千葉市若葉区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年千葉市若葉区の固定資産税評価額、都賀駅周辺と郊外住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の若葉区平均は、住宅地が22.8万円/坪で前年比+6.4%、商業地が57.4万円/坪です。住宅地では都賀駅に近い地点が高い一方、駅から離れた大宮町では低い価格帯となり、立地による差が鮮明です。継続する住宅地24地点はすべて上昇し、中央値は前年比+7.1%でした。区平均と継続地点の前年比はともに+6.4%で一致しており、住宅地の平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地24地点が22.8万円/坪、商業地2地点が57.4万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準ですが、2地点のみの参考値であり、都賀駅周辺の商業地点が中心となる集計です。

住宅地24地点の前年比は、中央値が+7.1%、中央50%が+5.0%から+7.9%に収まり、ばらつきは中程度です。平均だけでなく中央値もプラスであることから、上昇は一部地点だけに限られない状況です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+6.4%となりました。上昇率が大きい地点は、都賀1丁目5番6の36.5万円/坪・前年比+8.9%、都賀3丁目28番2の42.3万円/坪・前年比+8.7%、西都賀3丁目1249番15の35.1万円/坪・前年比+8.6%です。都賀と西都賀の駅周辺住宅地で、区平均を上回る伸びが確認できます。

上昇率が小さい地点は、大宮町2124番2の6.9万円/坪・前年比+0.7%、殿台町229番10の17.0万円/坪・前年比+2.2%、都賀の台2丁目1563番16の27.1万円/坪・前年比+2.6%です。いずれも前年比はプラスですが、地点ごとの上昇幅には差があります。

町丁目別の2025年住宅地参考集計では、都賀が7地点で36.3万円/坪・前年比+8.0%、みつわ台が6地点で26.7万円/坪・前年比+7.6%、加曽利町が5地点で14.6万円/坪・前年比+5.4%です。調査年が異なる参考比較ですが、都賀から加曽利町にかけて価格水準と伸び率の双方に幅があることが分かります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、都賀駅から約5分の都賀3丁目28番2が42.3万円/坪・前年比+8.7%である一方、千葉駅から約100分の大宮町2124番2は6.9万円/坪・前年比+0.7%です。前者は一般住宅の中にアパートも見られる駅近住宅地域、後者は幹線道路に近く空き地も混じる住宅地域であり、駅との距離や市街地の密度の違いが価格差と対応しています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、都賀駅から約1分の都賀3丁目4番2が68.2万円/坪、約5分の都賀4丁目2番5が46.5万円/坪です。駅前商店街に位置し中層ビルや小売店舗が並ぶ前者に対し、後者は飲食店舗や小売店舗が多い路線商業地域です。同じ都賀の商業地でも、駅前集積と沿道型の街並みの違いが価格水準に表れています。

2025年地価調査では、住宅地の平均が19.7万円/坪・前年比+5.0%でした。同じ地価調査内では、都賀2丁目23番12が35.1万円/坪・前年比+7.2%である一方、農地の中に農家住宅や一般住宅が点在する下田町1097番3外は5.0万円/坪・前年比+0.9%です。商業地では、都賀駅から約3分の西都賀3丁目3番13が48.6万円/坪、千城台駅から約4分の千城台南1丁目10番14が22.2万円/坪であり、駅近の店舗・事務所地域と近隣商業地域の性格の違いが確認できます。

2026年固定資産税評価額の住宅地24地点を用いた回帰では、駅までの徒歩距離に対する価格の弾力性が-1.21、決定係数が0.682です。統計上は徒歩距離が1%長くなると価格が約+1.2%低くなる関係が示され、若葉区では駅距離が住宅地価格の違いと比較的明確に結び付いています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の都賀3丁目28番2は、一般住宅の中にアパートも見られる都賀の住宅地域にあります。都賀駅から約5分という徒歩圏にあり、42.3万円/坪・前年比+8.7%です。2025年の都賀住宅地参考集計36.3万円/坪を上回る水準で、駅への近さと住宅利用の密度が区内での相対的な高さに対応しています。

2026年固定資産税評価額の大宮町2124番2は、幹線道路に近い一方で空き地も混じる大宮町の一般住宅地域です。最寄りの千葉駅から約100分で、価格は6.9万円/坪、前年比+0.7%です。駅徒歩圏の都賀とは立地条件が大きく異なり、郊外側の低密度な街並みが低い価格水準と対応しています。

2026年固定資産税評価額の都賀3丁目4番2は、都賀駅から約1分の駅前商店街に位置し、中層ビルと小売店舗が並ぶ商業地域です。価格は68.2万円/坪で、容積率400%の土地利用が設定された駅前型の商業集積であることが、区内商業地の中で高い水準となる背景です。

2026年固定資産税評価額の都賀4丁目2番5は、都賀駅から約5分に位置し、飲食店舗や小売店舗が多い路線商業地域です。価格は46.5万円/坪で、駅前の都賀3丁目4番2より低いものの、20m道路に面した沿道商業地として住宅地平均を上回ります。都賀の商業機能が駅前だけでなく路線沿いにも広がる構成を示す地点です。

2026年固定資産税評価額の都賀1丁目5番6は、中規模住宅が並ぶ区画整理済みの住宅地域です。都賀駅から約10分と駅前商業地より外側にありますが、整った住宅街として36.5万円/坪・前年比+8.9%となっています。駅直近ではないものの徒歩圏に位置し、住宅地としての街区構成が都賀の中でも比較的高い価格水準と結び付いています。

調査年が異なる参考比較として、2025年の若葉区住宅地参考集計は23.5万円/坪で、親エリアの千葉県 千葉市は34.9万円/坪です。都賀の注目地点はこの区内参考水準を上回る一方、大宮町の地点は下回っており、若葉区内でも親エリア平均に近い駅周辺と、価格差の大きい郊外側が併存しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+6.4%で、前年から継続する24地点の前年比も+6.4%です。両者の差は0.0ポイントで、地点の入替による影響も確認されません。さらに24地点すべてが上昇し、中央値は前年比+7.1%、中央50%は+5.0%から+7.9%に分布しています。したがって、住宅地の区平均は継続地点の実態をおおむね反映しています。

ただし、個別地点では都賀1丁目5番6の前年比+8.9%から大宮町2124番2の前年比+0.7%まで幅があります。区平均は全体の方向を表す一方、駅周辺と郊外側の価格水準や上昇率の差までは表し切れないため、地点単位の確認も必要です。

商業地は継続する2地点がともに上昇し、前年比の中央値は+7.0%です。ただし地点数が2地点に限られるため、57.4万円/坪という平均は若葉区の商業地全般を代表する値ではなく、都賀の調査地点を示す参考値として捉えるのが適切です。

エリアの動き

千城台南に関係する地区計画として、「千城台南3丁目地区地区計画―住宅地区」と「千城台南3丁目地区地区計画―沿道地区」が決定されています。住宅地区と沿道地区がそれぞれ位置付けられており、同じ町丁目内でも空間の役割を分けた計画構成です。

千城台東に関係する「千城台東3丁目1番街地区地区計画」も決定されています。これらは千城台エリアの地区計画に関する確認済みの事実であり、地価への因果関係や将来の変化を示すものではありません。

• 価格は各調査地点の1㎡当たり価格を坪単価に換算した値です。
• 町丁目別・駅別・親エリア別の2025年集計は、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考比較です。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地平均は2地点による集計のため、参考値として扱っています。
• 地区計画は決定事実と対象地区の空間的な位置付けのみを記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。