名古屋市瑞穂区 土地相場・坪単価（路線価）

2026年瑞穂区路線価、駅近商業地と住宅地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の瑞穂区平均は、住宅地が73.8万円/坪、商業地が84.8万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+2.8%、商業地が参考値で前年比+4.1%となり、全地点で価格が上昇しました。駅に近い瑞穂通8丁目7番2外や東栄町5丁目4番2が高い水準にある一方、駅から距離のある住宅地や近隣商業地との価格差も明確です。継続地点の変化率は用途別の区平均と一致しており、区平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地17地点が73.8万円/坪、商業地8地点が84.8万円/坪です。商業地は住宅地を11.0万円/坪上回っており、駅前や幹線道路沿いを含む商業地点の価格水準の高さが表れています。ただし、商業地は8地点の集計であるため参考値として捉える必要があります。

住宅地17地点の前年比は中央値が+2.7%で、中央50%は+2.1%から+3.4%に収まっています。地点間の上昇率のばらつきは比較的小さく、区内住宅地では特定地点だけでなく広い範囲で同方向の変化が確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+2.8%、商業地平均は参考値で前年比+4.1%となりました。商業地の上昇率が住宅地を上回り、用途によって変化の強さに差が出ています。

2026年路線価で上昇率が大きい地点には、商業地の瑞穂通8丁目7番2外が135万円/坪、前年比+6.1%、瑞穂通4丁目45番が103万円/坪、前年比+5.6%で挙げられます。住宅地では東栄町5丁目4番2が101万円/坪、前年比+5.5%です。商業地2地点の前年比は参考値ですが、瑞穂通と東栄町に相対的に高い伸びの地点が見られます。

一方、上昇率が小さい2026年路線価の地点は、松月町2丁目48番が前年比+1.2%、松栄町1丁目71番1が前年比+1.3%、柏木町1丁目29番2が前年比+1.4%です。いずれも価格は上昇しており、下落ではなく地点ごとの上昇幅に差がある状況です。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、瑞穂区役所駅から約4分の東栄町5丁目4番2が101万円/坪、前年比+5.5%であるのに対し、瑞穂運動場東駅から約19分の白砂町2丁目27番は48.6万円/坪、前年比+2.2%です。一般住宅が建ち並ぶ駅近住宅地と、低層住宅・共同住宅が混在する駅から離れた住宅地という立地の違いが、価格水準の差と重なっています。

2026年路線価の商業地では、新瑞橋駅から約1分の瑞穂通8丁目7番2外が135万円/坪、前年比+6.1%です。一方、名鉄堀田から約7分の惣作町2丁目12番は63.4万円/坪、前年比+2.5%です。前者は中低層の店舗ビルや事務所が並ぶ容積率500%の商業地域、後者は木造店舗兼住宅が多い容積率300%の近隣商業地域であり、駅との距離や土地利用の集約度が異なります。商業地の前年比はいずれも参考値です。

2025年地価調査では、住宅地の密柑山町1丁目57番3が76.2万円/坪、土市町2丁目40番が58.2万円/坪でした。商業地では瑞穂通2丁目8番が107万円/坪、弥富通3丁目22番が69.3万円/坪です。同じ2025年地価調査内でも、低層住宅を中心とする地域、住宅・アパート・作業所の混在地域、駅近の商業地域、路線商業地域という用途環境に応じて価格帯が分かれています。

2026年路線価の住宅地17地点を用いた回帰分析では、駅徒歩時間の価格に対する推計弾力性は-2.73、決定係数は0.462です。統計上は徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約2.7%低い関係が見られ、駅との距離が価格差を説明する一定の手がかりになっています。ただし、価格差のすべてを駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年路線価の東栄町5丁目4番2は、瑞穂区役所駅から約4分の東栄町にあり、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。101万円/坪、前年比+5.5%で、住宅地の区平均73.8万円/坪を上回ります。瑞穂区役所駅周辺の住宅地平均も3地点の参考集計で85.0万円/坪となっており、駅近住宅地としての位置づけが当該地点の相対的な高さを理解する手がかりになります。また、住宅地の親エリア比較では瑞穂区の参考集計が74.6万円/坪、愛知県 名古屋市が61.4万円/坪であり、当該地点はその双方を上回る水準です。

2026年路線価の白砂町2丁目27番は、瑞穂運動場東駅から約19分の白砂町に位置します。低層一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、48.6万円/坪、前年比+2.2%です。駅徒歩圏の中心部から距離があり、同じ住宅地でも駅近の東栄町5丁目4番2とは立地条件が異なるため、区平均を下回る価格水準として表れています。

2026年路線価の瑞穂通8丁目7番2外は、新瑞橋駅から約1分の瑞穂通にあり、中低層の店舗ビルや事務所が建ち並ぶ商業地域です。幅32.7mの道路に面し、容積率500%という集約度の高い土地利用で、135万円/坪、前年比+6.1%となっています。新瑞橋駅周辺の商業地平均も2地点の参考集計で105万円/坪であり、駅直近の商業立地と高い利用度が区内での相対的な価格水準を読み解く材料です。

2026年路線価の惣作町2丁目12番は、名鉄堀田から約7分の惣作町に位置し、木造店舗兼住宅が多い近隣商業地域です。63.4万円/坪、前年比+2.5%で、商業地の区平均84.8万円/坪を下回ります。駅前の店舗・事務所系商業地である瑞穂通8丁目7番2外に対し、住宅機能を併せ持つ近隣商業地で、容積率も300%にとどまることが価格帯の違いを理解する文脈になります。

2026年路線価の松月町2丁目48番は、桜山駅から約7分の松月町にあり、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。87.0万円/坪で住宅地の区平均73.8万円/坪を上回る一方、前年比は+1.2%にとどまります。2025年の85.9万円/坪から価格自体は上昇しており、駅徒歩圏のまとまった住宅地として高い水準を保ちながら、今年は区内で上昇率が小さい地点という位置づけです。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均の前年比+2.8%と継続17地点の前年比+2.8%が一致しています。中央値も+2.7%で、17地点すべてが上昇しました。中央50%の上昇率が+2.1%から+3.4%に収まることからも、平均だけが一部の地点に左右された状況ではなく、区平均は住宅地の実態をよく反映しています。

商業地も、2026年路線価の区平均と継続8地点がともに前年比+4.1%で一致し、中央値は前年比+4.0%、8地点すべてが上昇しています。地点間のばらつきは住宅地より大きいものの、平均と継続地点の間に乖離はありません。地点数が8地点のため参考値ですが、区平均と実際の地点変動は整合しています。

住宅地・商業地とも調査地点の入替による影響は確認されず、平均と継続地点の差も0.0ポイントです。このため、2026年路線価の用途別区平均は、瑞穂区内の地点変化を代表する指標としておおむね妥当です。

• 2026年路線価の商業地平均と前年比は8地点の集計であるため参考値です。
• 駅別・町丁目別の平均には地点数が少ない集計や2025年の集計が含まれるため参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地価調査の数値は2025年調査であり、2026年路線価との直接比較はしていません。
• 掲載データの基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。