8%、神崎町139番は7.3万円/坪、前年比-1.4%です。住宅地平均の小幅な上昇だけでは捉えにくい地点差があり、価格水準と変化率の双方を地域別に見る必要があります。

商業地は4地点の継続地点ベースで前年比+0.3%、工業地は1地点で前年比+2.0%です。いずれも地点数が限られるため、区全体の商業地・工業地に広く当てはまる変化ではなく、参考値として捉えるのが適切です。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、西大寺駅から約5分の西大寺上2丁目796番17外が17.5万円/坪、前年比+1.7%であるのに対し、万富駅から約50分の瀬戸町大内字鵜居1690番は2.5万円/坪、前年比-0.9%です。前者は中規模一般住宅が多い既成住宅地域、後者は吉井川右岸の山裾に農家住宅が散在する集落地域であり、同じ住宅地でも駅との距離や街並みの違いが価格帯と変化率の差として表れています。

商業地では、2026年公示地価の西大寺中野本町115番2外が23.9万円/坪、瀬戸町沖字古苗代242番5外が15.5万円/坪です。前者は大規模小売店舗を中心とする県道沿いの商業地域、後者は県道沿いに店舗と住宅が混在する地域です。同じ商業地でも、商業利用の集積度や住宅との混在状況によって価格水準が異なります。工業地は1地点で6.7万円/坪、前年比+2.0%ですが、単独地点のため用途全体への一般化はできません。

2025年地価調査を調査年が異なる参考比較として見ると、住宅地では西大寺中野字西ノ端16番4外が16.5万円/坪、前年比+2.0%である一方、西大寺新字三ツ屋667番は5.2万円/坪、前年比-0.6%です。前者は西大寺駅から約12分の閑静な住宅地域、後者は約47分で水田地帯に農家等が散在する地域です。商業地でも、路線商業地域の西大寺中野字東田升164番1外が19.9万円/坪、万富駅前の店舗併用住宅と一般住宅が混在する瀬戸町万富字大王寺332番6が9.8万円/坪となっており、同じ調査種別内で立地特性による差が確認できます。

2026年公示地価の住宅地19地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.57、決定係数は0.451です。駅から遠いほど価格が低い傾向には一定の説明力がありますが、価格差のすべてを駅距離だけで説明できるわけではなく、既成住宅地、分譲住宅地、農地混在地域といった周辺環境も併せて見る必要があります。

注目地点

2026年公示地価の西大寺上2丁目796番17外は、西大寺駅から約5分に位置する中規模一般住宅中心の既成住宅地域です。17.5万円/坪、前年比+1.7%で、東区の住宅地平均10.0万円/坪を上回ります。駅徒歩圏のまとまった住宅地という位置づけが、農地や集落を含む区内の住宅地より高い価格帯に対応しています。また、東区の住宅地平均は岡山県 岡山市の22.2万円/坪を下回るため、当該地点は区内では高い水準にある一方、親エリア平均には届かない位置です。

2026年公示地価の瀬戸町大内字鵜居1690番は、吉井川右岸の山裾に農家住宅が散在する集落地域で、万富駅から約50分です。2.5万円/坪、前年比-0.9%であり、駅から離れた郊外側の集落という立地が、東区の住宅地平均を大きく下回る価格帯と対応しています。容積率100%の低密度な土地利用も、駅周辺の既成住宅地とは異なる地域像を示しています。

2026年公示地価の西大寺中野本町115番2外は、大規模小売店舗を中心とする県道沿いの商業地域で、西大寺駅から約19分です。23.9万円/坪と東区の商業地平均19.0万円/坪を上回ります。駅前に限定されない県道沿いの商業集積が形成され、店舗と住宅が混在する商業地点より商業利用の性格が明確であることが、区内で相対的に高い水準を理解する手掛かりになります。

2026年公示地価の瀬戸町沖字古苗代242番5外は、瀬戸駅から約23分の県道沿いにあり、店舗と住宅等が混在する地域です。15.5万円/坪で、東区の商業地平均19.0万円/坪を下回ります。商業専用の集積というより住宅利用を含む沿道地域であるため、西大寺中野本町115番2外とは商業地としての周辺構成が異なります。瀬戸駅周辺の商業地平均16.7万円/坪も2地点の参考値ですが、当該地点はこれをやや下回る水準です。

2026年公示地価の松新町127番27は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域で、大多羅駅から約24分です。16.3万円/坪、前年比+2.4%で、駅直近ではないものの住宅地としてまとまりのある街並みを備え、東区の住宅地平均10.0万円/坪を上回ります。2025年の大多羅駅周辺住宅地平均16.3万円/坪とは調査年が異なる参考比較ですが、同駅圏の価格帯を考えるうえで近い水準です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+0.1%で、同一地点を比較した19地点の前年比も+0.1%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の入替による影響も0.0ポイントとなっているため、住宅地の区平均は継続地点の実態と整合しています。

内訳は上昇10地点、下落8地点、横ばい1地点で、中央値は前年比+0.3%です。第1四分位-1.1%から第3四分位+1.3%まで2.4ポイントの幅があるため、平均は区全体の中心的な動きを示す一方、すべての地点が同様に上昇していることを意味しません。松新町127番27の前年比+2.4%と水門町391番1外の前年比-1.9%が併存しており、個別地点の実態把握には立地別の確認が必要です。

商業地は継続4地点で前年比+0.3%、中央値も+0.3%となり、上昇3地点、横ばい1地点です。ただし4地点の分布に基づくため、19地点ある住宅地ほど区内の多様な商業立地を代表しているとはいえません。工業地も前年比+2.0%ですが1地点のみであり、用途全体の実態というより当該地点の動きとして捉える必要があります。

• 価格は各調査地点の1坪当たり単価であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年の数値は公示地価、2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考比較です。
• 商業地4地点、工業地1地点など地点数が少ない集計は参考値です。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づき、基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。