木更津市 土地相場・坪単価（公示地価）

木更津市の地価上昇と市内で広がる価格差

2026年公示地価の木更津市平均は、住宅地が13.6万円/坪、商業地が22.2万円/坪で、前年比はそれぞれ+2.9%、+3.9%です。住宅地では金田東4丁目19番5が前年比+6.3%となる一方、農地と住宅が混在する地点では下落も見られ、立地による差が明確です。継続地点を用いた実態検証では、住宅地・商業地とも市平均と地点の動きが整合しています。駅周辺、新興住宅地、郊外の農家集落という地域特性を踏まえて相場を読み解きます。

今年の相場概況

2026年公示地価の木更津市平均は、住宅地38地点が13.6万円/坪、商業地11地点が22.2万円/坪です。工業地は3地点で11.0万円/坪、林地は1地点で0.2万円/坪ですが、地点数が少ないため参考値として捉える必要があります。用途別では、店舗や業務機能が集まる商業地が住宅地を上回る一方、工業地や林地を含めて価格帯には大きな幅があります。

公示地価の前年比は中央値が+3.3%で、第1四分位が+1.9%、第3四分位が+4.1%です。地点間のばらつきは中程度であり、市内の多くが同じ変化率で動いているのではなく、駅周辺の商業地、新興住宅地、農地を含む郊外部などの地域特性が変化率に表れています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価では、住宅地平均が前年比+2.9%、商業地平均が前年比+3.9%です。地点別では、2026年公示地価の金田東4丁目19番5が26.1万円/坪、前年比+6.3%、羽鳥野2丁目25番4が16.0万円/坪、前年比+5.8%、中島字中ノ組2193番が12.8万円/坪、前年比+5.7%となりました。住宅地の上昇は一律ではなく、複数の地域で市平均を上回る変化が確認できます。

一方、2026年公示地価の真里谷字高野松4748番2は1.7万円/坪、前年比-0.8%、茅野字西本村624番7は4.8万円/坪、前年比-0.7%です。有吉字宿1781番は3.7万円/坪、前年比0.0%でした。市平均が上昇するなかでも、郊外側の低価格帯には下落または横ばいの地点があります。

2025年の町丁目別参考集計では、東中央の商業地6地点が29.6万円/坪、前年比+4.2%です。地点数を踏まえた参考値ですが、木更津駅周辺の商業地域で市内商業地の上昇傾向が確認できます。

2024年から2025年にかけた地価調査では、住宅地16地点の平均が11.4万円/坪、前年比+2.7%です。2025年地価調査の千束台2丁目4番7は16.7万円/坪、前年比+5.3%、牛込字宮塚1011番は7.7万円/坪、前年比+5.2%でした。一方、草敷字御所塚476番は3.3万円/坪、前年比-1.0%であり、地価調査でも地域による方向性の違いが見られます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、区画整然とした新興住宅地域のほたる野4丁目17番7が26.3万円/坪、前年比+3.9%であるのに対し、農地の中に農家住宅が点在する真里谷字高野松4748番2は1.7万円/坪、前年比-0.8%です。同じ住宅地でも、整備された住宅地と農地混在の集落地域では価格水準と変化の方向が異なり、市内住宅地の幅広い構成が平均値の背景にあります。

商業地では、2026年公示地価の東中央1丁目3番12外が49.9万円/坪、前年比+4.6%です。同地点は木更津駅に近く、中層店舗ビルが建ち並ぶ商業地域です。これに対し、小規模店舗が多い既成商業地域の中央2丁目1406番1は13.6万円/坪、前年比+3.9%です。同じ木更津駅周辺でも、駅への距離や店舗集積の形態によって価格帯が分かれています。

2025年地価調査では、区画整然とした住宅地域の文京6丁目5番6が22.6万円/坪、前年比+4.1%である一方、農地の中に農家住宅が見られる草敷字御所塚476番は3.3万円/坪、前年比-1.0%です。商業地でも、幅25mの道路に面する路線商業地域の金田東6丁目27番6が32.4万円/坪、馬来田駅に近い低層店舗中心の真里字篠崎113番16が6.8万円/坪となっています。公示地価と地価調査の双方で、駅周辺の集積、新興住宅地、路線商業地域、農地混在地域という用途・街並みの違いが価格差として表れています。

注目地点

2026年公示地価のほたる野4丁目17番7は、ほたる野にある中規模住宅中心の区画整然とした新興住宅地域です。木更津駅から約53分と駅前ではありませんが、整った住宅地としての街並みを持ち、26.3万円/坪、前年比+3.9%となっています。木更津駅近接の住宅地ではなくても、計画的な住宅地という性格を反映した高い価格帯です。

2026年公示地価の真里谷字高野松4748番2は、真里谷字高野松の農地内に農家住宅などが点在する集落地域です。馬来田駅から約74分で、道路幅も2.2mと狭く、駅周辺や区画整備された住宅地とは異なる郊外側の土地利用です。1.7万円/坪、前年比-0.8%という水準には、農地混在の街並みと交通距離の両面が表れています。

2026年公示地価の東中央1丁目3番12外は、東中央に位置し、木更津駅から約4分の商業地域です。中層店舗ビルが建ち並び、容積率400%の土地利用が設定されているため、市内の商業集積を代表する価格帯といえます。49.9万円/坪、前年比+4.6%であり、駅近接性と中層利用が可能な商業地という位置づけが明瞭です。

2026年公示地価の中央2丁目1406番1は、中央にある小規模店舗中心の既成商業地域で、木更津駅から約9分です。駅徒歩圏にあり容積率も400%ですが、中層店舗ビルが並ぶ東中央とは街並みが異なり、13.6万円/坪、前年比+3.9%です。木更津駅周辺の商業地でも、店舗規模や集積の形によって価格水準に差があることを示します。

2026年公示地価の金田東4丁目19番5は、金田東にある住宅、アパート、空地が混在する新興住宅地域です。最寄りの袖ケ浦駅から約27分と駅直近ではありませんが、26.1万円/坪、前年比+6.3%となり、市平均を上回る上昇率です。完成した住宅地だけでなく空地も残る形成途中の街並みであり、木更津駅周辺とは別の住宅エリアとして高い価格帯を形成しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、市平均の前年比+2.9%に対し、同じ38地点を継続比較した前年比も+2.9%で、差はありません。中央値は+3.3%で、38地点のうち33地点が上昇、3地点が横ばい、2地点が下落しています。平均と継続地点の動きが一致し、上昇地点も広く分布しているため、住宅地平均は地点実態をおおむね反映しています。ただし、変化率のばらつきは中程度であり、個別地点の確認は必要です。

商業地は、市平均の前年比+3.9%と継続11地点の前年比+3.9%が一致し、中央値は+4.0%です。11地点すべてが上昇しているため、市平均は商業地点の共通した方向を代表しています。一方、価格水準は東中央1丁目3番12外の49.9万円/坪と中央2丁目1406番1の13.6万円/坪で大きく異なり、平均価格だけでは商業地内部の立地差までは表せません。

工業地は継続3地点がすべて上昇し、中央値は前年比+7.6%です。林地は1地点のみで前年比-0.3%となっており、いずれも地点数が少ないため、市全体の一般的な傾向として断定せず参考値として扱うのが適切です。

2025年地価調査の住宅地でも、平均の前年比+2.7%と継続16地点の前年比+2.7%が一致しています。16地点のうち14地点が上昇、1地点が横ばい、1地点が下落しており、こちらも平均と地点実態は整合しています。商業地4地点と工業地1地点は標本が限られるため、個別地点の分布を重視して読む必要があります。

エリアの動き

都市計画に関する確認済み情報として、木更津市内では「木更津スポーツヴィレッジ中郷地区」と「かずさアカデミアパーク地区」の地区計画が決定済みです。位置の詳細や決定年月日は示されていないため、特定の公示地点や地価変化との関係は判断できませんが、市内に複数の計画区域があることは確認できます。

また、隣接する袖ケ浦市では「坂戸市場地区地区計画」が2020年3月31日に設定されています。これは木更津市外の計画であり、木更津市の地点価格に対する影響を示す情報ではありません。

• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格水準を直接比較していません。
• 工業地、林地および地点数の少ない町丁目集計は参考値として掲載しています。
• 徒歩分数は入力された駅距離を切り上げた概算です。
• データは2026年1月1日を基準とし、2026年8月30日に更新されています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。