池島小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

大阪市港区の2026年固定資産税評価額とエリア別の動向

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額における大阪市港区の平均価格は、住宅地61.1万円/坪、商業地102万円/坪、工業地46.3万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+4.9%となり、継続する8地点もすべて上昇しました。一方、住宅地では弁天町駅に近い波除と大阪港駅周辺の築港、商業地では波除と八幡屋の間に価格差があります。住宅地の区平均と継続地点の前年比は一致しており、平均は全体の上昇傾向をおおむね反映していますが、地点ごとの価格水準と上昇率には幅があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が8地点で61.1万円/坪、商業地が4地点で102万円/坪、工業地が2地点で46.3万円/坪です。商業地は住宅地より41.2万円/坪高く、工業地は住宅地より14.8万円/坪低いため、港区内でも用途によって価格水準が大きく異なります。

住宅地の前年比は中央値が+4.3%で、中央50%は+3.7%から+6.3%の範囲に分布しています。上昇率のばらつきは中程度であり、区全体として上昇しながらも、駅や町丁目、周辺用途の違いによって伸び方に差がある相場です。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は、2025年比で前年比+4.9%です。地点別では、波除2丁目9番9が78.7万円/坪、前年比+7.4%、市岡元町2丁目10番14が72.5万円/坪、前年比+6.4%、磯路3丁目17番16が70.8万円/坪、前年比+5.9%となっています。いずれも2026年固定資産税評価額の参考値ですが、弁天町駅側の住宅地点で区平均を上回る伸びが確認できます。

上昇率が小さい住宅地点は、2026年固定資産税評価額の築港2丁目6番31が44.9万円/坪、前年比+3.1%、南市岡2丁目5番23が50.9万円/坪、前年比+3.6%、三先2丁目2番6が63.4万円/坪、前年比+4.0%です。すべて前年を上回っていますが、住宅地の上昇幅は波除や市岡元町の地点ほど一様ではなく、港区内の地域差が表れています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、弁天町駅から約4分の波除2丁目9番9が78.7万円/坪、前年比+7.4%、約8分の市岡元町2丁目10番14が72.5万円/坪、前年比+6.4%です。一方、大阪港駅から約5分の築港2丁目6番31は44.9万円/坪、前年比+3.1%です。駅までの徒歩分数だけでなく、弁天町駅側と大阪港駅側というエリアの違いや、住宅に事務所・店舗が混在する周辺用途の違いが価格帯の内訳に表れています。

商業地では、2026年固定資産税評価額の波除2丁目5番21が140万円/坪、八幡屋1丁目15番3が49.3万円/坪です。前者は店舗兼共同住宅や一般住宅が混在し、容積率600%の商業地域であるのに対し、後者は小売店舗や飲食店が建ち並ぶ容積率300%の商業地域です。同じ商業地でも、弁天町駅近くの複合的な土地利用と朝潮橋駅側の地域商業という性格の違いが、価格水準の差として確認できます。工業地の2026年固定資産税評価額平均は46.3万円/坪で、住宅地や商業地とは異なる価格帯です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地4地点の平均が62.9万円/坪で、継続地点は2024年比で前年比+5.6%でした。波除5丁目3番10は78.2万円/坪、前年比+8.3%、八幡屋3丁目5番11は48.4万円/坪、前年比+2.4%です。また、商業地は1地点のみで、南市岡1丁目2番1が91.8万円/坪、前年比+6.8%でした。固定資産税評価額とは調査時点と地点構成が異なりますが、同じ地価調査内でも波除と八幡屋の住宅地点に価格水準と上昇率の差があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の波除2丁目9番9は、弁天町駅から約4分の波除にあり、一般住宅、共同住宅、事務所が混在する住宅地域です。78.7万円/坪、前年比+7.4%で、住宅地平均の61.1万円/坪を上回ります。駅に近い住宅地でありながら事務所利用も見られる複合的な街並みが、区内の住宅地点として高い価格帯に位置する背景として読み取れます。

2026年固定資産税評価額の築港2丁目6番31は、大阪港駅から約5分の築港にあり、小規模住宅と中高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域です。44.9万円/坪、前年比+3.1%で、駅からの徒歩分数は短いものの、弁天町駅側の住宅地点より低い水準です。これは、港区内の住宅価格が駅距離だけで決まるのではなく、築港と波除というエリアの位置づけや周辺土地利用によって異なることを示しています。

2026年固定資産税評価額の波除2丁目5番21は、弁天町駅から約4分で、店舗兼共同住宅と一般住宅が混在する商業地域です。140万円/坪という価格水準には、駅への近さに加え、幅15mの道路に面し、容積率600%である土地利用の密度が表れています。純粋な店舗街ではなく、店舗・共同住宅・一般住宅が共存する点に、波除の駅近商業地としての特徴があります。

2026年固定資産税評価額の八幡屋1丁目15番3は、朝潮橋駅から約6分の八幡屋にあり、小売店舗や飲食店が建ち並ぶ商業地域です。49.3万円/坪で、波除の商業地点とは大きな価格差があります。店舗兼共同住宅などが混在する弁天町駅側とは異なり、周辺住民の利用を想定した地域商業の街並みが中心であることから、同じ商業地でも性格の異なる価格帯を形成しています。

2026年固定資産税評価額の磯路3丁目17番16は、弁天町駅から約12分の磯路にあり、一般住宅の中に店舗が見られる住宅地域です。70.8万円/坪、前年比+5.9%で、駅までの距離が波除より長い一方、住宅地平均を上回っています。住宅を主体としつつ店舗利用を含む街並みであり、弁天町駅直近とは異なる中間的な住宅・生活商業エリアとしての価格水準が確認できます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+4.9%で、前年から継続する8地点の前年比も+4.9%と一致しています。8地点はすべて上昇し、中央値は前年比+4.3%です。平均と継続地点の差は0.0ポイントであるため、住宅地の区平均は地点構成の影響を受けず、全体の上昇傾向をおおむね反映していると判断できます。

ただし、住宅地の上昇率は中央50%でも前年比+3.7%から+6.3%に広がり、波除2丁目9番9の前年比+7.4%と築港2丁目6番31の前年比+3.1%には差があります。このため、前年比+4.9%は区全体の方向性を示す一方、個々の町丁目や地点の伸びをそのまま表す数値ではありません。

商業地は継続する4地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+5.9%、中央値は+7.2%です。工業地も継続する2地点がすべて上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも+8.6%です。ただし、商業地4地点、工業地2地点と地点数が限られるため、用途別平均価格は掲載地点の構成を踏まえて見る必要があります。港区全体を一つの平均で捉えるより、住宅地61.1万円/坪、商業地102万円/坪、工業地46.3万円/坪という用途差と、各地点の周辺環境を併せて確認する方が実態に近い見方です。

• 住宅地の平均価格と前年比、および一部地点の前年比は参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査時点・地点構成が異なるため、調査年が異なる参考比較として掲載しています。
• 商業地と工業地は地点数が限られるため、平均価格は地点構成の影響を受けます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。