福岡市中央区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

福岡市中央区の2026年固定資産税評価額と地点別の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額における福岡市中央区の平均は、住宅地が137万円/坪、商業地が582万円/坪です。2025年との比較では住宅地が前年比+6.2%、商業地が前年比+7.7%となり、用途を問わず上昇しています。一方、地点別では大濠1丁目13区133番の345万円/坪から笹丘3丁目226番の39.3万円/坪まで住宅地にも大きな価格差があります。継続地点の動きと用途別平均は一致しており、区平均は全体の変化をおおむね反映していますが、個別地点の価格水準を代表するものではありません。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の区平均は、住宅地22地点が137万円/坪、商業地27地点が582万円/坪です。商業地の平均は住宅地を大きく上回っており、中心商業地域と住宅地域が併存する中央区の用途差が価格水準に明確に表れています。

継続地点の前年比分布は中央値が+6.3%で、第1四分位が+3.9%、第3四分位が+7.5%、四分位範囲が3.6ポイントです。上昇率の中心は+6%台ですが、地点によって伸びに幅があるため、区平均だけでなく用途と立地を分けて見る必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の区平均は、住宅地が前年比+6.2%、商業地が前年比+7.7%です。地点別では、2026年固定資産税評価額の大濠1丁目13区133番が345万円/坪、前年比+12.1%、高砂2丁目10号3番2が262万円/坪、前年比+11.9%、西中洲1号23番外が840万円/坪、前年比+11.8%となっています。住宅地と商業地の双方に、区平均を上回る上昇地点が見られます。

上昇率が小さい地点は、2026年固定資産税評価額の天神2丁目130番1外が1662万円/坪、前年比+1.4%、天神1丁目96番1外が2869万円/坪、前年比+2.4%、福浜1丁目2番28が53.2万円/坪、前年比+2.6%です。いずれも前年を上回っていますが、価格水準が高い天神の商業地でも上昇率には差があります。

町丁目別の2025年商業地集計は、舞鶴が415万円/坪、前年比+11.2%、大名が903万円/坪、前年比+5.1%、天神が1531万円/坪、前年比+3.5%です。各6～7地点の参考集計であり、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考比較ですが、価格水準の高い天神と、相対的に上昇率の高い舞鶴という違いが確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、大濠1丁目13区133番が345万円/坪、前年比+12.1%である一方、笹丘3丁目226番は39.3万円/坪、前年比+2.9%です。大濠は大規模一般住宅とマンションが建ち並び、唐人町駅から約10分の住宅地域です。笹丘は六本松駅から約27分の傾斜地にある住宅地域であり、同じ住宅地でも駅距離や街区の性格により価格水準と上昇率が異なります。

2026年固定資産税評価額の商業地では、天神1丁目96番1外が2869万円/坪、前年比+2.4%であるのに対し、小笹3丁目6区30番1は65.7万円/坪、前年比+5.6%です。前者は天神駅から約1分の高層店舗・事務所が集まる中心的商業地域、後者は西鉄平尾駅から約24分で小売店舗とマンションが混在する商業地域です。用途区分が同じでも、中心商業地と住宅地に近い商業地では価格帯が大きく分かれます。

2025年地価調査では、住宅地の地行3丁目29番16が150万円/坪、前年比+9.2%、小笹1丁目十区74番5が40.7万円/坪、前年比+4.5%です。商業地では天神1丁目122番外が2117万円/坪、前年比+0.5%、那の津4丁目13番が62.5万円/坪、前年比+11.1%です。これは2024年との同一調査種別内の比較であり、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考比較ですが、地価調査でも駅に近い高度商業地域と、駅から離れた住宅地・流通業務地域との価格差が確認できます。

2026年固定資産税評価額の住宅地22地点を対象とした回帰では、徒歩時間に対する価格の弾力性が-6.89、決定係数が0.597で、駅からの徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明瞭です。駅距離だけですべてを説明するものではありませんが、中央区内の住宅地価格を分ける主要な立地条件の一つと解釈できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の大濠1丁目13区133番は、大濠にある大規模一般住宅とマンションが建ち並ぶ住宅地域です。唐人町駅から約10分で、当該地点は345万円/坪、前年比+12.1%です。2025年の唐人町駅周辺住宅地は7地点平均140万円/坪の参考値であり、調査年が異なる参考比較ながら、当該地点の価格水準が周辺集計より高いことが分かります。住宅地としての街並みと駅徒歩圏が重なる立地が、区内での相対的な高さを読み解く手掛かりです。

2026年固定資産税評価額の笹丘3丁目226番は、笹丘の傾斜地に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。六本松駅から約27分で、当該地点は39.3万円/坪、前年比+2.9%です。駅から距離がある郊外側の住宅立地で、容積率も150%に設定されていることから、都心近接型のマンション混在地域とは土地利用の密度が異なります。この立地条件が、中央区内では相対的に低い価格帯となっている背景として読み取れます。

2026年固定資産税評価額の天神1丁目96番1外は、天神の高層店舗兼事務所などが建ち並ぶ中心的商業地域です。天神駅から約1分で、幅員50mの県道に接し、容積率は800%です。当該地点は2869万円/坪、前年比+2.4%であり、駅直近の交通条件と高密度な商業・業務利用が、区内でも突出した価格水準に対応しています。一方、上昇率は商業地平均より低く、高い価格水準と前年比の大きさは分けて捉える必要があります。

2026年固定資産税評価額の小笹3丁目6区30番1は、小笹で小売店舗の中にマンションなどが混在する商業地域です。西鉄平尾駅から約24分で、当該地点は65.7万円/坪、前年比+5.6%です。高層店舗・事務所が集積する天神とは異なり、住宅利用と近接した地域向け商業の性格が強く、駅距離もあるため、中央区の商業地では低い価格帯に位置します。

2026年固定資産税評価額の天神2丁目130番1外は、天神の中高層店舗ビルなどが建ち並ぶ商業地域です。天神駅から約4分で、当該地点は1662万円/坪、前年比+1.4%です。天神駅周辺の商業集積に属するため価格水準は高いものの、駅約1分で容積率800%の天神1丁目96番1外より駅距離があり、容積率も700%であることが、天神内での相対的な価格差を考える材料になります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、区平均の前年比が+6.2%で、前年から継続する22地点の前年比も+6.2%です。22地点すべてが上昇し、中央値は+6.3%、上昇率のばらつきは中程度です。平均と継続地点の差は0.0ポイントであるため、住宅地の区平均は地点全体の変化と整合しています。

商業地も、区平均と継続する27地点の前年比がともに+7.7%です。27地点すべてが上昇し、中央値は+7.5%、ばらつきは中程度です。こちらも差は0.0ポイントで、調査地点の入替による平均への影響は確認されず、区平均は商業地全体の動きをおおむね反映しています。

参考として、2025年地価調査でも住宅地9地点は平均と継続地点がともに前年比+7.3%、商業地13地点はともに前年比+8.2%です。住宅地平均は参考値ですが、各用途ですべての地点が上昇し、平均と継続地点が一致しています。ただし、2026年固定資産税評価額には住宅地で39.3万円/坪から345万円/坪、商業地で65.7万円/坪から2869万円/坪まで幅があります。区平均は方向性の把握には有効ですが、個別地点の価格水準を代表するものではありません。

エリアの動き

福岡市を対象市町村とする地区計画が決定済みとして確認されています。位置情報は福岡市単位であるため、中央区内の特定の町丁目や固定資産税評価額地点との空間的な対応は判断できません。

別の地区計画は春日市を対象としており、福岡市中央区の区域外です。このため、中央区の地価変化との関係は示さず、周辺自治体で確認された都市計画上の動きとして区別して扱う必要があります。

• 価格は各調査地点の固定資産税評価額または地価調査であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較していません。
• 町丁目別および駅別の集計は地点数が限られるため、周辺傾向を把握する参考値です。
• 徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げて表示しています。
• 地区計画は具体的な位置と決定時期を特定できる範囲が限られるため、地価との因果関係を示していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。