水戸市 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年水戸市固定資産税評価額、住宅地横ばい・商業地上昇の二層構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の水戸市平均は、住宅地が9.2万円/坪で前年比+0.0%、商業地が21.5万円/坪で前年比+0.8%です。住宅地は横ばいが中心ですが、農地や農家住宅が混在する郊外側では下落地点も見られます。一方、商業地では泉町1丁目26番外などが上昇しています。継続地点の動きは市平均と一致しており、平均値は全体の実態をおおむね反映していますが、駅前商業地と郊外住宅地の価格差には注意が必要です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の水戸市平均は、住宅地48地点が9.2万円/坪、商業地17地点が21.5万円/坪、工業地2地点が5.8万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える価格水準で、水戸駅周辺の駅前商業地と、市内各地の住宅地を含む用途構成の違いが表れています。工業地は2地点に限られるため、5.8万円/坪は参考値として捉える必要があります。

継続する住宅地点の前年比は、中央値が+0.0%、第1四分位が+0.0%、第3四分位が+0.2%で、中央50%の幅は0.2ポイントです。地点ごとの変動は比較的小さく、住宅地を中心に横ばいに近い動きが市全体の基調となっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年の固定資産税評価額では、住宅地平均が前年比+0.0%、商業地平均が前年比+0.8%です。住宅地が横ばいとなる一方、商業地には緩やかな上昇が見られ、用途によって動きが分かれています。

2026年固定資産税評価額で上昇率が大きい地点は、泉町1丁目26番外の28.5万円/坪・前年比+2.4%、五軒町2丁目1189番1の19.8万円/坪・前年比+2.0%、南町2丁目483番2外の23.4万円/坪・前年比+2.0%で、いずれも商業地です。対して、鯉淵町字一ノ割1209番2は2.6万円/坪・前年比-0.9%、若宮1丁目328番11は5.6万円/坪・前年比-0.8%、大足町字中宿961番は2.7万円/坪・前年比-0.8%となり、住宅地の一部で下落が確認できます。

町丁目の参考集計では、2025年の泉町の商業地5地点が26.9万円/坪、前年比+1.6%です。地点数が少なく2026年固定資産税評価額とは調査年も異なりますが、泉町では複数地点を含む集計でも上昇が見られます。

2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地平均は10.1万円/坪・前年比+0.0%、商業地平均は19.9万円/坪・前年比+0.3%です。宮町1丁目107番6外が51.8万円/坪・前年比+1.8%となる一方、赤尾関町字上宿652番2は2.7万円/坪・前年比-0.8%であり、同じ調査種別でも駅前商業地と農地の多い住宅地域で動きが異なります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の商業地では、泉町1丁目26番外が前年比+2.4%、五軒町2丁目1189番1と南町2丁目483番2外がそれぞれ前年比+2.0%です。これらは商業地平均の前年比+0.8%より高い伸びであり、商業地の上昇が一部の中心部に明確に表れています。一方、国道沿いの松が丘2丁目4473番4は前年比-0.2%で、商業地でも立地や街並みによって差があります。

住宅地では48地点の平均が前年比+0.0%ですが、鯉淵町字一ノ割1209番2が前年比-0.9%、若宮1丁目328番11、大足町字中宿961番、飯富町字中坪3562番8外がそれぞれ前年比-0.8%です。これに対して、区画整然とした住宅地域にある河和田1丁目1586番61は前年比+0.5%です。住宅地は一律ではなく、既成市街地、区画整備された住宅地、農地や農家住宅を含む郊外側という地域特性に応じて方向が分かれています。

2025年地価調査では、商業地の宮町1丁目107番6外が前年比+1.8%、宮町2丁目1番2外が前年比+1.1%で、商業地平均の前年比+0.3%を上回ります。住宅地では常磐町1丁目5892番1が前年比+0.6%である一方、赤尾関町字上宿652番2と柳河町字中坪354番1外は前年比-0.8%です。同じ地価調査内でも、水戸駅に近い商業地域と農地を含む郊外住宅地域の違いが、価格水準と前年比の双方に表れています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の備前町842番2外は、備前町の大規模住宅が多い閑静な既成住宅地域にあり、24.3万円/坪、前年比+0.0%です。水戸駅から約22分と駅前直近ではありませんが、市平均9.2万円/坪を大きく上回ります。農地混在型の郊外住宅地ではなく、規模の大きい住宅が集まる既成市街地という周辺環境が、市内住宅地の中で高い価格水準に対応しています。

2026年固定資産税評価額の鯉淵町字一ノ割1209番2は、鯉淵町字一ノ割の農家住宅の中に事業所も見られる住宅地域で、2.6万円/坪、前年比-0.9%です。最寄りの内原駅から約45分と徒歩圏から離れ、農家住宅と事業所が混在する郊外側の土地利用です。既成住宅地である備前町とは立地条件が異なり、市平均を下回る価格水準にはこうした駅距離と周辺土地利用の違いが表れています。

2026年固定資産税評価額の宮町1丁目250番は、宮町にある大規模店舗や事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、61.3万円/坪、前年比+1.5%です。水戸駅から約1分という駅前立地に加え、中高層利用が可能な商業地域であるため、市の商業地平均21.5万円/坪を大きく上回ります。水戸駅周辺の商業地集計も2025年の参考値で23.4万円/坪となっており、その中でも駅前直近の集積度が高い地点として位置づけられます。

2026年固定資産税評価額の松が丘2丁目4473番4は、松が丘の国道沿いに低層店舗や事務所が多い商業地域で、9.9万円/坪、前年比-0.2%です。赤塚駅から約28分に位置し、駅前型ではなく道路沿いの商業地という性格を持ちます。大規模店舗や事務所ビルが集まる宮町とは建物利用の密度や駅との距離感が異なり、市の商業地平均を下回る水準となっています。

2026年固定資産税評価額の泉町1丁目26番外は、泉町の中高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域にあり、28.5万円/坪、前年比+2.4%です。水戸駅から約17分で駅前直近ではないものの、幅員27mの国道沿いに中高層の商業利用が集まる地点です。市の商業地平均21.5万円/坪より高く、低層の路線商業地である松が丘とは異なる中心市街地型の街並みが価格差に表れています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、市平均が前年比+0.0%、継続48地点の前年比も+0.0%で一致しています。内訳は上昇16地点、横ばい22地点、下落10地点で、中央値も+0.0%です。横ばい地点が最も多い一方で上昇・下落の双方があるため、市平均の横ばいは地点実態をおおむね代表していますが、すべての地域が変動していないことを意味するものではありません。

商業地は、市平均が前年比+0.8%、継続17地点も前年比+0.8%で一致しています。上昇13地点、横ばい3地点、下落1地点で、中央値は前年比+0.3%です。平均と継続地点の整合に加え、上昇地点が多数を占めることから、市平均の上昇は商業地全体の方向を反映しています。ただし、平均の伸びは中央値より高く、泉町1丁目26番外など相対的に上昇率の高い地点も含まれます。

工業地は継続2地点がともに上昇し、前年比の中央値は+1.0%です。ただし地点数が少ないため、市内工業地全般を代表する動きとは断定できません。

参考として、2025年地価調査でも住宅地平均と継続35地点がともに前年比+0.0%、商業地平均と継続11地点がともに前年比+0.3%です。固定資産税評価額と地価調査の双方で平均と継続地点が整合しており、水戸市の用途別平均は全体傾向を捉えています。一方、個別地点では駅前商業地と農地混在の郊外住宅地に大きな価格差があるため、平均値だけで個別エリアを判断しないことが重要です。

エリアの動き

水戸市では、「河和田町2丁目地区地区計画」「水戸市総合卸センター地区地区計画」「水戸駅前三の丸地区地区計画」が決定済みです。名称から、河和田町、水戸市総合卸センター地区、水戸駅前の三の丸地区という異なる地域を対象とする都市計画上の動きが確認できます。

このうち水戸駅前三の丸地区は、駅前商業地である宮町1丁目250番などと同じ水戸駅周辺の空間的文脈にあります。一方、河和田町2丁目地区は、赤塚駅側の住宅地を含む河和田周辺の文脈に位置づけられます。これらは決定済みの地区計画に関する事実であり、地価変動との直接的な因果関係を示すものではありません。

• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の駅別・町丁目別集計は、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考比較です。
• 工業地平均は2地点、泉町の町丁目集計は5地点に基づくため、いずれも参考値です。
• 地価調査の価格と前年比は、固定資産税評価額とは分けて同じ調査種別内で比較しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。