南相馬市 土地相場・坪単価（路線価）

2026年南相馬市路線価の相場概況と注目地点

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の南相馬市平均は、住宅地が5.8万円/坪、商業地が8.8万円/坪です。住宅地は前年比-1.8%で、継続する7地点も前年比-1.8%となり、市平均と地点の実態は整合しています。一方、価格水準には原町区と小高区、既成市街地と農地が混在する郊外部の間で差があります。原ノ町駅に近い商業地や一般住宅地が相対的に高く、小高区の農地混在地域などが低いという、市内の立地差を踏まえて平均を見ることが重要です。

今年の相場概況

2026年路線価の南相馬市平均は、住宅地が7地点で5.8万円/坪、商業地が3地点で8.8万円/坪です。商業地は住宅地より3.0万円/坪高く、用途による価格差が表れています。

住宅地の前年比は中央値が前年比-1.6%で、中央50%は前年比-2.4%から前年比-1.4%の範囲に収まっています。地点ごとの変化はおおむねマイナス圏にまとまっており、特定地点だけが大きく異なるというより、市内住宅地に共通する緩やかな下落として捉えられます。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年との比較で前年比-1.8%です。地点別の参考値では、下落幅が比較的小さいのは原町区大木戸字南東方81番32の前年比-0.4%と原町区国見町2丁目50番7の前年比-1.4%です。一方、下落幅が大きい地点は小高区上町1丁目100番の前年比-2.8%、鹿島区鹿島字御前ノ内118番1の前年比-2.4%、小高区大井字白幡前105番1の前年比-2.3%でした。

これらはいずれも上昇地点ではなく、下落幅の違いです。原町区の一部で下落幅が小さい一方、小高区や鹿島区には下落幅が相対的に大きい地点があり、市内でも地域によって変化の度合いが異なります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、原町区国見町2丁目50番7が9.8万円/坪、小高区大井字白幡前105番1が1.6万円/坪です。前者は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域、後者は農地の中に農家住宅などが見られる地域であり、市街地型の住宅地と農地混在地域という土地利用の違いが、価格帯を読み分ける重要な内訳です。

同じ2026年路線価の商業地では、原町区栄町2丁目11番が11.4万円/坪、小高区大町1丁目29番2が4.6万円/坪です。いずれも既成商業地域ですが、原ノ町駅側の低層店舗・事務所が並ぶ地域と、小高駅側の低層小売店舗が並ぶ地域とで価格水準に差があり、原町区と小高区の商業地の位置づけが異なることを示しています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は原町区桜井町1丁目26番が9.4万円/坪、鹿島区栃窪字西畑7番1が1.2万円/坪です。区画整理済みで共同住宅も見られる原町区桜井町と、農家住宅・農地が混在する鹿島区栃窪字西畑の土地利用差が明瞭です。商業地は原町区桜井町1丁目3番が11.3万円/坪、原町区南町1丁目146番外が10.5万円/坪で、原町区内の店舗・事務所を含む商業地域は比較的近い価格帯でした。

2025年地価調査の住宅地8地点では、駅までの距離と価格の回帰分析の決定係数が0.698、徒歩距離に対する価格の弾力性が-1.49でした。駅からの距離が長い地点ほど価格が低い傾向が統計上確認できますが、これは8地点に基づく相関関係であり、個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年路線価の原町区国見町2丁目50番7は、原町区国見町の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、原ノ町駅から約34分です。9.8万円/坪、前年比-1.4%という参考値で、市平均の5.8万円/坪を上回ります。駅直近ではないものの、農地混在型ではなく一般住宅がまとまる街並みであることが、市内住宅地の中で相対的に高い水準を理解する文脈になります。

2026年路線価の小高区大井字白幡前105番1は、小高区大井字白幡前の農地内に農家住宅などが見られる住宅地域で、小高駅から約25分です。1.6万円/坪、前年比-2.3%という参考値で、市平均を大きく下回ります。市街地型の一般住宅地とは異なる農地混在の土地利用が、低い価格帯を読み解くうえで重要です。

2026年路線価の原町区栄町2丁目11番は、原町区栄町の低層店舗・事務所が建ち並ぶ既成商業地域にあり、原ノ町駅から約10分です。11.4万円/坪で、市の商業地平均8.8万円/坪を上回ります。原ノ町駅の徒歩圏に位置し、幅員12mの県道沿いで商業用途が連続する街並みが、市内商業地の中で相対的に高い価格水準と対応しています。

2026年路線価の小高区大町1丁目29番2は、小高区大町の低層小売店舗などが建ち並ぶ既成商業地域で、小高駅から約7分です。駅徒歩圏の商業地である一方、価格は4.6万円/坪と市の商業地平均を下回ります。原町区栄町2丁目11番と同じ2026年路線価の既成商業地でも価格帯が異なり、駅への近さだけでなく、原町区と小高区という商業地域の違いも表れています。

2026年路線価の原町区大木戸字南東方81番32は、原町区大木戸字南東方の一般住宅を主体としつつ農地が多く見られる住宅地域で、原ノ町駅から約47分です。7.3万円/坪、前年比-0.4%という参考値で、市平均より高い一方、原町区国見町2丁目50番7より低い水準です。一般住宅地としてのまとまりと農地の多さを併せ持つため、市街地型住宅地と農地中心の郊外住宅地の中間的な位置づけとして読めます。

駅別の2025年住宅地集計では、原ノ町駅周辺が7地点で7.8万円/坪、鹿島駅周辺が4地点で3.7万円/坪、小高駅周辺が4地点で3.4万円/坪でした。調査年が異なる参考比較ですが、注目地点の価格差も、原ノ町駅側と鹿島駅・小高駅側の価格帯の違いにおおむね沿っています。また、南相馬市の住宅地平均5.8万円/坪は福島県平均10.5万円/坪を下回っており、市内で高い原町区の地点も含め、県平均との水準差があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比-1.8%で、前年から継続する7地点の前年比も-1.8%です。差は0.0ポイントで、7地点すべてが下落し、中央値は前年比-1.6%でした。中央50%も前年比-2.4%から前年比-1.4%に収まっているため、住宅地平均は継続地点の実態をおおむね反映しています。

住宅地では調査地点の入替による影響も0.0ポイントであり、平均と継続地点の一致は地点構成の変化によるものではありません。ただし、平均5.8万円/坪の内側には、原町区国見町2丁目50番7の9.8万円/坪から小高区大井字白幡前105番1の1.6万円/坪まで幅があります。したがって、前年比の方向性は平均で捉えやすい一方、個別地域の価格水準を平均だけで代表させることはできません。

商業地は継続する3地点がすべて下落し、継続地点の前年比は-1.5%、中央値は前年比-0.3%です。平均値と中央値に差があるため、一部地点の下落幅が相対的に大きい分布です。商業地平均8.8万円/坪は価格水準の目安にはなりますが、変化の実態を見る際は、原町区栄町2丁目11番と小高区大町1丁目29番2のような地域別の差を併せて確認する必要があります。

• 住宅地の前年比と地点別前年比は、地点数が限られるため参考値です。
• 町丁目別・駅別の集計は少数地点を含み、町丁目や駅周辺全体の相場を示すものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の取引価格を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、同一系列として直接比較していません。
• 価格は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。