北九州市小倉南区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年北九州市小倉南区の固定資産税評価額とエリア別の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の小倉南区平均は、住宅地が13.1万円/坪、商業地が22.5万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+0.5%、商業地が参考値ながら前年比+2.2%となり、用途によって伸びに差があります。駅に近い企救丘2丁目851番90外や商業集積が見られる上葛原2丁目17番101が高い一方、農家住宅が混在する曽根新田南2丁目563番2は低い水準です。実態検証では、住宅地・商業地とも区平均と継続地点の動きが整合しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地24地点が13.1万円/坪、商業地7地点が22.5万円/坪です。商業地は住宅地より9.4万円/坪高く、店舗や事業所が立地する土地と居住中心の土地で価格水準が明確に分かれています。商業地は7地点による参考集計です。

住宅地24地点の前年比の中央値は前年比+0.8%で、第1四分位の前年比+0.1%から第3四分位の前年比+1.6%までに中間半数が収まっています。四分位範囲は1.5ポイントで、地点ごとの変化は比較的一様ですが、区内には上昇地点と下落地点の双方があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.5%、商業地平均は参考値ながら前年比+2.2%です。用途別では商業地の伸びが住宅地を上回っており、区内の変化は一律ではありません。

上昇率が大きい地点は、2026年固定資産税評価額の富士見1丁目812番41が27.8万円/坪、前年比+4.2%、田原新町2丁目5番106が26.2万円/坪、前年比+3.5%、徳力2丁目5番107が24.5万円/坪、前年比+2.8%で、いずれも商業地です。商業地の上昇率は7地点による参考値ですが、富士見、田原新町、徳力で区平均を上回る変化が確認できます。

一方、2026年固定資産税評価額の住宅地では、曽根新田南2丁目563番2が5.2万円/坪、前年比-2.6%、石田南2丁目371番2が7.1万円/坪、前年比-2.6%、大字山本字八ケ瀬286番3が6.4万円/坪、前年比-2.2%です。商業地で相対的に高い上昇が見られる一方、住宅地の一部には下落もあり、町丁目や立地条件による差が表れています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、企救丘駅から約2分の企救丘2丁目851番90外が22.7万円/坪、前年比+2.6%である一方、下曽根駅から約35分の曽根新田南2丁目563番2は5.2万円/坪、前年比-2.6%です。前者は中層マンションと店舗が混在する住宅地域、後者は一般住宅と農家住宅が混在する地域であり、駅との距離や街並みの違いが住宅地の価格幅に対応しています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、区画整理済みで大中規模店舗が建ち並ぶ上葛原2丁目17番101が28.9万円/坪、前年比+1.6%です。これに対し、事務所や営業所が見られる路線商業地域の朽網西1丁目859番1は12.2万円/坪、前年比+0.9%です。また、中小規模店舗と共同住宅が見られる富士見1丁目812番41は27.8万円/坪、前年比+4.2%で、商業地でも店舗の規模、土地利用の密度、駅との距離によって価格帯が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地18地点の平均が13.3万円/坪、前年比+0.8%、商業地5地点の平均が25.2万円/坪、前年比+1.2%です。同じ2025年地価調査内では、住宅地の星和台2丁目477番768が21.8万円/坪、前年比+0.6%であるのに対し、大字木下字西ノ谷633番5外は5.2万円/坪、前年比-0.4%です。商業地では守恒本町2丁目2番108外が36.1万円/坪、前年比+1.9%、横代北町2丁目881番3外が15.3万円/坪、前年比+0.5%となっています。さらに、2025年地価調査の工業地は1地点で前年比+4.9%、林地は1地点で前年比-1.0%であり、これらは地点数が少ない参考値です。

2026年固定資産税評価額の住宅地24地点を対象とした回帰統計では、駅徒歩分数に対する価格の弾力性は-1.8、決定係数は0.375です。駅からの距離が長い地点ほど価格が低い緩やかな関係が示されていますが、価格差のすべてを駅距離だけで説明する強さではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の企救丘2丁目851番90外は22.7万円/坪、前年比+2.6%です。企救丘の中層マンションと店舗が混在する住宅地域にあり、企救丘駅から約2分という近さが特徴です。住宅地平均13.1万円/坪を上回る背景には、戸建住宅だけで構成される郊外住宅地とは異なり、駅前に近い場所で住宅と店舗が混在する立地特性が表れています。

2026年固定資産税評価額の曽根新田南2丁目563番2は5.2万円/坪、前年比-2.6%です。曽根新田南は一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域で、下曽根駅から約35分と駅徒歩圏の外側に位置します。住宅地平均を大きく下回る価格水準は、駅近の集合住宅地とは異なる農住混在の街並みと、交通距離の長さに対応しています。なお、価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

2026年固定資産税評価額の上葛原2丁目17番101は28.9万円/坪、前年比+1.6%の商業地です。上葛原の区画整理済みの一角に大中規模店舗が建ち並び、安部山公園駅から約12分の位置にあります。駅直近型ではないものの、幅員20mの市道沿いでまとまった商業利用が見られるため、商業地平均22.5万円/坪を上回る価格帯となっています。

2026年固定資産税評価額の朽網西1丁目859番1は12.2万円/坪、前年比+0.9%です。朽網西の県道沿いに事務所や営業所が見られる路線商業地域で、朽網駅から約14分です。店舗と共同住宅が混在する駅近商業地とは用途の性格が異なり、事業所系の沿道利用が中心であることから、商業地平均より低い価格水準に位置しています。

2026年固定資産税評価額の富士見1丁目812番41は27.8万円/坪、前年比+4.2%です。富士見の国道沿いに中小規模店舗と共同住宅が見られる商業地域で、モノレール城野から約6分に位置します。容積率400%の土地利用が想定される駅寄りの商業・住宅混在地であり、郊外側の路線商業地より利用密度が高いことが、商業地平均を上回る価格帯と整合しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比+0.5%に対し、同じ24地点を継続比較した前年比も+0.5%で、差は0.0ポイントです。内訳は上昇18地点、横ばい1地点、下落5地点で、中央値は前年比+0.8%です。平均と継続地点の変化が一致し、上昇地点が過半を占めるため、住宅地平均は地点全体の実態と整合しています。ただし、曽根新田南2丁目563番2など下落地点も含まれるため、すべての住宅地が同じ方向に動いたという意味ではありません。

商業地では、区平均の前年比+2.2%と継続7地点の前年比+2.2%が一致し、差は0.0ポイントです。7地点すべてが上昇し、中央値は前年比+1.8%となっています。平均は継続地点の方向性を反映していますが、地点間のばらつきは中程度で、富士見1丁目812番41の前年比+4.2%から朽網西1丁目859番1の前年比+0.9%まで幅があります。したがって、商業地平均は全体の上昇を表す一方、伸び幅を一律に示すものではなく、7地点による参考値として確認する必要があります。

エリアの動き

北九州市では、「西鉄到津ニュータウンまなづる台」「吉田パークタウン地区」「吉田にれの木坂地区」の3地区について、決定済みの地区計画情報が確認されています。このうち「吉田にれの木坂地区」は、小倉南区内の吉田にれの木坂と同名の地区です。

各情報の所在地は北九州市単位で示され、決定時期や詳細な位置は特定されていません。このため、固定資産税評価額地点との直接的な位置関係や価格変化との因果は判断せず、市内の地区計画に関する事実として整理します。

• 商業地の平均と前年比は7地点による参考集計です。
• 2025年地価調査の数値は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なる参考比較です。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地区計画情報は決定時期と詳細な位置が特定されていないため、地価との因果を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。