所沢市 土地相場・坪単価（路線価）

2026年所沢市路線価の相場とエリア別動向

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年の所沢市路線価は、住宅地平均が50.6万円/坪、商業地平均が116万円/坪となり、2025年比ではそれぞれ前年比+2.6%、前年比+3.6%です。住宅地では西住吉822番5、商業地では日吉町210番11の上昇が目立つ一方、農地が混在する郊外側には横ばいの地点もあります。継続地点の動きは市平均と一致しており、市平均は全体の実態をおおむね反映していますが、駅前と郊外では価格水準に大きな幅があります。

今年の相場概況

2026年路線価の所沢市平均は、住宅地48地点が50.6万円/坪、商業地10地点が116万円/坪です。商業地は住宅地を大きく上回り、駅前商業地域を含む用途構成の違いが価格水準に表れています。

前年比の分布を見ると、中央値は前年比+2.5%、第1四分位は前年比+2.0%、第3四分位は前年比+3.1%で、四分位範囲は1.1ポイントです。地点ごとの上昇率は比較的まとまっており、市内の多くの地点が緩やかな上昇帯に入る一方、一部の駅周辺ではこれを上回る伸びが見られます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、所沢市の路線価平均は住宅地が前年比+2.6%、商業地が前年比+3.6%でした。地点別では、2026年路線価の西住吉822番5が78.8万円/坪、前年比+7.0%、日吉町210番11が370万円/坪、前年比+5.7%、寿町527番1が98.4万円/坪、前年比+5.4%となり、市平均を上回る上昇率です。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年路線価の大字日比田字西原393番2が15.1万円/坪、前年比+0.0%、林3丁目551番47が27.2万円/坪、前年比+0.0%、三ケ島3丁目1351番2が13.4万円/坪、前年比+0.0%です。市全体は上昇しているものの、農地が見られる地域や駅から距離のある地点では横ばいも残っています。

町丁目別の2025年路線価参考集計では、住宅地の緑町が5地点で62.4万円/坪、前年比+2.7%、上新井が7地点で50.3万円/坪、前年比+2.6%です。地点数が限られる参考値ですが、両地域とも上昇率は近く、価格水準では緑町が上新井を上回っています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、所沢駅から約6分のくすのき台2丁目3番5が101万円/坪、前年比+4.5%である一方、狭山ケ丘駅から約29分の三ケ島3丁目1351番2は13.4万円/坪、前年比+0.0%です。同じ住宅地でも、駅に近い小規模一般住宅地域と、農家住宅や畑が多い郊外地域との立地差が価格水準に表れています。

2026年路線価の商業地では、所沢駅から約1分の日吉町210番11が370万円/坪、前年比+5.7%です。これに対し、狭山ケ丘駅から約3分の東狭山ケ丘1丁目12番10外は52.4万円/坪、前年比+2.0%です。大規模小売店舗や銀行が建ち並ぶ駅前商業地域と、店舗兼住宅や低層店舗が見られる地域では、商業集積と土地利用の密度が異なります。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は22地点平均で47.0万円/坪、2024年比で前年比+2.1%です。東住吉693番13は87.5万円/坪、前年比+7.3%である一方、大字下富字武野908番2外は12.2万円/坪、前年比-0.2%でした。商業地は5地点平均で119万円/坪、前年比+3.6%の参考値で、日吉町188番16外は260万円/坪、前年比+5.1%、林3丁目553番17は41.3万円/坪、前年比+1.3%の参考値です。地価調査でも、所沢駅周辺と農地の多い地域、駅前商業地と路線商業地の間に価格差が確認できます。

2026年路線価の住宅地48地点を対象とした回帰分析では、駅徒歩分数と価格の関係を示す係数は-3.19、決定係数は0.43で、緩い勾配と判定されています。駅から離れるほど価格が低くなる傾向は確認できますが、価格差のすべてを駅距離だけで説明するものではなく、周辺用途や街並みも関係する結果です。

注目地点

2026年路線価のくすのき台2丁目3番5は、所沢駅から約6分のくすのき台にあり、小規模一般住宅が多く、空地も見られる住宅地域です。当該地点は101万円/坪、前年比+4.5%で、駅前商業地そのものではなく、所沢駅に近い住宅地としての位置づけが高い価格水準に表れています。

2026年路線価の三ケ島3丁目1351番2は、狭山ケ丘駅から約29分の三ケ島にあり、農家住宅のほか畑も多い住宅地域です。当該地点は13.4万円/坪、前年比+0.0%で、駅徒歩圏の住宅地とは異なる農地混在型の街並みと駅からの距離が、低い価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年路線価の日吉町210番11は、所沢駅から約1分の日吉町に位置し、大規模小売店舗や銀行などが建ち並ぶ駅前商業地域です。当該地点は370万円/坪、前年比+5.7%で、容積率400%の高密度な土地利用と駅至近の商業集積が、市内商業地の中でも突出した価格水準に対応しています。

2026年路線価の東狭山ケ丘1丁目12番10外は、狭山ケ丘駅から約3分の東狭山ケ丘にあり、中高層の店舗兼住宅と低層店舗が見られる商業地域です。当該地点は52.4万円/坪、前年比+2.0%で、駅に近い一方、日吉町のような大規模店舗や銀行が集まる商業地域とは街並みが異なります。幅17.5mの市道沿いに形成された、住宅機能も併存する商業地として価格水準を捉えられます。

2026年路線価の西住吉822番5は、所沢駅から約10分の西住吉にあり、一般住宅とアパートなどが見られる住宅地域です。当該地点は78.8万円/坪、前年比+7.0%で、くすのき台の駅近住宅地より価格水準は低いものの、市平均を上回ります。所沢駅の徒歩圏にありながら住宅利用が中心という位置づけが、郊外側の住宅地との差を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+2.6%で、前年から継続する47地点の前年比も+2.6%です。両者の差は0.0ポイントで、継続地点では44地点が上昇、3地点が横ばいでした。中央値も前年比+2.5%で市平均に近く、上昇率の四分位範囲は1.1ポイントに収まっています。このため、住宅地平均は一部地点だけに左右された数値ではなく、継続地点の実態と整合しています。

商業地も、市平均が前年比+3.6%、継続する10地点の前年比が+3.6%で、差は0.0ポイントです。10地点すべてが上昇し、中央値は前年比+3.2%でした。住宅地より地点間のばらつきはあるものの、市平均と継続地点の動きは一致しています。

したがって、用途別の前年比を見る限り、市平均は所沢市全体の変化をおおむね反映しています。ただし、2026年路線価は住宅地で13.4万円/坪から101万円/坪、商業地で52.4万円/坪から370万円/坪まで幅があるため、市平均だけでは駅前と農地混在地域の価格差までは表せません。用途と立地を分けて確認する必要があります。

エリアの動き

所沢市では、狭山ヶ丘駅東口地区地区計画、新所沢駅西口地区地区計画、所沢グリーンヒル地区地区計画が決定済みです。狭山ヶ丘駅東口地区は狭山ケ丘駅の東口側、新所沢駅西口地区は新所沢駅の西口側を名称に含み、駅周辺を対象とする地区計画として位置づけられています。

一方、所沢グリーンヒル地区地区計画も所沢市内の決定済み地区計画です。これらは市内の異なる地区に関する都市計画上の動きですが、個別地点の地価変化との因果関係は示されていません。

• 路線価は毎年1月1日時点の標準地価格です。
• 各標準地の価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年路線価とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が限られる場合があるため、周辺相場を確認する際の参考値です。
• 地区計画の記述は決定済みであることを示すもので、地価への影響や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。