北九州市八幡西区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年北九州市八幡西区の固定資産税評価額とエリア別の特徴

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の八幡西区平均は、住宅地が13.7万円/坪、商業地が23.7万円/坪、工業地が8.0万円/坪です。住宅地は前年比+2.5%、商業地は前年比+3.4%となり、西神原町16番3外や藤田1丁目14番外では前年比+7.0%台の上昇が確認されました。一方、価格水準と変化率は黒崎周辺と郊外側で異なります。実態検証では住宅地・商業地とも区平均と継続地点の動きが整合していますが、用途や地点ごとの差を併せて見る必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地38地点が13.7万円/坪、商業地17地点が23.7万円/坪、工業地1地点が8.0万円/坪です。商業地は住宅地の約1.7倍の水準で、店舗や事業所が集まる地域と一般住宅地との用途差が区平均に表れています。工業地は1地点のみの参考値です。

前年比の地点分布は中央値が前年比+2.3%、第1四分位が前年比+1.2%、第3四分位が前年比+3.7%で、ばらつきは中程度です。中心的な地点は+2%台に位置する一方、黒崎周辺の一部では+6%台から+7%台、横ばいまたは小幅下落の地点もあり、区内一様の相場ではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の区平均は、住宅地が前年比+2.5%、商業地が前年比+3.4%です。上昇率が大きい地点は、2026年固定資産税評価額の西神原町16番3外が29.2万円/坪、前年比+7.1%、藤田1丁目14番外が29.6万円/坪、前年比+7.0%、青山2丁目4番3外が23.1万円/坪、前年比+6.8%です。住宅地と商業地の双方で区平均を上回る地点が見られます。

変化が小さい側では、2026年固定資産税評価額の熊手1丁目63番が20.4万円/坪、前年比-0.5%です。高江3丁目2972番24は6.7万円/坪、前年比0.0%、別当町1230番192は10.6万円/坪、前年比0.0%でした。上昇地点が目立つ一方、横ばいや小幅下落も含まれることから、用途と立地による差があります。

町丁目別の2025年参考集計では、黒崎の商業地5地点が40.1万円/坪、前年比+7.2%です。また、2024年と比較した2025年地価調査では、黒崎3丁目37番8と黒崎1丁目2番3がいずれも前年比+8.6%、黒崎4丁目23番12が前年比+7.6%でした。いずれも参考値を含みますが、黒崎の商業地では相対的に高い変化率が確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、黒崎駅から約9分で区画整然とした住宅地域にある西神原町16番3外が29.2万円/坪、前年比+7.1%です。一方、楠橋駅から約27分で住宅団地に隣接する茶屋の原2丁目1011番1は4.4万円/坪、前年比+1.6%です。同じ住宅地でも、黒崎駅に近い市街地側と郊外側では価格水準と変化率に明確な幅があります。

2026年固定資産税評価額の商業地では、国道沿いに店舗や営業所が並ぶ西曲里町13番1外が37.5万円/坪、前年比+4.9%です。これに対し、低層店舗、医院、共同住宅が見られる木屋瀬5丁目193番1外は12.7万円/坪、前年比+1.1%でした。黒崎周辺の国道沿い商業地と、木屋瀬の低層・複合的な商業地域では、商業集積の形態と価格帯が異なります。

2025年地価調査でも、住宅地は黒崎駅から約9分の岡田町8番4が23.4万円/坪、前年比+5.0%である一方、郊外の区画整然とした住宅地域にある馬場山東1丁目33番68は7.5万円/坪、前年比0.0%です。商業地では、黒崎駅前の事務所ビルが並ぶ黒崎1丁目2番3が62.2万円/坪、前年比+8.6%の参考値となる一方、国道沿いの路線商業地域である町上津役東2丁目2091番1外は19.7万円/坪、前年比+0.9%の参考値です。同じ調査種別内の比較から、駅前商業地、路線商業地、郊外住宅地という地域特性の違いが確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の西神原町16番3外は、西神原町の中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域にあります。黒崎駅から約9分と駅に近く、当該地点の29.2万円/坪、前年比+7.1%は住宅地平均の13.7万円/坪を上回ります。黒崎周辺の市街地に近い住宅地という位置づけが、郊外側の住宅地との価格差を読み解く手掛かりです。

2026年固定資産税評価額の茶屋の原2丁目1011番1は、茶屋の原で住宅団地に隣接する熟成度の高い地域にあります。楠橋駅から約27分で、当該地点は4.4万円/坪、前年比+1.6%です。住宅地平均を下回る価格水準には、黒崎駅周辺から離れた郊外側の立地と、住宅団地に隣接する地域特性が表れています。

2026年固定資産税評価額の西曲里町13番1外は、西曲里町の国道沿いに店舗や営業所が建ち並ぶ商業地域です。黒崎駅から約19分で、駅前そのものではないものの、幅員25mの国道に面する路線商業地として位置づけられます。当該地点は37.5万円/坪、前年比+4.9%で、商業地平均の23.7万円/坪を上回っており、沿道型の商業集積が確認できる地点です。

2026年固定資産税評価額の木屋瀬5丁目193番1外は、木屋瀬で低層店舗、医院、共同住宅などが見られる商業地域です。木屋瀬駅から約2分ですが、当該地点は12.7万円/坪、前年比+1.1%で、商業地平均を下回ります。駅に近い一方、黒崎周辺の事務所・営業所を含む商業地とは街並みや建物利用が異なり、地域密着型の低層商業地としての性格が読み取れます。

2026年固定資産税評価額の熊手1丁目63番は、熊手の小売店舗などが建ち並ぶアーケード街にあります。黒崎駅から約7分で、容積率400%の商業地ですが、当該地点は20.4万円/坪、前年比-0.5%です。黒崎駅に近くても、国道沿いの店舗・営業所型商業地とは商業機能や街路条件が異なり、区内商業地の価格と変化が一様ではないことを示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、区平均が前年比+2.5%、同じ地点を継続して比べた38地点も前年比+2.5%で一致しています。内訳は上昇35地点、横ばい3地点で、中央値は前年比+2.3%です。平均と中央値の差も小さく、住宅地の区平均は地点全体の動きをおおむね反映しています。

商業地も、区平均と継続17地点がともに前年比+3.4%で、中央値は前年比+3.6%です。上昇16地点、下落1地点となっており、熊手1丁目63番のような小幅下落を含むものの、区平均は商業地全体の中心的な変化と整合しています。ただし、地点別には前年比-0.5%から+7.0%まで幅があるため、個別地域の実態を区平均だけで判断することはできません。

工業地は継続1地点が前年比+6.9%で、中央値も前年比+6.9%です。ただし、1地点のみであるため、区内工業地全体を代表する数値としては限定的です。

参考として、2025年地価調査の住宅地は区平均と継続18地点がともに前年比+2.7%で、上昇13地点、横ばい5地点、中央値は前年比+3.5%です。一方、商業地は9地点すべてが上昇し、平均と継続地点はいずれも前年比+4.9%ですが、地点間の変化が二極化しているため、平均の代表性は限定的です。固定資産税評価額では平均と地点実態が整合する一方、地価調査の商業地では地点別確認の重要性が高いといえます。

エリアの動き

北九州市では「浅川日の峯三丁目地区」の都市計画が決定されています。名称上は浅川日の峯に関係する地区であり、八幡西区内では2026年固定資産税評価額の浅川日の峯2丁目1131番59も調査対象となっています。ここでは都市計画の決定事実と対象地区の空間的な位置づけを確認できるにとどまり、個別地点の地価変化との因果関係を示すものではありません。

• 固定資産税評価額は各年1月1日時点、地価調査は各年7月1日時点の調査であり、両者は同じ調査種別内で比較しています。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の黒崎商業地は5地点による参考集計として扱っています。
• 工業地の2026年固定資産税評価額は1地点のみのため、参考値として扱っています。
• 都市計画の記述は決定済みという確認事実に限定しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。