市原市 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年市原市公示地価、工業地と駅前商業地に目立つ上昇

2026年の市原市公示地価は、住宅地が18.3万円/坪で前年比+3.2%、商業地が51.6万円/坪で前年比+7.1%、工業地が14.5万円/坪で前年比+8.7%です。工業地では青柳北2丁目3番1が前年比+10.8%、商業地では五井駅前の五井中央西2丁目2番4が105.5万円/坪となる一方、郊外の住宅地には下落地点もあります。用途別平均と継続地点の動きはおおむね整合しており、市平均は全体傾向を一定程度反映していますが、駅前と郊外、住宅地と工業地の価格差には注意が必要です。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地52地点が18.3万円/坪、商業地8地点が51.6万円/坪、工業地9地点が14.5万円/坪、林地1地点が0.3万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+3.2%、商業地が前年比+7.1%、工業地が前年比+8.7%で、価格水準は商業地、上昇率は工業地が最も高くなっています。

前年比が確認できる52地点の分布は、中央値が前年比+4.5%、第1四分位が前年比0.0%、第3四分位が前年比+5.6%で、ばらつきは中程度です。市内では上昇が中心である一方、横ばいまたは下落となる地点も含まれており、用途や立地によって動きが分かれています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の市平均は、住宅地が前年比+3.2%、商業地が前年比+7.1%、工業地が前年比+8.7%です。用途別では、住宅地より商業地と工業地の上昇率が高く、特に工業地の変化が目立ちます。

地点別では、2026年公示地価の青柳北2丁目3番1が14.7万円/坪で前年比+10.8%、岩崎西1丁目6番14が16.6万円/坪で前年比+10.7%、姉崎海岸103番が16.7万円/坪で前年比+10.7%です。いずれも工業地であり、市内の高い上昇率は工業系地点に集中しています。

一方、2026年公示地価の住宅地では、馬立字西川956番6外が6.7万円/坪で前年比-1.0%、下矢田字金谷代1110番9外が3.3万円/坪で前年比-1.0%、中字川岸場288番39が7.7万円/坪で前年比-0.9%です。市平均が上昇するなかでも、郊外側の住宅地には下落地点が残っています。

町丁目の参考集計では、五井東の住宅地5地点が2025年に35.2万円/坪、前年比+5.2%です。地点数が限られ、2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、五井周辺の住宅地が市内平均より高い価格帯にあることを示す材料です。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、五井駅から約5分の五井中央東1丁目6番3外が43.0万円/坪、前年比+6.2%であるのに対し、上総鶴舞駅から約12分の下矢田字金谷代1110番9外は3.3万円/坪、前年比-1.0%です。一般住宅とアパートが混在する五井駅近接地と、住宅や事業所が見られる国道沿いの郊外住宅地との間に、大きな価格差があります。

同じ2026年公示地価の商業地では、五井駅前の五井中央西2丁目2番4が105.5万円/坪、前年比+7.2%である一方、姉ケ崎駅から約8分の姉崎東2丁目11番3は26.5万円/坪、前年比+4.7%です。駅前広場沿いの店舗ビル街と、県道沿いの路線商業地域という立地の違いが、価格水準の差として表れています。

工業地では、2026年公示地価の青柳北2丁目3番1が前年比+10.8%、岩崎西1丁目6番14と姉崎海岸103番がともに前年比+10.7%です。住宅地の市平均が前年比+3.2%であるのに対し、工場・倉庫などを中心とする工業系地点では、より高い上昇率が並んでいます。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は五井東2丁目10番2外が36.4万円/坪、前年比+5.5%である一方、朝生原字坊原802番1は1.4万円/坪、前年比-0.7%です。商業地も、八幡宿駅前の八幡字山岸810番3が53.9万円/坪、前年比+8.0%であるのに対し、上総牛久駅周辺の牛久字上矢原591番7は11.3万円/坪、前年比-0.3%です。公示地価と地価調査の双方から、内房線沿線の駅前・区画整備地と、内陸部の農地混在地域や路線商業地との違いが確認できます。

注目地点

2026年公示地価の五井中央東1丁目6番3外は、一般住宅とアパートが混在する五井中央東の住宅地で、五井駅から約5分です。43.0万円/坪、前年比+6.2%で、住宅地平均18.3万円/坪を大きく上回ります。2025年の五井駅周辺住宅地平均24.2万円/坪とは調査年が異なる参考比較ですが、駅に近い住宅地域という位置づけが、市内での高い価格水準と対応しています。

2026年公示地価の下矢田字金谷代1110番9外は、住宅と事業所が見られる国道沿いの住宅地域で、上総鶴舞駅から約12分です。3.3万円/坪、前年比-1.0%であり、住宅地平均を大きく下回ります。駅からの距離だけでなく、五井周辺とは異なる内陸部の国道沿いという地域構成が、低い価格帯を理解するうえで重要です。なお、当該価格は標準地の公示地価であり、下矢田字金谷代全体の相場を示すものではありません。

2026年公示地価の五井中央西2丁目2番4は、五井駅から約1分の駅前広場沿いにあり、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域です。105.5万円/坪、前年比+7.2%で、商業地平均51.6万円/坪を上回ります。容積率400%の駅前商業地であることに加え、2025年の五井駅周辺商業地平均53.2万円/坪との調査年が異なる参考比較でも高い水準にあり、駅前集積の強い地点として位置づけられます。

2026年公示地価の姉崎東2丁目11番3は、銀行や小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域で、姉ケ崎駅から約8分です。26.5万円/坪、前年比+4.7%で、商業地平均51.6万円/坪より低い水準です。2025年の姉ケ崎駅周辺商業地平均29.4万円/坪とは調査年が異なる参考比較ですが、価格帯は近く、五井駅前型の商業地ではなく、沿道型の商業地域としての性格が表れています。

2026年公示地価の青柳北2丁目3番1は、中小規模の工場や倉庫が建ち並ぶ青柳北の工業地域で、五井駅から約44分です。14.7万円/坪、前年比+10.8%で、価格は工業地平均14.5万円/坪に近い一方、上昇率は平均の前年比+8.7%を上回ります。駅前住宅地や商業地とは異なり、広い敷地と工業用途を前提とするエリアであり、価格水準よりも工業地としての動きの強さが特徴です。

2025年の住宅地参考集計では、市原市平均が18.8万円/坪、千葉県平均が44.0万円/坪です。調査年が異なるため2026年公示地価との直接比較はできませんが、五井駅近接の住宅地は市原市内で高い一方、市全体では千葉県平均を下回るという相対関係が確認できます。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、市平均が前年比+3.2%で、同じ地点を継続比較した51地点は前年比+3.3%です。差は0.1ポイント未満で、52地点の内訳も上昇37地点、横ばい8地点、下落6地点、中央値は前年比+4.7%となっています。平均と継続地点の動きが近いため、住宅地平均は市内の上昇傾向をおおむね反映しています。ただし、五井中央東1丁目6番3外の43.0万円/坪と下矢田字金谷代1110番9外の3.3万円/坪のように、地点間の価格差は大きく残ります。

商業地は、市平均と継続8地点がともに前年比+7.1%で、8地点すべてが上昇し、中央値は前年比+7.4%です。平均と地点実態は整合していますが、地点数が8地点に限られるため参考値として見る必要があります。また、五井中央西2丁目2番4の105.5万円/坪と姉崎東2丁目11番3の26.5万円/坪では水準が大きく異なり、平均価格だけでは商業地の立地差を表し切れません。

工業地も、市平均と継続9地点がともに前年比+8.7%で、9地点すべてが上昇し、中央値は前年比+10.7%です。工業地全体の上昇を平均が捉えている一方、地点数が9地点であるため参考値です。林地は1地点のみで、継続地点の前年比は-0.6%となっており、市内全体を代表する値とはいえません。

以上から、住宅地・商業地・工業地の前年比平均は継続地点の動きと整合しており、市全体の方向性を把握する指標として有効です。一方、価格水準を判断する際は、五井駅前、姉ケ崎駅周辺、内陸部、工業地域といった立地・用途の違いを個別に確認する必要があります。

エリアの動き

市原市内では「郡本・藤井・門前・市原地区地区計画」が決定済みです。対象は郡本・藤井・門前・市原地区であり、市内の特定地区に関する都市計画上の動きとして確認できます。

このほか「古市場地区地区計画−沿道利用住宅地区」と「古市場地区地区計画−低層住宅地区」も決定済みですが、所在地は千葉市です。市原市内の古市場字高縄や古市場字上川間とは所在する市が異なるため、市原市の地価との直接的な関係は示されていません。

• 商業地と工業地の平均価格・前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 公示地価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 公示地価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があり、周辺傾向を把握するための参考値です。
• 地区計画は確認された決定事項のみを記載しており、地価への因果関係や将来の影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。