さいたま市中央区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年さいたま市中央区の固定資産税評価額とエリア別の価格構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額のさいたま市中央区平均は、住宅地が73.4万円/坪、商業地が109万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+3.2%、商業地が参考値で前年比+3.7%となり、地点別では上落合9丁目886番56の住宅地や大字下落合字大原1050番2外の商業地が相対的に高い伸びを示しました。価格水準は駅との距離や街並みに応じて差があり、新都心4番1外と円阿弥4丁目607番4が対照的です。継続地点による実態検証では、住宅地、商業地とも区平均と地点の動きが整合しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地14地点が73.4万円/坪、商業地7地点が109万円/坪です。商業地平均は参考値ですが、住宅地を36.0万円/坪上回っており、高密度な商業地域を含む用途構成の違いが価格水準に表れています。

同じ2026年固定資産税評価額内で見ると、住宅地は円阿弥4丁目607番4の39.1万円/坪から上落合9丁目886番56の105万円/坪まで、商業地は本町西1丁目1668番の71.8万円/坪から新都心4番1外の236万円/坪まで幅があります。前年比の中央値は+3.3%、中央50%の範囲は+3.0%から+3.7%で、上昇率のばらつきは比較的小さい分布です。区内相場は一つの水準ではなく、駅への距離や住宅地・商業地の性格によって明確な価格差を伴っています。

前年比で見る変化

2025年から2026年への固定資産税評価額の変化は、住宅地平均が前年比+3.2%、商業地平均が参考値で前年比+3.7%です。地点別の上昇率も中央値が前年比+3.3%で、中央50%が前年比+3.0%から前年比+3.7%に収まっているため、多くの地点で近い幅の上昇が確認できます。

上昇率が相対的に高い地点は、2026年固定資産税評価額の上落合9丁目886番56が105万円/坪、前年比+4.4%、大字下落合字大原1050番2外が114万円/坪、前年比+4.3%、下落合6丁目198番5が75.5万円/坪、前年比+4.0%です。上落合の住宅地に加え、大字下落合字大原と下落合の商業地でも区平均を上回る伸びが見られます。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年固定資産税評価額の円阿弥4丁目607番4と桜丘1丁目1789番1がともに39.1万円/坪、前年比+1.8%、本町西4丁目1242番11が53.5万円/坪、前年比+3.0%です。いずれも価格は上昇しており、下落ではありません。町丁目別の集計は地点数が少ないため参考値ですが、個別地点を見ると上昇率には一定の差があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、大宮駅から約9分の上落合9丁目886番56が105万円/坪、前年比+4.4%である一方、北与野駅から約25分の円阿弥4丁目607番4は39.1万円/坪、前年比+1.8%です。一般住宅、アパート、マンションが混在する上落合と、畑地も残る円阿弥では、駅距離と周辺土地利用の違いが価格水準の差として表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、北与野駅から約4分で高層の店舗兼事務所ビルが並ぶ新都心4番1外が236万円/坪、前年比+3.4%です。これに対し、与野本町駅から約8分で低層小売店舗が並ぶ路線商業地域の本町西1丁目1668番は71.8万円/坪、前年比+3.9%です。上昇率は後者が高いものの、価格水準には建物利用の高度化や商業地域の性格の違いが大きく表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地7地点の平均が67.2万円/坪、前年比+2.8%です。同じ2025年地価調査内では、北与野駅から約5分の上落合4丁目702番3が94.9万円/坪、前年比+3.2%、与野本町駅から約15分の上峰2丁目281番3が38.8万円/坪、前年比+2.4%でした。商業地では、駅前通り沿いの下落合2丁目787番1外が84.7万円/坪、店舗と住宅が混在する上峰4丁目409番1外が42.6万円/坪です。固定資産税評価額と地価調査を直接比較せず、それぞれの調査内で見ると、駅への近さと街並みの違いが価格差と対応しています。

2026年固定資産税評価額の住宅地14地点を対象とした回帰統計では、駅徒歩時間の価格弾力性は-4.06、決定係数は0.649です。統計上は徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+4.1%低い関係が示され、駅距離が地点間の価格差と強く関連しています。ただし、これは因果関係ではなく、街並みや用途などを含む地点属性と併せて読む必要があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の上落合9丁目886番56は、上落合にある一般住宅、アパート、マンションが混在する住宅地です。大宮駅から約9分で、同駅の2026年住宅地参考平均105万円/坪と当該地点の105万円/坪が一致しています。中央区の住宅地平均73.4万円/坪や埼玉県 さいたま市の住宅地平均57.8万円/坪を上回る水準には、中核駅に比較的近い住宅地という位置づけが表れています。当該地点は前年比+4.4%ですが、これは町丁目全体ではなく標準地単体の変化です。

2026年固定資産税評価額の円阿弥4丁目607番4は、円阿弥の畑地もある中規模一般住宅中心の地域にあります。北与野駅から約25分と駅から離れ、容積率100%の低密度な住宅地であるため、39.1万円/坪は中央区の住宅地平均73.4万円/坪や埼玉県 さいたま市の住宅地平均57.8万円/坪を下回ります。前年比は+1.8%で、駅近の高密度住宅地とは異なる郊外側の土地利用が価格水準に表れています。

2026年固定資産税評価額の新都心4番1外は、新都心に位置し、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域です。北与野駅から約4分、容積率500%という高度利用の環境にあり、236万円/坪は商業地平均109万円/坪を大きく上回ります。2025年の町丁目参考集計でも新都心の商業地は229万円/坪ですが、調査年が異なる参考比較です。前年比+3.4%も参考値として捉える必要があります。

2026年固定資産税評価額の本町西1丁目1668番は、本町西の低層小売店舗が並ぶ既成の路線商業地域です。与野本町駅から約8分で、駅から徒歩圏にある一方、高層業務ビルが並ぶ新都心とは建物規模と利用密度が異なります。このため71.8万円/坪は商業地平均109万円/坪を下回りますが、前年比は参考値で+3.9%です。価格水準の低さは上昇率の低さを意味せず、商業地の形態差を分けて見る必要があります。

2026年固定資産税評価額の下落合2丁目663番1は、下落合にある中規模一般住宅の多い閑静な住宅地域です。与野駅から約7分の徒歩圏にあり、85.6万円/坪は住宅地平均73.4万円/坪を上回ります。2026年の下落合住宅地2地点の参考平均は80.8万円/坪で、当該地点は町丁目内でもやや高い水準です。前年比+3.2%は区の住宅地平均と同程度で、駅に近い落ち着いた住宅地という立地が価格水準に表れています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比+3.2%に対し、前年から継続する14地点の前年比も+3.2%で、差は0.0ポイントです。中央値は前年比+3.3%で、14地点すべてが上昇しています。平均、継続地点、中央値が近く、地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。

商業地でも、区平均と継続7地点の前年比はいずれも参考値で+3.7%、差は0.0ポイントです。中央値は前年比+3.6%で、7地点すべてが上昇しています。地点ごとの価格水準には71.8万円/坪から236万円/坪まで大きな差がありますが、前年比の方向と中心値はそろっており、商業地平均も変化率の実態とは整合しています。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査の住宅地は平均と継続7地点がともに前年比+2.8%で、中央値は前年比+2.9%、7地点すべてが上昇しています。商業地は継続3地点が前年比+2.4%、中央値が前年比+2.2%で、3地点すべてが上昇しています。固定資産税評価額と地価調査を直接比較することはできませんが、それぞれの調査内では平均または地点分布と実態が整合しています。

エリアの動き

確認された地区計画の決定情報は川口市を対象としており、さいたま市中央区内の標準地や町丁目とは空間的に別の区域です。このため、本記事で扱う中央区の地価変化と直接結び付けず、周辺自治体に関する都市計画情報として区別して扱います。

• 価格は各調査地点の値または対象地点の平均であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地平均と参考表示のある前年比は、地点数が限られるため参考値です。
• 固定資産税評価額と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、相互の価格や最高・最低を直接比較していません。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があり、周辺傾向を把握するための参考値です。
• データの基準日は2026年1月1日、更新日は2026年8月30日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。