袖ケ浦市 土地相場・坪単価（公示地価）

袖ケ浦市の2026年公示地価、駅周辺と郊外で分かれる住宅地の価格水準

2026年公示地価の袖ケ浦市平均は、住宅地が17.5万円/坪、商業地が36.0万円/坪、工業地が9.4万円/坪です。住宅地は前年比+4.8%で、継続する11地点の前年比+4.9%ともほぼ一致しています。一方、住宅地では奈良輪2丁目9番14外の31.6万円/坪に対し、横田字下大坪280番7は3.9万円/坪であり、駅周辺の整然とした住宅地と農地の多い地域との価格差が明確です。市平均は住宅地の変化をおおむね反映していますが、商業地と工業地は地点数が限られるため、個別地点の確認が欠かせません。

今年の相場概況

2026年公示地価の袖ケ浦市平均は、住宅地12地点が17.5万円/坪、商業地1地点が36.0万円/坪、工業地4地点が9.4万円/坪です。用途別では商業地が最も高く、住宅地、工業地の順ですが、商業地は1地点のみの参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+5.2%で、中央50%はおおむね+3.4%から+7.1%の範囲にあります。上昇率のばらつきは中程度であり、市内では一様に変化しているのではなく、立地や住宅地の性格によって伸び方に差があると解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+4.8%です。地点別では奈良輪2丁目9番14外が前年比+8.4%、福王台1丁目26番25が前年比+7.8%、神納2丁目3番7が前年比+7.2%となりました。これに対し、横田字下大坪280番7は前年比-0.9%、横田字上宿2305番3は横ばい、久保田字馬場2411番8外は前年比+3.2%で、住宅地の中でも変化に幅があります。

町丁目の参考集計では、2025年の蔵波台の住宅地5地点が21.8万円/坪、前年比+4.5%です。2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、区画整然とした住宅地を含む長浦側の価格水準を把握する材料になります。

別種別の2025年地価調査では、住宅地7地点の平均が19.3万円/坪、2024年比の前年比は参考値で+5.4%です。袖ケ浦駅前1丁目18番3が参考値で前年比+8.5%となる一方、横田字宮ノ脇3556番5は横ばいであり、こちらでも駅前側と農家住宅・空地が見られる地域で動きが分かれています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、袖ケ浦駅に近い奈良輪2丁目9番14外が31.6万円/坪、前年比+8.4%、同駅を最寄りとする福王台1丁目26番25が28.3万円/坪、前年比+7.8%です。これらは区画整然とした住宅地域です。一方、農地の多い横田字下大坪の横田字下大坪280番7は3.9万円/坪、前年比-0.9%であり、住宅地の街区構成や周辺土地利用の違いが価格水準と変化率の差として表れています。

長浦駅周辺でも内訳は一様ではありません。区画整然とした長浦駅前2丁目8番14は27.8万円/坪、前年比+6.8%ですが、既成住宅地域の蔵波字殿畑1871番1は11.1万円/坪、前年比+3.9%です。同じ駅を最寄りとする地点でも、駅前住宅地と既成住宅地では価格帯が異なります。

用途別では、2026年公示地価の商業地は、店舗や診療所、駐車場などが見られる駅前商業地域の奈良輪2丁目1番4が36.0万円/坪です。工業地は4地点平均で9.4万円/坪となっており、住宅地や商業地とは異なる価格帯を形成しています。

別種別の2025年地価調査では、区画整理済みの住宅地域にある袖ケ浦駅前1丁目18番3が29.6万円/坪、参考値で前年比+8.5%です。上昇率が小さい地点には、横田字宮ノ脇3556番5の7.8万円/坪、横ばい、蔵波字百々目木2902番48の15.8万円/坪、参考値で前年比+4.2%があり、同じ調査種別の中でも住宅地の整備状況や周辺土地利用に応じた差が確認できます。

注目地点

2026年公示地価の奈良輪2丁目9番14外は、奈良輪にある戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。袖ケ浦駅から約4分という駅近の位置にあり、31.6万円/坪、前年比+8.4%です。駅前商業地域に近い住宅地でありながら、周辺は戸建住宅を中心とする街並みであることが、市内住宅地の中で高い価格水準を示す立地上の特徴です。

2026年公示地価の横田字下大坪280番7は、横田字下大坪に位置し、農家住宅が見られる農地の多い住宅地域です。東横田駅から約7分ですが、駅までの時間だけではなく、農地を含む低密度な周辺土地利用が特徴で、価格は3.9万円/坪、前年比-0.9%です。当該地点の水準は、内房線沿線の区画整然とした住宅地とは性格が異なる郊外側の実態を示しています。

2026年公示地価の福王台1丁目26番25は、福王台の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域にあります。袖ケ浦駅から約10分で、駅直近ではないものの徒歩圏に位置し、28.3万円/坪、前年比+7.8%です。奈良輪の駅近住宅地より価格は低い一方、市平均を上回る水準であり、整った街区と袖ケ浦駅への距離感を併せ持つ住宅地として位置づけられます。

2026年公示地価の蔵波字殿畑1871番1は、蔵波字殿畑にある中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域です。長浦駅から約7分ですが、道路幅4mの既成街区であり、価格は11.1万円/坪、前年比+3.9%です。駅からの所要時間が近い長浦駅前の住宅地より価格が低く、駅距離だけでなく街区の整備状況や住宅地としての成り立ちが価格帯に表れています。

2026年公示地価の長浦駅前2丁目8番14は、長浦駅前にある中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。長浦駅から約7分で、27.8万円/坪、前年比+6.8%となっています。蔵波字殿畑と駅までの距離感は近いものの、駅前の整った住宅街区に位置するため価格水準は大きく異なり、長浦駅周辺でも住宅地の区分による差があることを示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+4.8%で、前年から継続する11地点の前年比+4.9%との差は0.2ポイント未満です。継続地点の中央値も前年比+5.3%で、11地点のうち9地点が上昇、1地点が横ばい、1地点が下落しています。上昇率のばらつきは中程度ですが、平均と継続地点の動きはほぼ一致しており、住宅地平均は地点実態をおおむね反映しています。

商業地は継続する1地点が前年比+8.3%、工業地は4地点すべてが上昇し、中央値が前年比+6.3%です。ただし、商業地は1地点、工業地は4地点に限られるため、市内全域を代表する平均というより、調査対象地点の動きを示す値として見るのが適切です。

別種別の2025年地価調査でも、住宅地平均の参考値と継続する7地点はいずれも前年比+5.4%で一致し、6地点が上昇、1地点が横ばいです。商業地は1地点が前年比+6.4%、工業地は2地点が上昇し、中央値が前年比+8.9%ですが、地点数が少ないため限定的な分布です。以上から、公示地価と地価調査の双方で住宅地平均の整合性は確認できる一方、商業地と工業地は個別地点を併せて読む必要があります。

エリアの動き

袖ケ浦市では、「代宿けやき台地区地区計画」「袖ケ浦椎の森工業団地2期地区地区計画」「袖ケ浦椎の森工業団地1期地区地区計画」が設定されており、いずれも設定年月日は2020年3月31日です。

代宿けやき台地区は市内の住宅系エリア、袖ケ浦椎の森工業団地の1期・2期地区は工業系エリアに関する地区計画です。今回の公示地価では住宅地、商業地、工業地で異なる価格帯が確認されており、これらの地区計画も市内に複数の土地利用区分があることを示す事実として位置づけられます。

• 2026年公示地価は2026年1月1日時点の価格です。
• 2025年地価調査の数値は公示地価と調査年・調査種別が異なる参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目別・駅別集計を2026年公示地価と並べる場合は、調査年が異なる参考比較です。
• 商業地と工業地は地点数が少ないため、平均値の解釈には注意が必要です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。