第三中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年松江市路線価にみる用途別相場と地点差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年の松江市路線価は、住宅地が13.7万円/坪、商業地が23.5万円/坪で、前年比はそれぞれ+0.7%、+0.8%です。住宅地では学園2丁目463番が26.7万円/坪、商業地では朝日町字伊勢宮476番7が46.3万円/坪となる一方、農地の多い住宅地域や温泉街では異なる価格動向が確認できます。継続地点との比較では住宅地・商業地とも市平均とほぼ一致しており、平均は全体の変化をおおむね反映しています。ただし、市内には駅前商業地から農地混在地域まで幅広い立地が含まれるため、用途と地点の確認が欠かせません。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地36地点が13.7万円/坪、商業地11地点が23.5万円/坪、工業地2地点が5.0万円/坪です。工業地は2地点に限られる参考値ですが、商業地、住宅地、工業地の順に価格水準が分かれています。

同じ2026年路線価でも、住宅地は東長江町456番の2.9万円/坪から学園2丁目463番の26.7万円/坪、商業地は玉湯町玉造325番外の15.6万円/坪から朝日町字伊勢宮476番7の46.3万円/坪まで幅があります。また、地点別前年比の中央値は+0.8%で、中央50%は-0.3%から+1.4%の範囲です。市全体は緩やかな上昇が中心ですが、駅前、幹線道路沿い、農地混在地域、温泉街といった立地の違いが価格水準に表れています。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年路線価の市平均は、住宅地が前年比+0.7%、商業地が前年比+0.8%です。工業地は平均価格が5.0万円/坪ですが、平均の前年比は示されていないため、価格水準のみを確認する必要があります。

地点別では、2026年路線価の学園2丁目463番が26.7万円/坪、前年比+6.6%、東朝日町字小浜220番7が19.4万円/坪、前年比+3.1%、西津田3丁目1446番15が15.4万円/坪、前年比+1.9%です。一方、玉湯町玉造325番外は15.6万円/坪、前年比-1.5%、宍道町白石1745番17と宍道町昭和57番はともに前年比-1.1%です。市平均がプラスでも、すべての地点が同じ方向に動いているわけではありません。

調査年が異なる参考比較として、2024年と比べた2025年地価調査では、八幡町字大土手外953番17が4.6万円/坪、前年比+4.5%ですが、少数地点の工業地に属するため参考値です。2025年地価調査の内中原町37番は23.1万円/坪、前年比+3.3%、朝日町字伊勢宮470番1は31.8万円/坪、前年比+2.5%でした。反対に、美保関町美保関651番外は5.5万円/坪、前年比-4.8%です。路線価と地価調査を分けて見ると、それぞれの調査内でも中心部と周辺部で動きに差があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、幹線道路沿いで高層共同住宅が建つ学園2丁目463番が前年比+6.6%、東朝日町字小浜220番7が前年比+3.1%でした。一方、農地の多い東長江町456番は前年比-0.9%、宍道町白石1745番17と宍道町昭和57番はともに前年比-1.1%です。住宅地という同じ用途でも、市街地の幹線道路沿いと農地混在地域・周辺地域では価格水準と変化率が異なります。

2026年路線価の商業地では、松江駅前の朝日町字伊勢宮476番7が46.3万円/坪、前年比+1.7%であるのに対し、温泉街の玉湯町玉造325番外は15.6万円/坪、前年比-1.5%です。前者は中高層事務所ビルが並ぶ駅前商業地域、後者は旅館や土産店が並ぶ商業地域であり、商業地の中でも街並みと利用形態の違いが明確です。

2025年地価調査では、工場・倉庫が建ち並ぶ八幡町字大土手外953番17が前年比+4.5%の参考値となる一方、土産物店と住宅がある美保関町美保関651番外は前年比-4.8%、既成住宅地域の美保関町七類1732番3は前年比-4.1%でした。調査年が異なる参考比較ですが、2025年地価調査でも用途だけでなく、町丁目ごとの市街地性や周辺土地利用の違いが変化率に表れています。

注目地点

2026年路線価の学園2丁目463番は、幹線道路沿いに高層共同住宅が建つ学園の住宅地域です。松江駅から約30分と駅直近ではないものの、幅員22mの国道沿いで、容積率200%の土地利用が可能な市街地です。26.7万円/坪、前年比+6.6%という水準は住宅地平均13.7万円/坪を上回っており、農地の多い郊外型住宅地とは異なる、幹線道路沿いの高密度な住宅地という位置づけが読み取れます。

2026年路線価の東長江町456番は、長江駅から約10分ですが、農家住宅が見られ、農地の多い東長江町の住宅地域です。市道の幅員は4.5mで、市街地の共同住宅地域とは街路条件や周辺土地利用が異なります。2.9万円/坪、前年比-0.9%という価格は住宅地平均を大きく下回っており、駅までの徒歩分数だけではなく、農地が多い郊外側の地域性を含めて捉える必要があります。

2026年路線価の朝日町字伊勢宮476番7は、松江駅から約2分の駅前商業地域で、中高層事務所ビルなどが建ち並びます。幅員31.5mの県道に面し、容積率500%という高い利用強度を持つ地点です。46.3万円/坪、前年比+1.7%で、商業地平均23.5万円/坪を上回っており、駅前の商業・業務集積と高度利用が松江市内での高い相対位置に対応しています。

2026年路線価の玉湯町玉造325番外は、玉造温泉駅から約28分に位置し、旅館や土産店などが並ぶ玉湯町玉造の温泉街です。駅前型ではなく温泉街固有の商業地域で、幅員5.5mの市道沿いという街路条件も朝日町字伊勢宮476番7とは異なります。15.6万円/坪、前年比-1.5%で商業地平均を下回っており、松江駅前の業務集積地とは性格の異なる商業地として見るべき地点です。

2026年路線価の東津田町字根屋2252番4は、一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域で、松江駅から約37分です。容積率100%の低層寄りの土地利用と、市道沿いの住宅地という環境を持ちます。11.9万円/坪、前年比-0.4%で住宅地平均13.7万円/坪をやや下回っており、駅前や幹線道路沿いの高密度な住宅地よりも、丘陵部の一般住宅地としての性格が価格差に表れています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+0.7%で、前年から継続する35地点の前年比も+0.7%です。比較可能な地点では上昇20地点、下落9地点、横ばい6地点で、中央値は+0.9%でした。平均と継続地点の差はほぼなく、住宅地平均は地点全体の緩やかな上昇をおおむね反映しています。ただし、学園2丁目463番の前年比+6.6%から東長江町456番の前年比-0.9%まで幅があるため、個別地点の動きを代表する数値ではありません。

商業地は、市平均と継続11地点の前年比がともに+0.8%です。上昇10地点、下落1地点で、中央値は+1.0%となっており、平均と地点実態は整合しています。一方、朝日町字伊勢宮476番7の駅前商業地と玉湯町玉造325番外の温泉街では価格水準も前年比も異なるため、市平均は商業地全体の方向を示す指標として使い、地域特性は別に確認する必要があります。

工業地は継続2地点がともに上昇し、中央値は前年比+2.9%です。ただし、2地点のみの集計であるため、市内工業地全般を代表する値としては参考扱いが適切です。住宅地と商業地については平均の構成変化による目立った乖離がなく、市平均は全体傾向を反映していますが、市内の立地差まで均す点には注意が必要です。

エリアの動き

松江市では、「湖南テクノパーク地区計画」「大手前通り地区地区計画」「クレアヒル松江地区計画」の3件が決定済みの地区計画として確認されています。いずれも松江市内の都市計画上の動きですが、路線価地点との具体的な位置関係や地価への寄与は示されていないため、ここでは市域内で確認できる計画として整理します。

• 各標準地の路線価は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2024年との比較であり、2026年路線価とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 工業地の2026年路線価平均は2地点に基づく参考値です。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。
• データは2026年1月1日時点の路線価を中心に、2026年8月30日更新の情報に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。