千葉市稲毛区 土地相場・坪単価（公示地価）

千葉市稲毛区の2026年公示地価と駅近・郊外の価格差

2026年公示地価の稲毛区平均は、住宅地が62.4万円/坪、商業地が131.7万円/坪、工業地が19.8万円/坪です。住宅地は前年比+4.8%で、継続する26地点もすべて上昇し、区平均と地点の実態が整合しています。一方、住宅地には稲毛駅に近い稲毛台町308番11の126.3万円/坪から、郊外側の山王町13番24の18.4万円/坪まで幅があります。商業地も駅前型と路線型で水準が異なり、区平均だけでなく駅距離や街並みを併せて捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地26地点が62.4万円/坪、商業地3地点が131.7万円/坪、工業地3地点が19.8万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準である一方、工業地は20万円/坪を下回っており、用途による価格帯の違いが明確です。商業地と工業地は各3地点のため、平均価格は参考値として見る必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+5.4%で、中央50%の地点は+2.7%から+6.9%に分布し、その幅は4.2ポイントです。上昇率には中程度のばらつきがあり、区内一律の動きではありませんが、中心的な地点ではおおむね5%台の上昇だったと解釈できます。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年公示地価の住宅地平均は前年比+4.8%です。上昇率が大きい住宅地は、緑町2丁目20番7が118.3万円/坪、前年比+7.8%、黒砂4丁目13番6が93.2万円/坪、前年比+7.8%、轟町1丁目42番1が81.3万円/坪、前年比+7.7%でした。区平均を上回る伸びが、緑町、黒砂、轟町で確認できます。

上昇率が小さい住宅地は、山王町359番50が19.3万円/坪、前年比+1.2%、長沼町293番49が30.8万円/坪、前年比+1.3%、山王町13番24が18.4万円/坪、前年比+1.4%です。すべて上昇していますが、山王町や長沼町の一部では区平均より緩やかな変化でした。

調査年が異なる参考比較として、2025年の町丁目別集計では、小仲台の商業地5地点が172.0万円/坪、前年比+10.1%、園生町の住宅地6地点が30.9万円/坪、前年比+2.5%です。いずれも地点数が限られる参考値ですが、駅周辺の商業地と郊外側の住宅地で価格水準や上昇率が異なることを示しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、稲毛駅から約5分の稲毛台町308番11が126.3万円/坪、前年比+5.8%である一方、四街道駅から約27分の山王町13番24は18.4万円/坪、前年比+1.4%です。同じ住宅地でも、駅に近い閑静な住宅地域と郊外側の区画整然とした戸建住宅地域では、価格水準に大きな差があります。

同じ2026年公示地価の商業地では、稲毛駅から約2分で飲食店舗や小売店舗が建ち並ぶ小仲台2丁目5番17が202.0万円/坪です。これに対し、西千葉駅から約18分で飲食店や店舗兼住宅が並ぶ国道沿いの轟町4丁目14番6外は69.1万円/坪です。駅前に近い商業集積と、駅から距離のある路線商業という用途文脈の違いが、同じ商業地内の価格差に対応しています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は稲毛台町254番が105.8万円/坪、前年比+6.2%、山王町72番9が19.8万円/坪、前年比+1.7%でした。商業地は、駅前商業地域の稲毛東3丁目10番17が127.3万円/坪、国道沿いの低層店舗を中心とする園生町369番10が42.3万円/坪です。公示地価とは調査年が異なりますが、地価調査の中でも駅近の住宅地・駅前商業地と、郊外側の住宅地・路線商業地との水準差が確認できます。

2026年公示地価の住宅地26地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.83、決定係数は0.574です。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明瞭であり、駅距離が区内の住宅地価格差と関連していることを示しますが、因果関係そのものを示すものではありません。

注目地点

2026年公示地価の稲毛台町308番11は、稲毛台町にある中規模一般住宅中心の閑静な住宅地域です。稲毛駅から約5分という駅への近さを持ちながら、商業地ではなく落ち着いた住宅地である点が特徴です。126.3万円/坪は住宅地平均62.4万円/坪を大きく上回り、前年比も+5.8%です。駅近と住宅環境が重なる立地が、区内で相対的に高い水準となっている背景として読み取れます。

2026年公示地価の山王町13番24は、山王町の区画整然とした戸建住宅地域です。四街道駅から約27分と駅から距離があり、18.4万円/坪、前年比+1.4%となっています。住宅地平均を下回る価格は、駅近住宅地とは異なる郊外側の位置づけを反映した水準です。なお、当該価格は標準地の公示地価であり、山王町全体の相場を示すものではありません。

2026年公示地価の小仲台2丁目5番17は、小仲台にある飲食店舗や小売店舗が建ち並ぶ商業地域です。稲毛駅から約2分で、容積率400%の駅前側の商業地という性格を持ちます。202.0万円/坪は商業地平均131.7万円/坪を上回っており、駅への近さと店舗集積を備えた商業立地であることが、区内で高い価格帯となる文脈です。

2026年公示地価の轟町4丁目14番6外は、轟町にある国道沿いの路線商業地域で、飲食店や店舗兼住宅が見られます。西千葉駅から約18分で、駅前商業地より駅との距離がある一方、幅20mの国道に面する沿道型の立地です。69.1万円/坪は商業地平均を下回り、小仲台2丁目5番17とは商業地の成り立ちが異なることを示しています。

2026年公示地価の緑町2丁目20番7は、緑町にある一般住宅とアパートが混在する住宅地域です。みどり台駅から約3分で、118.3万円/坪、前年比+7.8%となっています。みどり台駅周辺の2026年住宅地3地点の参考平均103.6万円/坪も区平均を上回っており、この地点は駅近住宅地の価格帯の中でも高い水準です。戸建住宅だけに限定されない混在型の街並みと駅への近さを併せ持つ点が特徴です。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、区平均の前年比+4.8%と、前年から継続する26地点の前年比+4.8%が一致しています。26地点すべてが上昇し、中央値も前年比+5.4%であるため、住宅地平均は地点の実態と整合しています。調査地点の入替による影響も0.0ポイントで、平均値と継続地点の間に構成変化による乖離はありません。

ただし、中央50%の上昇率は前年比+2.7%から+6.9%に分布し、緑町2丁目20番7の前年比+7.8%に対して山王町359番50は前年比+1.2%です。平均は区全体の方向を代表していますが、個別地点の上昇幅や価格水準まで一様に示すものではありません。

商業地は継続3地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+8.9%、中央値は+9.9%です。工業地も継続3地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+5.3%、中央値は+5.6%です。いずれも上昇傾向は確認できますが、地点数が各3地点に限られるため、用途別平均や中央値は住宅地より参考性の高い指標として扱う必要があります。

参考として、2025年地価調査の住宅地も、平均と継続13地点がともに前年比+4.4%で一致し、13地点すべてが上昇しています。公示地価とは調査年が異なるものの、それぞれの調査種別内では住宅地平均と継続地点の動きが整合しています。

エリアの動き

千葉市では、千葉敬愛学園稲毛キャンパス地区について、「大学・短大地区」「学園高校地区Ａ区域」「学園高校地区Ｂ区域」の3つの地区計画が決定されています。いずれも同じキャンパス地区を用途別の区域として扱う都市計画上の動きです。

確認できる位置情報は千葉市単位であるため、各標準地や駅との具体的な距離関係は特定できません。この地区計画と2026年公示地価の変化との因果関係も、示された事実だけからは判断できません。

• 価格は公示地価または地価調査の標準地価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 商業地・工業地および一部の駅別・町丁目別集計は地点数が限られるため、参考値として記載しています。
• 徒歩分数は入力値を切り上げた概算です。
• 地区計画は決定済みの事実のみを記載し、地価への影響や将来予測は含めていません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。