北九州市門司区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年門司区固定資産税評価額、住宅地の微減と商業・工業地の上昇

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の門司区平均は、住宅地が12.0万円/坪、商業地が29.4万円/坪、工業地が6.7万円/坪です。前年比は住宅地が-0.2%となる一方、商業地は+1.6%、工業地は+3.4%でした。門司駅に近い住宅地や駅前商業地と、郊外の住宅地との価格差が明確です。実態検証では、用途別の区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地22地点が12.0万円/坪、商業地9地点が29.4万円/坪、工業地5地点が6.7万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える価格水準で、駅前商業地域と郊外住宅地域を含む門司区の立地差が平均価格に表れています。

住宅地22地点の前年比分布は、中央値が前年比-0.4%、第1四分位から第3四分位までが-0.8%〜+0.3%です。中心的な地点群は小幅な変動範囲にあり、住宅地全体としては急激な変化よりも、立地ごとの差が表れた相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけての固定資産税評価額平均は、住宅地が前年比-0.2%、商業地が前年比+1.6%、工業地が前年比+3.4%です。住宅地が小幅に下がる一方、商業地と工業地は上昇しており、用途によって方向が分かれています。

2026年固定資産税評価額で上昇率が大きい地点は、松原1丁目6473番外の前年比+4.2%、新門司3丁目23番の前年比+4.0%、新門司1丁目7番7の前年比+3.9%で、いずれも工業地です。一方、住宅地では吉志6丁目1140番2が前年比-1.9%、清滝3丁目12番13が前年比-1.2%、風師4丁目396番14が前年比-1.1%でした。この内訳からは、工業地の上昇と一部住宅地の下落が並存していることが分かります。

町丁目別では、柳町の商業地が2025年の5地点集計で39.4万円/坪、前年比+1.2%です。地点数が限られ、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考比較ですが、駅前商業地域を含む柳町の価格水準を確認できる材料です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、高田1丁目21番10が25.0万円/坪、前年比+0.9%である一方、大字伊川字神山1204番6は4.7万円/坪、前年比-1.0%です。前者は門司駅から約9分の一般住宅と共同住宅が混在する地域、後者は約88分の一般住宅と農家住宅が混在する地域であり、駅との距離や街並みの違いが価格帯の差として表れています。

商業地では、2026年固定資産税評価額の柳町2丁目107番5外が46.3万円/坪、前年比+2.5%なのに対し、大里本町2丁目3718番1外は15.2万円/坪、前年比+1.5%です。柳町は駅前の店舗集積、大里本町は店舗・事業所・住宅が混在する路線商業地域であり、同じ商業地でも駅前型と混在型で価格水準が異なります。

工業地では、2026年固定資産税評価額の松原1丁目6473番外が前年比+4.2%、新門司3丁目23番が前年比+4.0%、新門司1丁目7番7が前年比+3.9%です。住宅地の区平均が前年比-0.2%であるのに対し、工業地平均は前年比+3.4%であり、用途別の動きの違いが明確です。

2025年地価調査では、住宅地8地点の平均が12.2万円/坪、前年比-0.3%です。不老町1丁目1番41は23.6万円/坪、前年比+1.0%ですが、大字猿喰字間谷137番は4.2万円/坪、前年比-0.6%です。また、商業地4地点の継続地点は前年比+0.6%、工業地1地点は前年比+3.0%であり、固定資産税評価額とは別の調査でも用途や立地による差が確認できます。

2026年固定資産税評価額の住宅地22地点を対象とした回帰分析では、駅徒歩時間の価格に対する弾力性が-1.15、決定係数が0.523です。駅徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+1.1%低い関係がみられ、駅からの距離が住宅地価格と一定の関連を持つ結果ですが、これは統計上の相関であり因果関係を示すものではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の高田1丁目21番10は、門司駅から約9分の高田にあり、中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域です。25.0万円/坪は住宅地平均12.0万円/坪を上回り、駅に比較的近い住宅地という位置づけが価格水準に表れています。前年比も+0.9%で、駅周辺側の住宅地の動きを示す地点です。

2026年固定資産税評価額の大字伊川字神山1204番6は、門司駅から約88分の大字伊川字神山にあり、一般住宅と農家住宅が混在しています。4.7万円/坪は住宅地平均を下回り、駅徒歩圏から離れた郊外側の住宅地域という立地が、高田1丁目21番10との価格差を読み解く手掛かりです。前年比は-1.0%です。

2026年固定資産税評価額の柳町2丁目107番5外は、門司駅から約2分の柳町に位置し、中小規模店舗が建ち並ぶ駅前商業地域です。46.3万円/坪は商業地平均29.4万円/坪を上回っており、駅前立地、幅員25mの国道、容積率400%という商業利用の集積度が高い文脈を持ちます。2025年の門司駅周辺商業地平均30.2万円/坪との調査年が異なる参考比較でも、高い価格帯にある地点です。

2026年固定資産税評価額の大里本町2丁目3718番1外は、門司駅から約14分の大里本町にある路線商業地域です。店舗、事業所、住宅が混在するため、駅前の店舗集積を中心とする柳町とは土地利用の構成が異なります。15.2万円/坪は商業地平均29.4万円/坪を下回りますが、前年比は+1.5%であり、駅前型とは異なる沿道商業地の水準を示しています。

2026年固定資産税評価額の松原1丁目6473番外は、門司駅から約18分の松原にあり、倉庫と中小工場が混在する工業地域です。9.9万円/坪は工業地平均6.7万円/坪を上回り、3,518㎡の画地と幅員11mの道路を備えた工業地の文脈があります。前年比+4.2%は区内の工業地平均である前年比+3.4%より高く、工業地の上昇を具体的に示す地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均が前年比-0.2%、継続22地点も前年比-0.2%で一致しています。内訳は上昇7地点、下落13地点、横ばい2地点で、中央値は前年比-0.4%です。平均と継続地点の差は0.0ポイントであり、住宅地平均は小幅下落という地点実態をおおむね反映しています。

商業地では、区平均と継続9地点がともに前年比+1.6%で、9地点すべてが上昇し、中央値は前年比+1.7%です。工業地も区平均と継続5地点がともに前年比+3.4%で、5地点すべてが上昇し、中央値は前年比+3.9%です。商業地と工業地は地点数が限られるため参考値ですが、平均の方向と地点分布は整合しています。

調査地点の入替による前年比への影響は0.0ポイントです。このため、今回の用途別平均と継続地点の一致は地点構成の変化によるものではなく、既存地点の変化を直接反映した結果と判断できます。ただし、住宅地では駅周辺と郊外側の価格差が大きいため、12.0万円/坪という平均価格だけで個別地域の水準を代表することはできません。

エリアの動き

北九州市では、大里本町地区、大里本町西地区、風師三丁目地区の都市計画が決定済みとして収録されています。大里本町地区と大里本町西地区は、名称上は大里本町に対応し、2026年固定資産税評価額の大里本町2丁目3718番1外がある店舗・事業所・住宅の混在地域と同じ町名の空間的文脈を持ちます。

風師三丁目地区は、風師の地区名を持つ都市計画です。各計画の決定時期や具体的な区域、地価への影響は示されていないため、ここでは門司区内の地区名に関係する決定済み都市計画として位置づけます。

• 商業地と工業地の2026年固定資産税評価額前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 2025年の駅別・町丁目別集計は2026年固定資産税評価額と調査年が異なる参考比較です。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地価調査の数値は固定資産税評価額と調査時点・調査種別が異なるため、同じ調査種別内で比較しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。