渋谷区 土地相場・坪単価（路線価）

2026年渋谷区路線価の相場構造と注目エリア

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年の渋谷区路線価は、住宅地平均が496万円/坪、前年比+9.9%、商業地平均が2432万円/坪、前年比+11.9%です。商業地では桜丘町15番6外が前年比+22.5%となる一方、上昇率が小さい地点は+4%台にとどまり、地点差が目立ちます。実態検証では住宅地の区平均は継続地点と整合しますが、商業地は価格帯と上昇率の二極化があり、平均だけでは個別地点の実態を捉えにくい結果です。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が25地点で496万円/坪、商業地が32地点で2432万円/坪です。商業地は住宅地の約4.9倍の価格水準にあり、渋谷区では用途による相場差が大きいことが分かります。

前年比の分布は中央値が+9.4%、第1四分位が+8.6%、第3四分位が+10.7%で、中央半数の幅は2.2ポイントです。中心的な地点群はおおむね+9%前後から+10%台に集まる一方、商業地にはこれを大きく上回る地点と下回る地点があり、区平均を見る際には用途と立地を分けて捉える必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、住宅地平均は前年比+9.9%、商業地平均は前年比+11.9%となりました。用途別では商業地の上昇率が住宅地を2.0ポイント上回っており、商業地の変動幅が相対的に大きい構成です。

2026年路線価で上昇率が大きい地点は、桜丘町15番6外の前年比+22.5%、渋谷2丁目6番9外の前年比+19.4%、東1丁目128番4の前年比+17.5%です。一方、上昇率が小さい地点は、代々木2丁目11番13外の前年比+4.5%、神宮前4丁目26番43外の前年比+4.7%、渋谷1丁目16番1外の前年比+5.1%でした。いずれもプラスですが、地点間には最大18.0ポイントの開きがあります。

町丁目別の参考集計では、商業地の代々木が5地点で1310万円/坪、前年比+8.4%、神宮前が5地点で3996万円/坪、前年比+8.3%です。上昇率は近い一方、価格水準は神宮前が代々木の約3.1倍であり、同程度の前年比でも立地ごとの価格帯は大きく異なります。

変化の要因

2026年路線価の内訳では、住宅地25地点の平均が496万円/坪、前年比+9.9%であるのに対し、商業地32地点の平均は2432万円/坪、前年比+11.9%です。住宅地では恵比寿西2丁目20番1が1031万円/坪、前年比+10.5%、本町1丁目9番13が252万円/坪、前年比+7.6%で、マンション中心の住宅地域と一般住宅・共同住宅中心の地域との価格差が表れています。

商業地では、宇田川町77番14外が9336万円/坪、前年比+5.1%である一方、笹塚2丁目44番3は397万円/坪、前年比+12.7%です。また、桜丘町15番6外は1177万円/坪、前年比+22.5%でした。高価格帯の宇田川町、既成商業地域の笹塚、店舗・事務所ビルが並ぶ桜丘町で、価格水準と上昇率の組み合わせが異なることが、商業地のばらつきとして表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地9地点の平均が418万円/坪、前年比+11.2%、商業地18地点の平均が1931万円/坪、前年比+11.7%です。同じ地価調査内では、商業地の円山町86番2外が前年比+20.0%、代々木一丁目44番1と道玄坂一丁目29番14がそれぞれ前年比+16.5%でした。一方、上昇率が小さい地点は道玄坂二丁目213番の前年比+3.6%、宇田川町83番4外の前年比+4.2%、神南一丁目10番2外の前年比+4.9%で、地価調査でも商業地の地点差が確認できます。

注目地点

2026年路線価の恵比寿西2丁目20番1は、恵比寿西にある中高層マンション中心の住宅地域で、代官山駅から約3分です。当該地点の1031万円/坪、前年比+10.5%という水準には、駅に近い住宅立地に加え、3,089㎡の敷地と容積率300%の中高層住宅地という文脈が表れています。渋谷区の住宅地平均496万円/坪を大きく上回りますが、これは恵比寿西全体の相場ではなく、当該地点の路線価です。

2026年路線価の本町1丁目9番13は、本町の一般住宅と共同住宅が並ぶ住宅地域にあり、初台駅から約5分です。252万円/坪、前年比+7.6%で、同じ住宅地でも中高層マンション中心の恵比寿西とは街並みが異なります。幅員3.4mの区道に面する既成住宅地という条件も含め、駅徒歩圏でありながら区内住宅地平均を下回る価格帯に位置しています。

2026年路線価の宇田川町77番14外は、宇田川町の中高層店舗が建ち並ぶ繁華な商業地域で、渋谷駅から約2分です。幅員30mの道路に面し、容積率800%の高密度な商業立地であることが、9336万円/坪という高い価格水準の背景として読み取れます。前年比は+5.1%で区の商業地平均を下回りますが、上昇率の大小とは別に、駅近接性と商業集積を反映した高価格帯の地点です。

2026年路線価の笹塚2丁目44番3は、笹塚の各種小売店舗が並ぶ既成商業地域で、笹塚駅から約4分です。397万円/坪、前年比+12.7%で、渋谷駅周辺の高密度な店舗・事務所街とは異なる、生活圏に近い商業地の価格帯を示しています。容積率300%で幅員4.5mの区道に面する街区条件も、宇田川町との価格差を読み解く材料になります。

2026年路線価の桜丘町15番6外は、桜丘町の中高層店舗・事務所ビルが並ぶ商業地域で、渋谷駅から約3分です。1177万円/坪、前年比+22.5%で、2026年路線価の上昇率が大きい地点です。容積率500%の駅近商業地でありながら、宇田川町の9336万円/坪より価格水準は低く、渋谷駅周辺でも街区の商業密度や道路条件によって価格帯が大きく分かれることを示しています。

区平均は実態を反映しているか

住宅地では、2026年路線価の区平均が前年比+9.9%で、前年から継続する24地点の前年比は+9.7%、中央値は+9.3%です。24地点すべてが上昇し、区平均と継続地点の差は0.2ポイントにとどまります。このため、住宅地の区平均は地点群の中心的な動きとおおむね整合しています。

商業地では、区平均と32継続地点の前年比がともに+11.9%、中央値が+12.2%で、32地点すべてが上昇しています。ただし、桜丘町15番6外の前年比+22.5%に対し、代々木2丁目11番13外は前年比+4.5%であり、価格も宇田川町77番14外の9336万円/坪から笹塚2丁目44番3の397万円/坪まで開きがあります。平均値自体は継続地点と一致するものの、上昇率と価格帯が二極化しているため、個別商業地の実態を代表する単一の目安としては限定的です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地の平均と9継続地点がともに前年比+11.2%、商業地の平均と18継続地点がともに前年比+11.7%でした。地価調査では平均と継続地点が整合していますが、2026年路線価とは調査時点と調査種別が異なるため、数値を直接比較するのではなく補足的に捉える必要があります。

エリアの動き

東京都都市整備局の記録では、渋谷区内の市街地再開発事業として13区域が確認できます。このうち、代官山、神宮前四丁目、道玄坂一丁目駅前、千駄ケ谷五丁目北、渋谷駅桜丘町口、宇田川町14・15番、神宮前六丁目、渋谷二丁目17の8区域には工事完了公告の記録があります。区域面積は0.3haから2.6haで、渋谷駅周辺だけでなく神宮前、千駄ケ谷、代官山にも分布しています。

工事完了公告欄が「－」となっている記録は、道玄坂二丁目南の0.8ha、渋谷二丁目西の2.3ha、宮益坂の1.4ha、公園通り西の1.4ha、渋谷二丁目22の0.6haです。特に渋谷一・二丁目、道玄坂、神南、宇田川町には複数の区域が位置しており、路線価で高価格帯の商業地点が分布する渋谷駅周辺と空間的に重なっています。ただし、ここでは事業区域と地価地点の位置関係を示すにとどまり、地価変動との因果関係は判定していません。

• 掲載価格は各標準地の路線価であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が限られるため、参考値として扱っています。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なる参考比較であり、2026年路線価とは直接比較していません。
• 前年比は同じ調査種別の前年価格と比較し、小数第1位に丸めています。
• 地価データは国土交通省、事業記録は東京都都市整備局の資料に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。