宮崎市 路線価の目安(公示地価等から推計)

2026年宮崎市路線価の目安の相場構造

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の宮崎市平均は、住宅地が13.5万円/坪、商業地が26.5万円/坪、工業地が8.8万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+1.1%、商業地が前年比+2.0%で、中心商業地域の中央通61番や橘通西3丁目59番では4%台の上昇となりました。一方、郊外の住宅地や路線商業地には横ばいまたは下落地点もあります。住宅地と商業地では市平均と継続地点の変化率が一致しており、平均値は全体の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の宮崎市平均は、住宅地61地点が13.5万円/坪、商業地28地点が26.5万円/坪、工業地3地点が8.8万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格水準にあり、中心部の商業集積と郊外住宅地を含む市域の広がりが、用途別の価格差として表れています。工業地は3地点に限られるため、8.8万円/坪は参考値として捉える必要があります。

前年比の分布は中央値が前年比+1.0%、第1四分位が前年比+0.0%、第3四分位が前年比+2.3%で、中央50%の幅は2.3ポイントです。多くの地点が横ばいから緩やかな上昇の範囲にある一方、地点ごとの差は中程度に広がっていると解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の目安の市平均は住宅地が前年比+1.1%、商業地が前年比+2.0%となりました。商業地の伸びが住宅地を上回っており、用途によって変化の強さが異なります。

2026年路線価の目安で上昇率が大きい地点は、中央通61番が61.1万円/坪、前年比+4.8%、橘通西3丁目59番が83.6万円/坪、前年比+4.7%、高千穂通1丁目22番1外が57.4万円/坪、前年比+4.6%です。いずれも商業地であり、市平均を上回る上昇率が中心部の複数地点で確認できます。

一方、2026年路線価の目安では阿波岐原町前浜4276番676が8.4万円/坪、前年比-1.6%、田野町字宮ノ原甲2815番5が5.4万円/坪、前年比-1.5%、田野町字中原甲2855番2が5.8万円/坪、前年比-1.4%です。市平均が上昇するなかでも、海岸沿いの住宅地や田野町の住宅地・商業地には下落地点があり、変化は一様ではありません。

町丁目別では、調査年が異なる参考比較として、2025年の橘通東の商業地5地点が39.3万円/坪、前年比+2.3%です。地点数が少ないため地域全体を断定できませんが、中心部の商業地に上昇が見られることを示す参考値です。

変化の要因

2026年路線価の目安では、住宅地61地点の平均が13.5万円/坪、前年比+1.1%であるのに対し、商業地28地点は26.5万円/坪、前年比+2.0%です。地点別では、中心商業地域の中央通61番、橘通西3丁目59番、高千穂通1丁目22番1外がいずれも前年比+4.6%以上となる一方、阿波岐原町前浜4276番676や田野町の複数地点は下落しています。中心商業地と郊外側の住宅地・商業地で異なる動きが併存していることが、市内の内訳から読み取れます。

同じ2026年路線価の目安の価格水準を見ると、住宅地は船塚3丁目33番の32.0万円/坪から高岡町高浜字宮元518番の2.5万円/坪まで、商業地は橘通西3丁目59番の83.6万円/坪から清武町今泉字下ノ原甲2823番12の5.4万円/坪まで開きがあります。中心部の店舗ビルが並ぶ地域、戸建住宅地、農家住宅を含む地域、郊外の路線商業地域という土地利用の違いが、価格帯の幅として表れています。

地価調査は路線価の目安と分けて見る必要があります。2025年地価調査では住宅地42地点が12.2万円/坪、前年比+1.0%、商業地22地点が22.9万円/坪、前年比+1.7%です。同じ地価調査内では、青島1丁目94番が8.9万円/坪、前年比+9.2%、青島2丁目219番が11.0万円/坪、前年比+7.0%である一方、田野町南原2丁目21番9は7.0万円/坪、前年比-1.1%です。2025年地価調査でも、青島と田野町で変化の方向や大きさが異なっています。

注目地点

船塚3丁目33番は、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な船塚の住宅地域にあります。宮崎駅から約30分と駅前直近ではありませんが、2026年路線価の目安は32.0万円/坪、前年比+3.3%で、市平均の13.5万円/坪を大きく上回ります。中心駅から一定の距離を保ちながら、落ち着いた住宅地として形成されている周辺環境が、市内での高い価格水準と対応しています。

高岡町高浜字宮元518番は、一般住宅と農家住宅が見られる高岡町高浜字宮元の住宅地域です。宮崎駅から約175分と中心駅から離れた郊外側に位置し、2026年路線価の目安は2.5万円/坪、前年比+0.0%です。市平均を大きく下回る価格は、中心市街地の住宅地とは異なる農家住宅を含む土地利用と、駅からの距離感を反映した相対的な位置づけと読めます。

橘通西3丁目59番は、中規模店舗ビルが建ち並ぶ橘通西の中心商業地域です。宮崎駅から約12分で、幅員36mの国道に面し、容積率600%の高密度な商業利用が想定されています。2026年路線価の目安は83.6万円/坪、前年比+4.7%で、商業地平均26.5万円/坪を大きく上回ります。中心駅との距離、幹線道路沿いの立地、店舗ビルの集積が、市内商業地のなかでの高い価格帯と整合します。

清武町今泉字下ノ原甲2823番12は、営業所、店舗、住宅が混在する清武町今泉字下ノ原甲の路線商業地域です。日向沓掛駅から約22分で、中心部の店舗ビル街とは異なる郊外型の土地利用となっています。2026年路線価の目安は5.4万円/坪、前年比+0.0%であり、商業地平均を下回る水準には、商業機能が連続的に集積する中心商業地域ではなく、複数用途が混在する立地特性が表れています。

中央通61番は、中高層の飲食店ビルなどが集まる中央通の商業地域です。宮崎駅から約15分に位置し、2026年路線価の目安は61.1万円/坪、前年比+4.8%です。価格は橘通西3丁目59番を下回るものの、市の商業地平均を大きく上回ります。中高層建物による商業集積がある一方、容積率は400%であり、橘通西の中心商業地点とは密度や道路条件が異なることが、両地点の価格差に対応しています。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地は、市平均が前年比+1.1%で、前年から継続する61地点の平均も前年比+1.1%です。内訳は上昇40地点、横ばい17地点、下落4地点で、中央値は前年比+1.0%となっています。平均と継続地点の変化率に差がなく、中央値も近いため、住宅地平均は地点全体の緩やかな上昇をおおむね反映しています。ただし、船塚3丁目33番の32.0万円/坪と高岡町高浜字宮元518番の2.5万円/坪のように価格水準の幅は大きく、平均価格だけで個別地域を代表することはできません。

商業地も、市平均と継続する28地点の平均がともに前年比+2.0%です。上昇23地点、横ばい4地点、下落1地点で、中央値は前年比+2.3%となっています。平均と継続地点が一致し、上昇地点が多数を占めるため、商業地平均は全体の変化を比較的よく示しています。一方、橘通西3丁目59番の83.6万円/坪と清武町今泉字下ノ原甲2823番12の5.4万円/坪には大きな差があり、中心商業地域と郊外の路線商業地域を分けて確認する必要があります。

工業地は継続する3地点の平均が前年比+0.4%で、上昇1地点、横ばい2地点、中央値は前年比+0.0%です。地点数が3地点と少ないため、市内工業地の実態を広く代表する指標ではなく、限定的な参考値として見るのが適切です。

2025年地価調査でも、住宅地は市平均と継続する42地点がともに前年比+1.0%、商業地は市平均と継続する22地点がともに前年比+1.7%です。調査種別を分けて確認しても平均と継続地点は整合しており、路線価の目安で見られる平均値の方向性は、地点の入替による見かけ上の変化ではありません。

エリアの動き

宮崎市では、宮崎西インターチェンジ周辺地区地区計画が平成28年12月14日に決定され、令和2年8月17日に変更されています。また、宮崎西IC周辺農業支援地区地区計画は令和元年11月8日に決定されています。いずれも宮崎西IC周辺を名称に含む地区計画ですが、入力情報では個別の公示地点との位置関係は示されていないため、地価との因果関係には踏み込みません。

生目台ウッドタウン地区地区計画は平成3年9月20日に決定されています。宮崎市内には中心商業地、郊外住宅地、農家住宅を含む地域など異なる土地利用があり、これらの地区計画は市内の個別地区に関する都市計画上の動きとして確認できます。

• 各標準地の価格は当該地点の路線価の目安または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価の目安と2025年地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別内で比較しています。
• 地点数が少ない工業地と町丁目別集計は参考値として扱っています。
• 徒歩分数は入力された駅距離を切り上げた概算です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。