習志野市 土地相場・坪単価（公示地価）

習志野市の2026年公示地価、津田沼駅周辺と郊外住宅地の価格差

2026年公示地価における習志野市の平均は、住宅地67.6万円/坪、商業地211.0万円/坪、工業地56.7万円/坪です。住宅地は前年比+4.9%で、奏の杜3丁目106番1外や谷津3丁目1891番293が前年比+8.0%となる一方、大久保4丁目111番59は前年比+1.3%でした。住宅地平均と継続23地点の前年比はいずれも+4.9%で整合しており、市平均は全体的な上昇をおおむね反映しています。ただし、津田沼駅前の商業地と郊外側の住宅地では価格水準が大きく異なります。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が23地点で67.6万円/坪、商業地が4地点で211.0万円/坪、工業地が3地点で56.7万円/坪です。商業地と工業地の平均価格は参考値ですが、駅前商業地を含む商業地が住宅地を大きく上回り、用途による価格差が明確です。

住宅地の前年比は中央値が+5.1%、第1四分位が+2.8%、第3四分位が+6.8%で、中央50%の幅は4.0ポイントです。上昇率は一定の範囲に集まりつつも、津田沼・奏の杜などの駅に近い地域と、大久保・東習志野などの郊外側では価格水準や伸び方に差があります。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+4.9%です。地点別では、奏の杜3丁目106番1外が181.2万円/坪、前年比+8.0%、谷津3丁目1891番293が74.7万円/坪、前年比+8.0%、谷津5丁目1126番14が97.9万円/坪、前年比+7.8%でした。奏の杜と谷津で、市平均を上回る上昇が確認できます。

上昇率が小さい地点は、大久保4丁目111番59が51.2万円/坪、前年比+1.3%、藤崎3丁目750番106と藤崎6丁目415番10がそれぞれ前年比+1.9%です。いずれも価格は上昇していますが、地点間で上昇率には幅があります。

町丁目別の2025年参考集計では、工業地の茜浜が5地点で59.2万円/坪、前年比+15.8%でした。住宅地では津田沼が5地点で98.8万円/坪、前年比+7.3%、谷津が5地点で80.1万円/坪、前年比+7.2%です。一方、東習志野は38.3万円/坪、前年比+2.9%、大久保は52.2万円/坪、前年比+1.5%でした。各集計は5地点の参考値ですが、町丁目ごとの用途や立地によって水準と変化率が異なることを示しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、奏の杜3丁目106番1外が181.2万円/坪、前年比+8.0%であるのに対し、東習志野5丁目201番11は35.4万円/坪、前年比+3.7%です。前者は津田沼駅から約10分の中高層共同住宅が多い整然とした住宅地域、後者は実籾駅から約20分の一般住宅地域であり、駅との距離感や住宅の構成が価格差として表れています。

同じ2026年公示地価の商業地でも、津田沼1丁目2055番外は628.1万円/坪、津田沼6丁目1526番1は63.8万円/坪です。前者は津田沼駅から約2分で中高層の店舗・事務所が建ち並ぶ駅前商業地域、後者は京成津田沼駅から約13分で店舗と共同住宅が混在する路線商業地域です。同じ津田沼でも、駅前の商業集積と沿道型の複合用途という立地特性の違いが大きな価格差に対応しています。

2025年地価調査では、住宅地平均が11地点で68.3万円/坪、前年比+4.6%でした。同じ調査内では、津田沼1丁目568番16が133.9万円/坪、前年比+8.4%である一方、東習志野4丁目330番5は37.0万円/坪、前年比+1.8%です。商業地では、津田沼4丁目1242番6外が125.6万円/坪、芝園1丁目1番22外が76.0万円/坪でした。地価調査でも、駅前の住宅地・商業地と郊外または臨海部の地点との間に価格差が確認できます。

注目地点

2026年公示地価の奏の杜3丁目106番1外は、奏の杜の区画整然とした住宅地域にあり、中高層共同住宅が多い街並みです。津田沼駅から約10分という徒歩圏に位置し、181.2万円/坪、前年比+8.0%と、市の住宅地平均67.6万円/坪を大きく上回ります。駅への近さに加え、中高層住宅を中心とする街区構成が、市内で高い価格帯に位置する地点の文脈となっています。調査年が異なる参考比較ですが、2025年の住宅地集計でも習志野市は66.9万円/坪と、千葉県平均44.0万円/坪を上回っています。

2026年公示地価の東習志野5丁目201番11は、東習志野の一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域です。最寄りの実籾駅から約20分と駅から距離があり、35.4万円/坪、前年比+3.7%です。市の住宅地平均を下回る水準には、駅前から離れた郊外側の戸建住宅地という位置づけが表れています。

2026年公示地価の津田沼1丁目2055番外は、津田沼駅から約2分の駅前商業地域です。中高層の店舗や事務所が建ち並び、容積率600%の土地利用が設定されている地点で、価格は628.1万円/坪です。駅前に商業・業務用途が集まる立地であるため、住宅地や沿道型商業地とは異なる高い価格帯を形成しています。

2026年公示地価の津田沼6丁目1526番1は、京成津田沼駅から約13分の国道沿いにあり、店舗と共同住宅が混在する路線商業地域です。価格は63.8万円/坪で、津田沼駅前の商業地点とは大きな差があります。容積率200%で住宅用途も交じる沿道型の街並みであることから、駅前の商業集積地よりも住宅地に近い価格水準です。

2026年公示地価の大久保4丁目111番59は、京成大久保駅から約15分の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域です。51.2万円/坪、前年比+1.3%で、市の住宅地平均より低く、上昇率も小さい地点です。大久保の2025年参考集計も52.2万円/坪、前年比+1.5%であり、調査年が異なる参考比較ながら、同地点の水準は周辺集計と近い位置にあります。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+4.9%で、前年から継続する23地点の前年比も+4.9%です。23地点すべてが上昇し、中央値は+5.1%、中央50%は+2.8%から+6.8%でした。平均と継続地点の変化率に乖離がなく、地点の入替による影響も確認されないため、住宅地平均は市内地点の実態をおおむね反映していると判断できます。

一方、平均だけでは地域差までは表せません。住宅地には181.2万円/坪の奏の杜3丁目106番1外と35.4万円/坪の東習志野5丁目201番11が含まれ、上昇率も+8.0%から+1.3%まで幅があります。このため、67.6万円/坪という平均は全体の方向性を示す一方、個別エリアの価格水準をそのまま代表するものではありません。

商業地は4地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+6.5%、中央値は+5.6%です。工業地も3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+10.8%、中央値は+11.3%でした。ただし地点数が限られるため、商業地と工業地は個別地点の立地や用途を併せて確認する必要があります。

エリアの動き

習志野市では「ＪＲ津田沼駅南口地区地区計画」が決定済みの都市計画として確認されています。対象は市内の津田沼駅南口地区であり、駅前商業地や奏の杜の住宅地を含む津田沼駅周辺の空間的文脈に位置づけられます。

あわせて船橋市では、「JR東船橋駅周辺地区地区計画」と「前原東フレッシュタウン地区地区計」が決定済みとして収録されています。いずれも習志野市外の計画であり、習志野市の地価変化との因果関係を示すものではありません。

• 公示地価の各価格は標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目別集計は各5地点の参考値として扱っています。
• 商業地と工業地は地点数が限られるため、用途別平均価格は参考値です。
• 公示地価と地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、同じ調査種別内で比較しています。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。