鎌ケ谷市 土地相場・坪単価（公示地価）

鎌ケ谷市の公示地価、駅近と郊外で広がる価格差

2026年の鎌ケ谷市の公示地価は、住宅地平均が34.6万円/坪、前年比+7.0%、商業地平均が62.6万円/坪です。住宅地では17地点すべてが上昇し、上昇率の中央値は+7.6%でした。一方、地点価格は新鎌ケ谷駅に近い住宅地の59.2万円/坪から、農家住宅や作業所が混在する郊外側の13.2万円/坪まで幅があります。住宅地平均と継続地点の前年比はともに+7.0%で、市平均は地点の実態と整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の鎌ケ谷市平均は、住宅地が17地点で34.6万円/坪、商業地が3地点で62.6万円/坪です。商業地は住宅地より28.0万円/坪高い一方、3地点による参考値であり、駅前ごとの価格差を含む平均として見る必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+7.6%、第1四分位が+6.0%、第3四分位が+8.2%で、中央半数の幅は2.2ポイントです。多くの地点が+6%台から+8%台に集まる一方、駅への距離や周辺の土地利用によって価格水準そのものには大きな差があります。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年比で前年比+7.0%です。上昇率が大きい地点は、鎌ケ谷5丁目66番21の前年比+8.5%、東鎌ケ谷2丁目702番14と東初富5丁目745番498の各前年比+8.3%で、いずれも住宅地です。

上昇率が小さい地点は、軽井沢字落山1996番20の前年比+1.5%、道野辺中央4丁目998番38の前年比+5.3%、北中沢2丁目1426番7の前年比+5.8%です。すべて上昇しているものの、住宅地の上昇率には+1.5%から+8.5%まで幅があり、市内一律の変化ではありません。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、新鎌ケ谷駅から約9分の初富本町1丁目448番231が59.2万円/坪、前年比+7.8%です。一方、西白井駅から約23分で、一般住宅、農家住宅、作業所が混在する軽井沢字落山1996番20は13.2万円/坪、前年比+1.5%です。同じ住宅地でも、駅への距離と市街地の土地利用の違いが価格帯の差として表れています。

2026年公示地価の商業地では、鎌ケ谷駅から約2分で中層店舗共同住宅ビルを主体とする道野辺本町2丁目202番1外が94.2万円/坪、前年比+8.8%です。これに対し、鎌ケ谷大仏駅から約1分で中低層の店舗付事務所が多い鎌ケ谷3丁目490番1は44.3万円/坪、前年比+5.2%です。いずれも駅前ですが、前者は容積率400%、後者は200%で、建物利用の集積度が異なる商業地域です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、新鎌ケ谷2丁目16番3が住宅地76.4万円/坪、前年比+8.2%である一方、初富字椚山31番73は住宅地14.5万円/坪、前年比+0.9%です。同じ2025年地価調査内でも、新興住宅地域と、梨畑の中に農家住宅や一般住宅が散在する地域との間で価格水準と変化率に差があります。また、新鎌ケ谷2丁目11番3は2025年地価調査の商業地で132.2万円/坪、前年比+7.5%ですが、1地点のため地域全体の水準を示す値ではありません。

2026年公示地価の住宅地17地点を対象とした回帰統計では、徒歩所要時間の価格弾力性は-5.11、決定係数は0.536です。徒歩所要時間が1%長い地点ほど価格が約5.1%低い統計的関係が示され、駅距離が価格差と比較的強く関連していますが、因果関係を直接示すものではありません。

注目地点

2026年公示地価の初富本町1丁目448番231は、一般住宅の中にアパートも見られる初富本町の住宅地です。新鎌ケ谷駅から約9分に位置し、当該地点の59.2万円/坪、前年比+7.8%という水準には、駅徒歩圏の住宅地という位置づけが表れています。調査年が異なる参考比較では、2025年の新鎌ケ谷駅圏住宅地平均は60.1万円/坪で、当該地点に近い価格帯です。

2026年公示地価の軽井沢字落山1996番20は、一般住宅だけでなく農家住宅や作業所も混在する軽井沢字落山の住宅地です。西白井駅から約23分と徒歩距離が長く、当該地点は13.2万円/坪、前年比+1.5%です。駅近の連続した住宅地とは異なる郊外側の土地利用が、鎌ケ谷市内で低い価格帯にある背景として読み取れます。

2026年公示地価の道野辺本町2丁目202番1外は、鎌ケ谷駅から約2分の道野辺本町にあり、中層の店舗共同住宅ビルを主体とする駅前商業地域です。容積率400%の土地利用と駅前立地を備え、当該地点は94.2万円/坪です。2026年の鎌ケ谷駅圏商業地平均71.7万円/坪を上回っており、同じ駅圏でも商業集積の濃い地点として位置づけられます。

2026年公示地価の鎌ケ谷3丁目490番1は、鎌ケ谷大仏駅から約1分の鎌ケ谷にある駅前商業地です。中低層の店舗付事務所が多く、容積率は200%で、当該地点は44.3万円/坪です。駅への近さはあるものの、中層店舗共同住宅が主体で容積率400%の道野辺本町とは利用密度が異なり、同じ2026年公示地価の駅前商業地でも価格帯に差があります。

2026年公示地価の鎌ケ谷5丁目66番21は、鎌ケ谷大仏駅から約8分の住宅地です。中規模住宅が建ち並ぶ一方、背後には空地が多く、容積率50%の低密度な住環境です。当該地点は31.1万円/坪、前年比+8.5%で、価格は住宅地平均34.6万円/坪を下回りますが、2026年公示地価の住宅地では上昇率が大きい地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+7.0%で、前年から継続して調査された17地点の前年比も+7.0%です。両者の差は0.0ポイントで、17地点すべてが上昇し、中央値も前年比+7.6%となっています。このため、住宅地の市平均は一部地点だけの変化ではなく、継続地点全体の実態と整合しています。

ただし、上昇率の中央半数は前年比+6.0%から+8.2%に分布し、軽井沢字落山1996番20は前年比+1.5%です。平均は市全体の方向を代表していますが、個別地点の変化幅や、13.2万円/坪から59.2万円/坪に及ぶ住宅地の価格差までは表しません。

商業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+6.7%、中央値は+6.0%です。上昇という方向は共通していますが、地点数が3地点に限られ、価格も道野辺本町2丁目202番1外の94.2万円/坪と鎌ケ谷3丁目490番1の44.3万円/坪で差があるため、商業地平均62.6万円/坪は参考値として扱うのが適切です。

エリアの動き

確認された地区計画は、いずれも鎌ケ谷市内ではなく隣接する白井市に位置します。大山口中木戸公園東地区は2008年2月22日、白井駅北業務施設地区のAブロックは2003年11月18日、Bブロックは2013年3月26日に設定されています。

これらは白井市側の都市計画上の事実であり、鎌ケ谷市の公示地価との直接的な因果関係を示すものではありません。鎌ケ谷市内の地点を考察する際は、市域外にある周辺計画として位置づける必要があります。

• 商業地平均は2026年公示地価の3地点による参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別集計は地点数が少ない場合があるため、周辺全体の相場を断定するものではありません。
• 回帰統計は地点間の関連を示すものであり、価格差の因果関係を確定するものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。