福岡市 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年固定資産税評価額でみる福岡市の用途別相場と区別の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の福岡市平均は、住宅地60.8万円/坪、商業地393万円/坪、工業地47.1万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+9.7%、商業地が前年比+5.1%、工業地が参考値で前年比+6.0%となりました。一方、2025年固定資産税評価額の区別集計では、中央区・博多区と周辺区の間に大きな価格差があります。継続地点の前年比による検証が十分ではないため、市平均の前年比は地点の構成変化や入替を含む参考値として捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の福岡市平均は、住宅地が201地点で60.8万円/坪、商業地が92地点で393万円/坪、工業地が9地点で47.1万円/坪です。用途別では商業地が住宅地の6倍を超える価格水準にあり、福岡市内の地価は用途による差が明確です。

2026年固定資産税評価額の住宅地については、福岡市平均の60.8万円/坪が福岡県平均の28.9万円/坪を上回っています。福岡市の住宅地は県内でも相対的に高い水準ですが、市内にも区ごとの大きな価格差があるため、市平均だけで個別地点の水準を判断することはできません。

前年比で見る変化

2025年に対する2026年固定資産税評価額の福岡市平均は、住宅地が前年比+9.7%、商業地が前年比+5.1%、工業地が参考値で前年比+6.0%です。いずれの用途も平均値はプラスですが、住宅地の上昇率が商業地を4.6ポイント上回っており、用途によって変化の幅が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年固定資産税評価額の区別集計では、早良区の商業地が17地点、147万円/坪、前年比+11.9%でした。東区の工業地は9地点、38.1万円/坪、前年比+12.9%、西区の商業地は9地点、83.0万円/坪、前年比+11.2%ですが、いずれも地点数が少ないため参考値です。価格水準の高低と上昇率の大きさは一致しておらず、区と用途の組み合わせごとに動きが異なることが分かります。

変化の要因

2025年固定資産税評価額の住宅地を同じ調査種別内で比べると、中央区は34地点で122万円/坪、早良区は67地点で60.9万円/坪、博多区は27地点で57.3万円/坪でした。一方、西区は43地点で32.3万円/坪、東区は63地点で32.1万円/坪です。住宅地の価格水準には区による大きな開きがあり、福岡市平均は中心側と周辺側の異なる価格帯を含んでいます。

2025年固定資産税評価額の商業地では、中央区が46地点で620万円/坪、博多区が44地点で508万円/坪です。これに対し、早良区は147万円/坪、南区は139万円/坪、東区は98.2万円/坪、城南区は97.0万円/坪、西区は83.0万円/坪でした。中央区と博多区の商業地は他区より高い価格帯にあり、市内の商業地を一括した平均では立地差が大きくなります。

2025年固定資産税評価額の工業地は、博多区が5地点で55.5万円/坪、東区が9地点で38.1万円/坪です。地点数が限られるため参考値ですが、工業地でも区による価格差が確認できます。以上から、福岡市の用途別平均は、住宅地・商業地・工業地という用途差に加え、区別の価格帯と調査地点の構成を含む集計として読む必要があります。

注目地点

個別地点を読み解く周辺文脈として注目されるのは、中央区と博多区の商業地価格帯です。2025年固定資産税評価額では中央区が620万円/坪、博多区が508万円/坪で、他区の商業地平均を大きく上回ります。同年の鉄道路線別参考集計でも、福岡市空港線周辺の商業地は67地点で585万円/坪、九州新幹線・山陽新幹線周辺はそれぞれ21地点で686万円/坪です。商業地の個別地点を確認する際は、こうした高価格帯の交通軸に属するか、それ以外の区に位置するかが相対的な水準を捉える手掛かりになります。

住宅地では、2025年固定資産税評価額の中央区が122万円/坪であるのに対し、東区は32.1万円/坪、西区は32.3万円/坪です。鉄道路線別の参考集計でも、福岡市空港線周辺の住宅地は91.0万円/坪、西鉄天神大牟田線周辺は55.7万円/坪、福岡市七隈線周辺は51.2万円/坪と幅があります。したがって、住宅地の個別地点は福岡市平均との単純比較ではなく、所在区と交通軸が近い価格帯を基準に位置づけることが重要です。

2026年固定資産税評価額では福岡市の住宅地平均が60.8万円/坪で、福岡県平均の28.9万円/坪を上回ります。ただし、標準地の固定資産税評価額は当該地点の価格であり、所在する区や沿線全体の相場をそのまま示すものではありません。区別・路線別の数値は、個別地点の周辺環境を考察するための参考集計として扱う必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の福岡市平均は、住宅地201地点で前年比+9.7%、商業地92地点で前年比+5.1%、工業地9地点で前年比+6.0%です。しかし、住宅地・商業地とも継続地点の前年比による照合が十分ではなく、工業地の前年比も参考値です。このため、各用途の平均上昇率が典型的な地点の変化を代表しているとは断定できません。

前年比の平均には、前年から継続して調査された地点の価格変化だけでなく、調査地点の構成変化や入替の影響が含まれる可能性があります。特に福岡市は、2025年固定資産税評価額で住宅地が32.1万円/坪から122万円/坪、商業地が83.0万円/坪から620万円/坪まで区別平均に幅があり、どの価格帯の地点が集計対象となるかで平均水準が変わり得ます。

したがって、2026年固定資産税評価額の市平均は用途別の全体水準を把握する指標としては有用ですが、個別地点に共通する実勢変化を示す指標としての代表性は限定的です。実態検証の結論は、住宅地・商業地・工業地のいずれも参考段階であり、個別地点を見る際は同じ調査種別、用途、所在区の価格帯を併せて確認する必要があります。

• 2026年の福岡市平均と2025年の区別・鉄道路線別集計は調査年が異なるため、後者は周辺文脈を把握するための参考比較です。
• 区別平均と鉄道路線別平均は集計対象となった標準地の平均であり、区内や沿線のすべての土地価格を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額の工業地の前年比+6.0%は、地点数が限られるため参考値です。
• 前年比の実態検証は継続地点の比較が十分ではないため、調査地点の構成変化や入替を分離できません。
• 数値は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基に、2026年8月30日時点で整理したものです。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。