福岡市早良区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

福岡市早良区の2026年固定資産税評価額とエリア別の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の早良区平均は、住宅地が63.1万円/坪、商業地が169万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+7.1%、商業地が参考値で前年比+9.2%となり、継続地点でも上昇が確認されました。一方、西新駅に近い西新と、駅から離れた脇山・東入部では価格水準や伸びに大きな差があります。平均と継続地点の前年比はほぼ一致しており、区平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の区平均は、住宅地43地点が63.1万円/坪、商業地9地点が169万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準ですが、地点数が9地点のため平均価格と前年比は参考値として捉える必要があります。用途による土地利用の違いが、区全体の価格帯を大きく分けています。

2026年固定資産税評価額の前年比分布は、中央値が前年比+7.5%、第1四分位が前年比+6.9%、第3四分位が前年比+8.2%で、中央50%の幅は1.3ポイントです。多くの地点が比較的近い上昇率に集まる一方、西新2丁目108番13の177万円/坪と大字脇山字野田235番1外の3.8万円/坪のように、価格水準そのものには大きな地域差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+7.1%、商業地平均は参考値で前年比+9.2%です。地点別では、2026年固定資産税評価額の荒江2丁目259番外が117万円/坪、前年比+11.5%、高取1丁目29番3外が268万円/坪、前年比+11.2%、西新5丁目556番が216万円/坪、前年比+11.0%でした。上昇率の大きい地点には商業地が並び、用途別平均でも商業地の伸びが住宅地を上回っています。

上昇率が小さい地点は、2026年固定資産税評価額の大字脇山字野田235番1外が前年比+1.2%、室見3丁目9番16が前年比+1.6%、東入部2丁目329番20が参考値で前年比+2.1%です。いずれも前年比はプラスですが、区平均より低い伸びにとどまっており、区内では上昇率にも地点差があります。

町丁目別の2025年住宅地参考集計では、次郎丸が44.9万円/坪、前年比+11.0%、有田が42.6万円/坪、前年比+8.6%、西新が130万円/坪、前年比+5.7%です。各集計は5〜7地点に限られ、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考比較ですが、西新は価格水準が高く、次郎丸は相対的に高い上昇率という違いが表れています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、西新駅から約3分で中高層マンションと一般住宅が並ぶ西新2丁目108番13が177万円/坪、前年比+8.4%です。一方、野芥駅から約98分で農家住宅が並ぶ郊外の大字脇山字野田235番1外は3.8万円/坪、前年比+1.2%です。駅への距離、周辺の住宅形態、土地利用の密度が異なり、同じ住宅地でも価格帯が大きく分かれています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、西新駅から約2分で中層の小売店舗などが並ぶ西新4丁目255番外が312万円/坪、参考値で前年比+8.9%です。これに対し、野芥駅から約44分で低層店舗と一般住宅が混在する東入部2丁目329番20は16.2万円/坪、参考値で前年比+2.1%です。また、国道沿いの路線商業地域である荒江2丁目259番外は117万円/坪、参考値で前年比+11.5%でした。駅前の商業集積、住宅との混在、幹線道路沿いという商業地の性格の違いが、価格水準と伸びの幅に表れています。

2025年地価調査では、住宅地の西新7丁目698番4が129万円/坪、前年比+4.8%である一方、一般住宅と農家住宅が混在する西入部2丁目126番1は6.7万円/坪、前年比+1.0%です。商業地では、西新駅に近い幹線道路沿いの西新3丁目212番42外が305万円/坪、参考値で前年比+11.4%、国道沿いの飯倉4丁目337番1が62.0万円/坪、参考値で前年比+11.9%でした。同じ2025年地価調査内でも、駅前型と郊外・沿道型の間には価格水準の差があります。

2026年固定資産税評価額43地点による駅徒歩分数と価格の回帰では、徒歩分数が1%長くなると価格が+3.2%低くなる関係が示され、決定係数は0.636です。駅距離だけで価格のすべてを説明するものではありませんが、早良区では駅への近さと価格水準の間に比較的強い統計上の関係があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の住宅地である西新2丁目108番13は、西新駅から約3分の西新にあり、中高層マンションと一般住宅が並ぶ住宅地域です。容積率200%の土地利用と駅徒歩圏の立地が重なり、177万円/坪、前年比+8.4%という区内でも高い価格水準になっています。西新の住宅地は駅近の集合住宅と戸建住宅が併存する点で、郊外側の低密度な住宅地とは性格が異なります。

2026年固定資産税評価額の住宅地である大字脇山字野田235番1外は、野芥駅から約98分の大字脇山字野田に位置し、農家住宅が並ぶ郊外の住宅地域です。容積率50%で市道幅員も4mと、駅周辺の高密度な住宅地とは土地利用が異なります。当該地点は3.8万円/坪、前年比+1.2%であり、交通距離と低密度な街並みが区内での低い価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年固定資産税評価額の商業地である西新4丁目255番外は、西新駅から約2分で、中層の小売店舗などが建ち並ぶ商業地域です。容積率600%で、駅近くに商業用途が集まる立地を反映し、当該地点は312万円/坪、参考値で前年比+8.9%です。同じ西新でも住宅地より高度利用が可能であり、用途と街並みの違いが価格帯の差として表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地である東入部2丁目329番20は、野芥駅から約44分の東入部にあり、低層店舗のほか一般住宅も混在しています。国道沿いの商業地ですが、駅前型の商業集積ではなく、容積率も200%です。当該地点は16.2万円/坪、参考値で前年比+2.1%であり、住宅との混在と駅からの距離を伴う沿道型の地域性が、西新の商業地との価格差に対応しています。

2026年固定資産税評価額の商業地である荒江2丁目259番外は、別府駅から約17分の荒江に位置し、店舗や店舗兼共同住宅が並ぶ国道沿いの路線商業地域です。駅直近ではないものの、幅員20mの国道沿いで容積率300%という商業利用の文脈があり、117万円/坪、参考値で前年比+11.5%となっています。西新の駅前商業地と東入部の低層店舗・住宅混在地の中間に位置する価格水準で、幹線道路沿いの商業性が特徴です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均が前年比+7.1%であるのに対し、前年から継続する42地点も前年比+7.1%で、差は0.01ポイントです。中央値は前年比+7.6%で、比較可能な42地点はいずれも上昇しています。平均、継続地点、中央値が近いため、住宅地平均は一部の地点だけではなく、地点全体の動きをおおむね反映しています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、参考値の区平均と継続する9地点がともに前年比+9.2%で、中央値も前年比+9.2%です。9地点はいずれも上昇しており、平均と地点実態は整合しています。ただし、商業地は地点数が少なく、西新4丁目255番外の312万円/坪から東入部2丁目329番20の16.2万円/坪まで価格幅が大きいため、平均価格だけで個別地域の水準を判断することはできません。

2025年地価調査でも、住宅地平均は前年比+7.9%、継続する18地点は前年比+7.7%で、差は0.2ポイントです。商業地は参考値の平均と継続する5地点がともに前年比+11.3%でした。固定資産税評価額と地価調査の双方で平均と継続地点の伸びが近く、調査地点の構成変化による乖離も小さいため、早良区の平均前年比は実態を代表する指標として一定の整合性があります。

• 商業地の平均価格と前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 町丁目別集計は5〜7地点による2025年の参考値であり、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なります。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額または地価調査であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 固定資産税評価額と地価調査は調査時点が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別の中で比較しています。
• 駅徒歩分数と価格の回帰結果は統計上の関係を示すもので、個別地点の価格要因を断定するものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。