南房総市 土地相場・坪単価（公示地価）

南房総市の2025年地価相場と地点別の実態

2025年地価調査における南房総市の平均価格は、住宅地が4.4万円/坪、商業地が7.3万円/坪です。住宅地は前年比-0.4%で、地点別では横ばいから小幅下落が中心でした。駅に近い住宅・商業地域と、山間部の農家集落では価格水準に明確な幅があります。住宅地の市平均と継続24地点の前年比はおおむね一致しており、市平均は地点の実態を反映しています。注目地点の周辺環境と、市外で確認された地区計画も併せて整理します。

今年の相場概況

2025年地価調査の南房総市平均は、住宅地24地点が4.4万円/坪、商業地2地点が7.3万円/坪です。商業地は地点数が少ないため参考値ですが、住宅地より2.9万円/坪高い水準です。住宅地平均は千葉県の44.0万円/坪を大きく下回っており、県内でも価格水準の低い地域として位置づけられます。

住宅地の前年比分布は、中央値が前年比-0.6%、下位25%が前年比-0.7%、上位25%が前年比+0.0%で、中央50%の幅は0.7ポイントです。横ばいから小幅下落の狭い範囲に集まっており、市内全体に急激な変動が広がったというより、緩やかな弱含みが共通する相場です。

前年比で見る変化

2024年から2025年にかけて、住宅地平均は前年比-0.4%となりました。2025年地価調査で相対的に変化が小さかった住宅地点は、白浜町乙浜字前田633番6の5.2万円/坪、白浜町根本字港1624番73の4.0万円/坪、白浜町滝口字中川下6305番2の4.6万円/坪で、いずれも前年比+0.0%です。住宅地の一部では、前年までの下落から横ばいへ移った地点が確認できます。

一方、2025年地価調査で下落率が比較的大きかったのは、千倉町大川字御霊448番1の4.8万円/坪、前年比-1.4%です。千倉町南朝夷字千倉1077番は6.0万円/坪、前年比-1.1%、富浦町南無谷字御園2201番外は4.2万円/坪、前年比-0.8%でした。横ばい地点がある一方、千倉町や富浦町の一部では市平均より大きい下落が続いており、町丁目や立地条件によって動きに差があります。

変化の要因

2025年地価調査の住宅地では、久枝字岡台636番1が6.5万円/坪である一方、平久里下字大塚2034番1は1.2万円/坪です。前者は岩井駅に比較的近く、民宿、保養所、一般住宅が混在する地域ですが、後者は山間部の農地に囲まれた農家集落です。同じ住宅地、同じ最寄り駅の区分でも、駅との距離や周辺の土地利用により価格帯が分かれています。

町丁目別の参考集計では、住宅地の久枝字岡台が6.5万円/坪、富浦町原岡字浜町乙と明石字大坪が各6.3万円/坪です。これに対し、市部字埋田は5.9万円/坪、和田町和田字和田前は5.7万円/坪でした。いずれも1地点の集計ですが、岩井駅や富浦駅周辺の既成住宅地と、郊外側の住宅地との価格差を示す参考になります。

商業地は、2025年地価調査の千倉町南朝夷字千倉1216番1と市部字宿免21番1がともに7.3万円/坪です。前者は小売店舗が並ぶ国道沿い、後者は店舗兼住宅が並ぶ国道沿いであり、駅距離は異なるものの、いずれも道路沿いの商業利用という共通点があります。住宅地より高い価格水準には、こうした路線商業地域としての用途の違いが表れています。

注目地点

2025年地価調査の久枝字岡台636番1は、岩井駅から約9分に位置し、民宿、保養所、一般住宅が混在する住宅地域です。6.5万円/坪は南房総市の住宅地平均4.4万円/坪を上回ります。駅への近さに加え、一般住宅だけに限定されない土地利用を持つ地域であることが、市内では相対的に高い価格帯と対応しています。

2025年地価調査の平久里下字大塚2034番1は、岩井駅から約78分の山間部にあり、農地に囲まれた農家集落です。1.2万円/坪という水準は、同じ岩井駅を最寄りとする久枝字岡台636番1の6.5万円/坪とは大きく異なります。駅勢圏の外側にあることに加え、商業利用や住宅集積より農村的な土地利用が中心である点が、低い価格帯と整合します。

2025年地価調査の千倉町南朝夷字千倉1216番1は、千倉駅から約27分の国道沿いにあり、小売店舗が建ち並ぶ路線商業地域です。7.3万円/坪は商業地2地点の平均と同水準で、駅前型というより道路沿いの店舗集積を背景とする商業地です。千倉駅周辺の商業地集計も1地点、7.3万円/坪であるため、この価格は町丁目全体ではなく当該地点の水準として捉える必要があります。

2025年地価調査の市部字宿免21番1は、岩井駅から約2分で、店舗兼住宅が建ち並ぶ国道沿いの商業地域です。7.3万円/坪と千倉町南朝夷字千倉1216番1と同水準ですが、こちらは駅に近く、商業と居住が混在する点に特徴があります。同じ路線商業地でも、千倉側の小売店舗中心の街並みとは異なる地域文脈を持っています。

2025年地価調査の白浜町乙浜字前田633番6は、館山駅から約188分の郊外側に位置し、一般住宅と店舗が混在する国道沿いの住宅地域です。5.2万円/坪は南房総市の住宅地平均4.4万円/坪や、館山駅を最寄りとする住宅地6地点の参考平均4.7万円/坪を上回ります。駅からは離れている一方、国道沿いで住宅以外の用途も混在する立地が、市内の純農村的な住宅地とは異なる価格帯に表れています。

区平均は実態を反映しているか

2025年地価調査の住宅地平均は前年比-0.4%で、前年から継続して調査された24地点の前年比は-0.5%です。両者の差は0.1ポイント未満であり、中央値も前年比-0.6%です。内訳は下落16地点、横ばい8地点で、市平均と地点分布の方向は一致しています。このため、住宅地の市平均は、横ばいと小幅下落が中心という実態をおおむね反映しています。

市平均と継続地点のわずかな差は、調査地点の構成変化・入替によるものです。ただし、その影響は0.1ポイント未満にとどまり、市平均の判断を変えるほどの乖離ではありません。個別には前年比+0.0%の地点と前年比-1%台の地点が併存するため、具体的な地域を見る際は平均だけでなく地点別の確認が必要です。

商業地は継続2地点の前年比が-0.5%で、内訳は下落1地点、横ばい1地点、中央値も前年比-0.5%です。方向としては小幅下落ですが、対象が2地点に限られるため、市内商業地全体を代表する数値としては慎重に扱う必要があります。

エリアの動き

南房総市外では、館山市において北条第一地区地区計画が決定されています。館山市は南房総市の周辺自治体ですが、この計画の所在地は館山市内であり、南房総市の注目地点とは行政区域が異なります。南房総市の地価変動との因果関係を示す情報ではなく、周辺地域で確認された都市計画上の動きとして位置づけられます。

• 本文の地点価格と前年比は、2025年地価調査を基準に記載しています。
• 商業地平均は2地点による参考値です。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が少ない場合があり、地域全体の相場を示すものではありません。
• 標準地の価格は当該地点の地価であり、町丁目全体の価格ではありません。
• 千葉県との比較は住宅地の集計に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。