福岡市城南区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年福岡市城南区の固定資産税評価額、住宅地の上昇と鳥飼・東油山の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年の福岡市城南区では、固定資産税評価額の住宅地平均が46.5万円/坪、前年比+6.2%となり、商業地平均は113万円/坪でした。住宅地は全16地点が上昇した一方、上昇率は荒江1丁目223番の前年比+10.4%から七隈2丁目824番11の前年比+2.8%まで幅があります。価格面では、別府駅に近い鳥飼と郊外側の東油山で差が明確です。住宅地平均は継続16地点の動きと一致しており、地点実態を反映していますが、商業地は2地点のため参考として捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が16地点で46.5万円/坪、商業地が2地点で113万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準ですが、対象が2地点に限られるため、区内商業地全体を示す値というより、調査地点の価格水準として見るのが適切です。

住宅地の前年比は中央値が前年比+6.3%で、中央50%の地点が前年比+5.2%から前年比+7.4%に収まっています。上昇率のばらつきは中程度であり、区全体では上昇が共通する一方、立地によって伸び方に差がある相場です。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は、2025年比で前年比+6.2%です。上昇率が大きい地点は、荒江1丁目223番が60.2万円/坪・前年比+10.4%、東油山1丁目9番2が28.7万円/坪・前年比+8.1%、七隈5丁目352番58が42.6万円/坪・前年比+7.6%でした。価格帯の異なる荒江、東油山、七隈で区平均を上回る上昇が確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は、七隈2丁目824番11が49.5万円/坪・前年比+2.8%、友丘1丁目957番20が33.1万円/坪・前年比+3.5%、東油山3丁目1番124が19.2万円/坪・前年比+4.8%です。いずれも下落ではなく上昇しており、2026年は価格水準だけでなく、同じ住宅地の中でも上昇率に幅があることが特徴です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、別府駅から約5分の鳥飼5丁目6番12が112万円/坪であるのに対し、福大前駅から約32分の東油山3丁目1番124は19.2万円/坪です。前者はマンションと一般住宅が並ぶ駅徒歩圏、後者は郊外の既成住宅地域であり、駅との距離や市街地の利用密度に応じた価格差が表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、別府駅から約3分で小売店舗とマンションが混在する鳥飼5丁目2番5が185万円/坪、福大前駅から約25分で県道沿いの路線商業地域にある堤2丁目55番1外が41.2万円/坪です。駅近の商住混在地域と郊外側の路線商業地域という立地・用途の違いが、同じ商業地内の価格幅として確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地平均は50.3万円/坪、2024年比で前年比+7.3%でした。上昇率が大きい住宅地点は長尾4丁目273番の38.6万円/坪・前年比+9.0%、上昇率が小さい地点は茶山5丁目237番の61.3万円/坪・前年比+4.5%です。商業地平均は94.7万円/坪で、別府5丁目183番が153万円/坪、長尾1丁目98番2外が54.8万円/坪となっており、こちらでも駅に比較的近い路線商業地と駅から離れた商業地域の価格差が見られます。

2026年固定資産税評価額の住宅地16地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約2.8%低い関係が示され、決定係数は0.444です。駅距離だけで価格のすべてを説明するものではありませんが、城南区では駅からの距離と価格水準に一定の関係があります。

注目地点

鳥飼5丁目6番12は、2026年固定資産税評価額で112万円/坪、前年比+7.2%の住宅地点です。鳥飼のうち、中規模マンションと一般住宅が並ぶ地域にあり、別府駅から約5分という徒歩圏の立地です。駅に近いことに加え、戸建住宅だけでなく中規模マンションも成立する住宅地であるため、郊外側の低層住宅地より高い価格水準となっています。

東油山3丁目1番124は、2026年固定資産税評価額で19.2万円/坪、前年比+4.8%です。東油山の郊外側に位置し、一般住宅が並ぶ既成住宅地域で、福大前駅から約32分を要します。容積率も80%に抑えられた低層中心の土地利用であり、駅徒歩圏の住宅地に比べて利用密度と交通利便性が限定される立地が、区内で低い価格水準に表れています。

鳥飼5丁目2番5は、2026年固定資産税評価額で185万円/坪の商業地点です。別府駅から約3分で、小売店舗とマンションが混在し、容積率400%の利用が可能な地域にあります。同じ鳥飼でも住宅地点より駅に近く、商業利用と共同住宅利用が重なるため、区内の住宅地や郊外型商業地を大きく上回る価格水準です。

堤2丁目55番1外は、2026年固定資産税評価額で41.2万円/坪の商業地点です。堤の県道沿いに店舗兼共同住宅が多く並ぶ路線商業地域であり、道路沿いの商業性を持つ一方、福大前駅から約25分と駅から距離があります。駅前型ではなく道路沿いの利用を中心とする立地であることから、鳥飼5丁目2番5とは異なる価格帯を形成しています。

荒江1丁目223番は、2026年固定資産税評価額で60.2万円/坪、前年比+10.4%です。荒江の一般住宅とアパートが混在する既成住宅地域にあり、別府駅から約15分です。駅至近の鳥飼ほど高密度ではなく、前面道路も幅3.1mですが、郊外側の低層住宅地より駅との距離が短く、住宅とアパートが混在する市街地であることが、区平均を上回る価格水準につながる立地上の特徴です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比+6.2%に対し、前年から継続する16地点の前年比も+6.2%で、差はありません。16地点すべてが上昇しており、調査地点の入替による影響も確認されないため、住宅地平均は個別地点の実態をよく反映しています。ただし、上昇率には荒江1丁目223番の前年比+10.4%から七隈2丁目824番11の前年比+2.8%まで幅があり、平均値だけでは地域差までは表せません。

商業地は2地点とも上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも前年比+8.4%です。ただし、対象が鳥飼5丁目2番5と堤2丁目55番1外の2地点のみで、価格も185万円/坪と41.2万円/坪に分かれます。このため、上昇方向は共通しているものの、113万円/坪という平均価格を区内商業地の典型値とみなすには地点数が限られます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査でも住宅地平均の前年比+7.3%と継続12地点の前年比+7.3%が一致し、12地点すべてが上昇しています。商業地も4地点すべてが上昇し、中央値は前年比+9.2%でした。固定資産税評価額と地価調査の価格を直接比べることはできませんが、それぞれの調査種別内では、住宅地の平均と継続地点の動きが整合しています。

• 価格は各調査地点の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格水準を直接比較していません。
• 2026年固定資産税評価額の商業地平均は2地点による参考値です。
• 駅徒歩分数は入力値を切り上げた概算です。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。