福岡市博多区 土地相場・坪単価（路線価）

福岡市博多区の2026年路線価、駅前商業地と郊外住宅地に広がる価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

福岡市博多区の2026年路線価は、住宅地平均が72.2万円/坪、商業地平均が581万円/坪となり、2025年比ではそれぞれ前年比+7.0%、前年比+8.2%でした。駅前の高層商業地域から郊外側の住宅・路線商業地域まで価格差が大きく、地点別の上昇率にも幅があります。一方、継続地点で確認すると住宅地・商業地とも全地点が上昇し、区平均の前年比と地点の実態は整合しています。用途別平均と具体的な地点を基に、区内相場の構造を読み解きます。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が16地点で72.2万円/坪、商業地が24地点で581万円/坪、工業地が3地点で60.2万円/坪です。商業地平均は住宅地平均を大きく上回っており、駅前を中心とする高価格の商業地域と、住宅地域・工業地域が併存する区内構造が表れています。

住宅地の継続16地点では、前年比の中央値が+7.5%、第1四分位が+6.3%、第3四分位が+8.3%で、中央50%の幅は2.1ポイントです。地点間のばらつきは中程度であり、住宅地全体として上昇しながらも、駅への距離や街並みの違いによって伸び方に差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+7.0%、商業地平均は前年比+8.2%でした。工業地は平均価格が60.2万円/坪ですが、用途平均の前年比は示さず、継続地点の動きとして後段で確認します。住宅地・商業地とも区平均は上昇しており、商業地の伸びが住宅地を1.2ポイント上回りました。

地点別では、2026年路線価の奈良屋町248番1が299万円/坪、前年比+12.8%、奈良屋町120番外が452万円/坪、前年比+12.3%、竹丘町2丁目10番が142万円/坪、前年比+11.0%でした。一方、上昇率が小さい地点は、博多駅前3丁目46番2外が2163万円/坪、前年比+1.0%、博多駅東1丁目245番外が1518万円/坪、前年比+1.7%、博多駅前2丁目172番外が1301万円/坪、前年比+2.2%です。すべて上昇していますが、高価格の駅前商業地と、それ以外の商業地では伸び方が異なります。

2025年の町丁目別参考集計では、住宅地の那珂が5地点で59.6万円/坪、前年比+9.1%、商業地の博多駅前が7地点で1082万円/坪、前年比+6.0%、博多駅東が8地点で984万円/坪、前年比+3.9%でした。調査年が異なるため2026年の区平均とは直接比較できませんが、住宅地では那珂、商業地では博多駅周辺という地域ごとの価格帯と伸び方の違いを示す参考になります。

変化の要因

2026年路線価では、住宅地16地点の平均が72.2万円/坪、前年比+7.0%であるのに対し、博多駅南5丁目52番2は129万円/坪、前年比+7.0%、金の隈3丁目198番12は29.1万円/坪、前年比+5.5%でした。同じ住宅地でも、博多駅に比較的近くマンションと事業所が混在する地域と、桜並木駅から約27分の住宅地域では価格水準に大きな差があります。

同じ2026年路線価の商業地では、24地点平均が581万円/坪、前年比+8.2%です。博多駅前3丁目46番2外は2163万円/坪、前年比+1.0%で平均より高い一方、金の隈1丁目582番2は63.0万円/坪、前年比+9.7%で平均より低く、奈良屋町248番1は299万円/坪、前年比+12.8%でした。駅前の高層店舗・事務所地域、郊外側の路線商業地域、店舗・事務所・マンションが混在する商業地域という用途文脈の違いが、価格帯と上昇率の幅に対応しています。

2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地8地点の平均は参考値で65.2万円/坪、前年比+7.2%、商業地14地点の平均は466万円/坪、前年比+10.5%でした。2025年地価調査の商業地では、綱場町162番1外が555万円/坪、前年比+15.7%、博多駅南3丁目20番が352万円/坪、前年比+12.8%、中洲4丁目33番1外が740万円/坪、前年比+12.5%です。一方、住宅地で上昇率が小さい地点は、空港前2丁目1840番2外が69.8万円/坪、前年比+4.5%、金の隈1丁目993番26が28.6万円/坪、前年比+4.6%、那珂6丁目283番1が67.4万円/坪、前年比+5.9%でした。路線価とは調査年・調査種別が異なるため、これらは地価調査内での比較です。

2026年路線価の住宅地16地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向があり、説明力を示す決定係数は0.402、価格との関係は緩い勾配です。駅距離だけですべてを説明できるわけではありませんが、区内住宅地の価格差を捉える要素の一つになっています。

注目地点

2026年路線価の博多駅南5丁目52番2は、博多駅南にある中高層マンションと事業所が混在する住宅地域です。博多駅から約19分で、駅前商業地域から一定の距離を置きながらも、都心側の住宅・業務混在地という性格があります。当該地点は129万円/坪、前年比+7.0%と住宅地平均72.2万円/坪を上回っており、この立地と街並みが区内での高い価格水準に対応しています。調査年が異なる参考比較では、2025年の博多駅周辺住宅地3地点平均は97.1万円/坪でした。

2026年路線価の金の隈3丁目198番12は、金の隈にある一般住宅とマンションが混在する住宅地域です。桜並木駅から約27分と駅から距離があり、博多駅南のような都心側の住宅・業務混在地とは異なる郊外側の位置づけです。当該地点は29.1万円/坪、前年比+5.5%で、住宅地平均を下回る価格水準には、駅距離と住宅中心の周辺環境が表れています。

2026年路線価の博多駅前3丁目46番2外は、博多駅前の高層店舗兼事務所が建ち並ぶ駅前商業地域にあり、博多駅から約4分です。容積率800%、幅員40mの道路に面する高密度な商業地で、当該地点の2163万円/坪は商業地平均581万円/坪を大きく上回ります。前年比は+1.0%ですが、これは下落ではなく、すでに高い価格帯にある駅前商業地点の伸びが相対的に小さかったことを示します。調査年が異なる参考比較では、2025年の博多駅周辺商業地21地点平均は784万円/坪でした。

2026年路線価の金の隈1丁目582番2は、金の隈の国道沿いに給油所や営業所が建ち並ぶ路線商業地域です。雑餉隈駅から約25分で、駅前型ではなく道路沿いの利用を中心とする商業地という位置づけです。当該地点は63.0万円/坪、前年比+9.7%で、商業地平均より低い価格水準ながら、区平均の上昇率を上回っています。博多駅前の高層商業地域との価格差は、駅への近さだけでなく、路線商業と駅前商業という用途密度の違いを映しています。

2026年路線価の奈良屋町248番1は、奈良屋町にある店舗・事務所・マンションの混在する商業地域で、呉服町駅から約8分です。容積率500%で、駅前の高層商業地域ほどではないものの、住宅機能も含む比較的高密度な市街地です。当該地点は299万円/坪、前年比+12.8%で、価格は商業地平均を下回る一方、上昇率は区平均を上回ります。調査年が異なる参考比較では、2025年の呉服町駅周辺商業地6地点平均は479万円/坪、前年比+11.4%であり、周辺一帯が商業地として一定の価格帯を形成していることがうかがえます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均が前年比+7.0%、継続16地点の前年比も+7.0%で、両者の差は0.0ポイントです。16地点すべてが上昇し、中央値も+7.5%となっているため、区平均は一部地点だけではなく、住宅地の広い上昇実態を反映しています。ただし、中央50%は前年比+6.3%から前年比+8.3%の範囲にあり、個別地点ではこれより小さい、または大きい上昇もあります。

商業地も、区平均が前年比+8.2%、継続24地点の前年比が+8.2%で、差は0.0ポイントです。24地点すべてが上昇し、中央値は+9.2%であるため、平均と地点の方向性は整合しています。一方で、博多駅前3丁目46番2外の前年比+1.0%から奈良屋町248番1の前年比+12.8%まで幅があり、区平均だけでは駅前高価格地と周辺商業地の伸び方の違いまでは表せません。

工業地は継続3地点すべてが上昇し、前年比の中央値は+6.7%、継続地点全体では前年比+7.5%です。地点数が少ないため限定的な確認ですが、下落を伴わない上昇分布です。以上から、2026年路線価の区平均は用途別の上昇方向を適切に示す一方、地点ごとの価格水準や上昇率の差は個別に確認する必要があります。

• 各標準地の価格は当該地点の路線価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の住宅地平均と一部地点の前年比は参考値です。
• 町丁目別・駅別集計は地点数が少ない場合があるため、周辺相場を把握するための参考値です。
• 路線価と地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別内で比較しています。
• データの基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。