芳明小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年岡山市南区の公示地価と用途・地域で異なる相場動向

2026年公示地価の岡山市南区平均は、住宅地が16.5万円/坪で前年比+1.5%、商業地が27.2万円/坪で前年比+2.8%、工業地が6.6万円/坪です。住宅地では泉田4丁目296番8が32.9万円/坪、農地の多い西七区582番外が5.1万円/坪となるなど、街並みによる価格差が明確です。実態検証では住宅地・商業地とも区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は全体の変化をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地22地点が16.5万円/坪、商業地7地点が27.2万円/坪、工業地1地点が6.6万円/坪です。商業地は住宅地より10.7万円/坪高く、店舗や営業所が並ぶ路線商業地域と住宅地域の用途差が価格水準に表れています。工業地は1地点のみであり、6.6万円/坪は参考値として捉える必要があります。

住宅地22地点の前年比は中央値が+1.5%で、中央50%は0.0%から+2.8%の範囲に収まっています。一方、個別地点では32.9万円/坪の泉田4丁目296番8から5.1万円/坪の西七区582番外まで幅があり、区全体を一つの価格帯として見るより、分譲住宅地域、既成住宅地域、農地混在地域などの違いを分けて捉えることが重要です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の区平均は、住宅地が前年比+1.5%、商業地が前年比+2.8%です。工業地は前年比を伴わないため、価格水準のみの確認となります。住宅地の前年比中央値も+1.5%であり、中心的な地点の動きは区平均と同じ水準です。

地点別では、2026年公示地価の泉田4丁目296番8が32.9万円/坪、前年比+5.5%、あけぼの町9番4が26.8万円/坪、前年比+4.9%、東畦667番40が20.3万円/坪、前年比+4.7%でした。いずれも住宅地で、区平均を上回る上昇率です。一方、郡字中小路1057番6は7.9万円/坪、前年比-2.5%、飽浦字法泉庵211番は6.6万円/坪、前年比-2.0%、西七区582番外は5.1万円/坪、前年比-1.3%でした。住宅地の中でも上昇地点と下落地点が併存しています。

別調査である2025年地価調査では、2024年比で住宅地平均が前年比+1.5%、商業地平均が前年比+2.6%でした。地点数が住宅地8地点、商業地5地点と限られる参考値ですが、新保682番16は2025年地価調査で28.3万円/坪、前年比+3.9%、古新田字大野1395番1は28.7万円/坪、前年比+3.8%でした。公示地価とは調査年・調査種別が異なるため、価格の直接比較ではなく地域差を確認する参考材料です。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、分譲住宅地域の泉田4丁目296番8が32.9万円/坪、前年比+5.5%である一方、農地の多い住宅地域の西七区582番外は5.1万円/坪、前年比-1.3%です。また、既成住宅地域の郡字中小路1057番6は7.9万円/坪、前年比-2.5%でした。住宅地という同じ用途でも、分譲地として整った街並みと、農地混在地域や既成住宅地域との間で価格水準と変化率が異なります。

2026年公示地価の商業地では、店舗や営業所が並ぶ西市字宮西432番1外が42.0万円/坪、前年比+3.9%であるのに対し、店舗と事務所が混在する植松字一ノ割569番1は13.8万円/坪、前年比+1.0%です。ともに路線商業地域ですが、前者は幅員30mの県道沿い、後者は幅員24mの県道沿いにあり、同じ用途内でも沿道の商業集積や地域的位置によって価格帯が分かれています。

2025年地価調査でも、区画整理済みで住宅・事務所・共同住宅が混在する新保682番16は28.3万円/坪、前年比+3.9%でした。国道沿いの路線商業地域にある古新田字大野1395番1は28.7万円/坪、前年比+3.8%である一方、大規模住宅団地内の商業地域にある西紅陽台2丁目58番550は15.7万円/坪、前年比+0.8%です。調査年が異なる参考比較ですが、幹線道路沿いの路線商業地と住宅団地内の商業地では価格水準に違いが見られます。

注目地点

泉田4丁目296番8は、中規模一般住宅が建ち並ぶ泉田の分譲住宅地域に位置します。岡山駅から約68分と駅徒歩圏ではありませんが、幅員6mの市道に面し、まとまりのある住宅地が形成されています。2026年公示地価は32.9万円/坪、前年比+5.5%であり、農地混在地域や古くからの既成住宅地域より高い水準には、分譲住宅地域としての街並みの違いが表れています。

西七区582番外は、農家住宅が見られ、周囲に農地の多い西七区の住宅地域です。迫川駅から約48分で、容積率も100%に設定されています。2026年公示地価は5.1万円/坪、前年比-1.3%であり、区内の市街地型住宅地との価格差は、駅からの距離に加えて、農地が多い郊外側の土地利用を反映したものと読めます。

西市字宮西432番1外は、店舗や営業所などが建ち並ぶ西市字宮西の路線商業地域です。岡山駅から約63分ですが、幅員30mの県道沿いに商業用途が集まっており、駅前型ではなく幹線道路沿いの商業地という位置づけです。2026年公示地価は42.0万円/坪、前年比+3.9%で、住宅地平均や他の路線商業地点より高い価格帯となっています。

植松字一ノ割569番1は、店舗と事務所が混在する植松字一ノ割の路線商業地域で、植松駅から約2分です。駅に近く、幅員24mの県道に面する一方、2026年公示地価は13.8万円/坪、前年比+1.0%です。駅への近さだけで商業地の価格が決まるわけではなく、西市字宮西432番1外との価格差からは、沿道の商業集積や区内での地域的位置も合わせて見る必要があります。

郡字中小路1057番6は、一般住宅が密集する郡字中小路の既成住宅地域です。岡山駅から約150分で、幅員3mの市道に面しています。2026年公示地価は7.9万円/坪、前年比-2.5%です。農地中心の地域とは異なるものの、狭い道路沿いに住宅が密集する既成市街地であり、街路条件と中核駅からの距離感が、分譲住宅地域より低い価格水準を読み解く手掛かりになります。

親エリア比較の住宅地集計では、南区23地点が16.9万円/坪、岡山県 岡山市96地点が22.2万円/坪です。南区全体は親エリア平均を下回りますが、泉田4丁目296番8のようにそれを上回る地点もあり、区内でも市街地型住宅地と郊外・農地混在地域の差が大きいことが分かります。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、区平均が前年比+1.5%、同じ22地点を継続比較した前年比も+1.5%で、差は0.0ポイントです。内訳は上昇16地点、横ばい2地点、下落4地点で、中央値も+1.5%でした。上昇が多数を占める一方で下落地点もあり、前年比のばらつきは中程度です。このため、区平均は住宅地全体の中心的な変化を反映していますが、すべての地点が一様に上昇していることを意味しません。

商業地は、区平均が前年比+2.8%、継続7地点の前年比も+2.8%で、差は0.0ポイントです。7地点すべてが上昇し、中央値は+2.7%であるため、参考値である区平均は商業地の地点実態と整合しています。工業地は1地点のみで、継続地点の前年比は+2.5%ですが、用途全体を代表する値とは断定できません。

参考として、2025年地価調査でも住宅地は平均と継続8地点がともに前年比+1.5%、商業地は平均と継続5地点がともに前年比+2.6%でした。公示地価と地価調査のいずれも地点の入替による差は確認されず、各調査種別の区平均は継続地点の動きと一致しています。ただし、価格水準そのものは地点間で大きく異なるため、個別地域の実態を把握する際は区平均だけでなく、街並みや用途、道路条件も確認する必要があります。

• 価格は1㎡当たりの公表価格を坪単価へ換算した値です。
• 商業地の2026年公示地価平均と2025年地価調査の用途別平均・前年比は、地点数が限られるため参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 公示地価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、異なる調査種別間の価格は直接比較できません。
• 親エリア比較は住宅地の集計値であり、商業地や工業地を含む総合平均ではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。