札幌市 土地相場・坪単価(公示地価)

札幌市の用途・区別に広がる2026年公示地価の価格差

2026年公示地価の札幌市平均は、住宅地39.4万円/坪、商業地164.2万円/坪、工業地28.0万円/坪です。前年比は住宅地が+3.3%、商業地が-4.9%、工業地が+10.1%となり、用途によって方向が分かれました。2025年公示地価の区別参考集計では、住宅地・商業地とも中央区の価格水準が高く、外縁側の区との差が明確です。ただし、継続地点の前年比による検証ができないため、市平均が個々の地点の動きを代表しているかは参考判断にとどまります。

今年の相場概況

2026年公示地価の札幌市平均は、住宅地が301地点で39.4万円/坪、商業地が151地点で164.2万円/坪、工業地が13地点で28.0万円/坪です。用途別では商業地が最も高く、住宅地と工業地がこれに続きます。地点数は住宅地が最も多いため、住宅地の平均は市内の広い範囲を含む指標と解釈できます。

同じ2026年公示地価の住宅地で見ると、札幌市の39.4万円/坪は北海道平均の17.9万円/坪を上回ります。札幌市内でも価格帯には大きな地域差があるため、この市平均は市内一律の水準ではなく、中心部から外縁部までを合わせた値として捉える必要があります。

前年比で見る変化

2025年との比較では、2026年公示地価の札幌市平均は住宅地が前年比+3.3%、商業地が前年比-4.9%、工業地が前年比+10.1%です。住宅地と工業地が上昇する一方、商業地は低下しており、市内の地価変化は用途によって異なります。ただし、これらが個別地点の動きを代表するかは参考判断です。

調査年が異なる参考比較として、2025年公示地価の区別集計では、商業地の前年比は北区が+8.1%、中央区が+7.9%、東区が+6.7%、豊平区が+6.3%でした。住宅地では白石区が前年比+4.8%、豊平区が+4.0%である一方、清田区と手稲区はそれぞれ+0.7%です。同じ用途でも区によって上昇率に幅があり、札幌市内の変化が均一ではないことを示しています。

変化の要因

調査年が異なる参考比較として2025年公示地価の区別集計を見ると、住宅地は中央区が76.5万円/坪、豊平区が50.4万円/坪、白石区が41.8万円/坪である一方、手稲区は24.8万円/坪、南区は19.7万円/坪です。住宅地平均の背景には、中心側の高価格帯と外縁側の比較的低い価格帯が併存する地域構成があります。

商業地では差がさらに大きく、2025年公示地価の区別集計は中央区469.3万円/坪、北区187.1万円/坪、豊平区88.6万円/坪です。これに対して清田区は34.7万円/坪、手稲区は33.6万円/坪、南区は33.4万円/坪でした。商業地という同じ用途でも価格帯が大きく異なり、商業機能の集まり方や市内での位置づけの違いが平均値に含まれています。

交通軸別の参考集計でも、商業地は2025年の札幌市東豊線沿線が365.3万円/坪、札幌市南北線沿線が304.7万円/坪、札幌市東西線沿線が230.9万円/坪である一方、JR千歳線沿線は58.1万円/坪です。住宅地では2025年の札幌市東西線沿線が47.9万円/坪、札幌市東豊線沿線が41.1万円/坪、JR札沼線沿線が25.8万円/坪でした。地点数や調査年に違いはありますが、用途に加えて交通軸ごとの価格帯の差も、市内相場の多層性を示しています。

注目地点

区別集計で最も際立つのは中央区です。2025年公示地価の参考集計では、住宅地が76.5万円/坪、商業地が469.3万円/坪で、いずれも市内の高い価格帯に位置します。特に商業地は住宅地との開きが大きく、住宅地帯と高価格の商業地が併存する中心側のエリア構成が表れています。

北区は、2025年公示地価の商業地が187.1万円/坪、前年比+8.1%である一方、住宅地は30.5万円/坪、前年比+2.6%です。商業地と住宅地の価格差が明確であり、区内でも用途に応じて立地評価が分かれていると解釈できます。商業地の価格水準は中央区より低いものの、豊平区の88.6万円/坪や東区の66.2万円/坪を上回ります。

豊平区は、2025年公示地価の住宅地が50.4万円/坪、商業地が88.6万円/坪です。住宅地は中央区に次ぐ価格帯で、商業地も外縁側の区より高い水準にあります。住宅用途と商業用途の双方で一定の価格水準が確認できる点が、このエリアの特徴です。

一方、南区は2025年公示地価の住宅地が19.7万円/坪、商業地が33.4万円/坪、手稲区は住宅地が24.8万円/坪、商業地が33.6万円/坪です。中心側の区と比べて価格水準が低く、市平均だけでは見えにくい外縁側の相場を示します。これらは区内標準地の平均であり、特定の町丁目や個別物件の価格を示すものではありません。

地域平均の見方

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地301地点で前年比+3.3%、商業地151地点で前年比-4.9%、工業地13地点で前年比+10.1%です。ただし、同一地点を継続比較した前年比による裏付けができないため、いずれの用途も実態判定は参考値にとどまります。林地は2025年の1地点のみで、前年比による検証には適しません。

このため、住宅地の上昇、商業地の低下、工業地の上昇を、そのまま市内の個別地点に共通する動きとは判断できません。前年からの調査地点の構成変化や入替が平均の前年比に含まれている可能性を切り分けられないためです。特に商業地の前年比-4.9%について、2025年の区別集計に見られるプラスの前年比と直接結び付けることはできません。

市平均は用途ごとの価格規模を把握する指標としては有効ですが、市内の代表的な地点変動を示す指標としては限定的です。中央区の商業地469.3万円/坪と南区の商業地33.4万円/坪のように区別の価格差も大きいため、実態を見る際は調査年と用途をそろえた区別集計を併用する必要があります。

• 2025年の区別集計と2026年の札幌市平均は、調査年が異なる参考比較です。
• 区別および交通軸別の価格は標準地の平均であり、町丁目全体や個別物件の相場を示すものではありません。
• 前年比の実態判定は、同一地点を継続比較した数値による裏付けができないため参考値です。
• 林地は2025年の1地点による参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。