天王寺小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年大阪市天王寺区の固定資産税評価額とエリア別の相場構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額における天王寺区の平均は、住宅地が170万円/坪、商業地が247万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+7.0%となり、継続6地点の前年比も+7.0%で一致しました。一方、地点価格には幅があり、住宅地では駅に近い中高層住宅地域、商業地では店舗・事務所が集まる駅前で高い水準が確認できます。実態検証では住宅地の区平均と地点動向が整合し、商業地も継続4地点がすべて上昇しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地6地点が170万円/坪、商業地4地点が247万円/坪です。商業地は住宅地より77.1万円/坪高く、店舗・事務所が集まる駅前商業地域を含むことが用途間の価格差として表れています。

住宅地の前年比は第1四分位が+6.6%、中央値が+7.1%、第3四分位が+7.4%で、中央半分の幅は0.8ポイントです。地点ごとの上昇率が比較的狭い範囲に収まっており、住宅地では特定地点だけが突出するのではなく、近い変化率が広く確認できます。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は2025年比で前年比+7.0%です。上昇率が大きい地点は、上汐4丁目4番2と真法院町117番3がいずれも前年比+7.4%、味原町7番19が前年比+7.1%でした。上昇率が小さい地点でも、上本町8丁目306番10が前年比+6.5%、大道3丁目148番が前年比+6.6%、勝山2丁目91番外が前年比+7.0%で、確認できる住宅地はいずれもプラスです。

2026年固定資産税評価額の商業地では、上本町6丁目3番11外が403万円/坪、前年比+11.5%である一方、玉造元町9番6は61.8万円/坪、前年比+1.1%です。同じ商業地でも、駅前の中高層店舗・事務所地域と、小規模店舗が並ぶ街区では価格水準と上昇率に差があります。

町丁目別では、玉造元町の2025年商業地参考集計が5地点、201万円/坪、前年比+6.8%です。調査年が異なる参考比較のため2026年固定資産税評価額とは直接比べられませんが、町丁目内にも複数の商業地点があることを示す参考値です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、上汐4丁目4番2が250万円/坪、前年比+7.4%であるのに対し、味原町7番19は130万円/坪、前年比+7.1%です。上昇率は近い一方、上汐は中高層共同住宅と事務所が見られる容積率400%の地域、味原町は一般住宅と中層営業所が混在する容積率300%の地域であり、建物利用と街区特性の違いが価格水準に表れています。

ほかの2026年固定資産税評価額の住宅地では、区画整然とした住宅地域にある真法院町117番3が188万円/坪、前年比+7.4%、戸建住宅・共同住宅・事務所が混在する上本町8丁目306番10が174万円/坪、前年比+6.5%です。勝山2丁目91番外は136万円/坪、前年比+7.0%、大道3丁目148番は144万円/坪、前年比+6.6%で、一般住宅に事業所や事務所が混在する地点は140万円/坪前後に位置しています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、大阪上本町駅から約2分で中高層の店舗・事務所が並ぶ上本町6丁目3番11外が403万円/坪、前年比+11.5%です。これに対し、玉造駅から約4分で小規模な小売店舗が並ぶ玉造元町9番6は61.8万円/坪、前年比+1.1%です。容積率800%・道路幅27mの上本町と、容積率600%・道路幅4mの玉造元町では、商業集積の形態と街路条件が大きく異なります。

別種別の2025年地価調査では、住宅地2地点の平均が143万円/坪、商業地4地点の平均が245万円/坪です。住宅地は堀越町1番8が145万円/坪、清水谷町9番6が141万円/坪で近い水準でした。商業地は上汐3丁目8番19が271万円/坪、寺田町2丁目177番2が187万円/坪で、同じ2025年地価調査内でも駅周辺の用途構成や道路条件に応じた幅が確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の上汐4丁目4番2は、四天王寺前夕陽ケ丘駅から約6分の上汐にあり、中高層共同住宅のほか事務所も見られる住宅地域です。250万円/坪という水準は、同駅周辺の2026年固定資産税評価額による住宅地参考平均212万円/坪を上回ります。容積率400%で中高層利用が見られることから、低層住宅中心の地点とは異なる土地利用が価格差の背景として読み取れます。

2026年固定資産税評価額の味原町7番19は、鶴橋駅から約6分の味原町に位置します。一般住宅に中層の営業所などが混在する住宅地域で、130万円/坪です。駅徒歩圏にありながら、住宅と業務系建物が混在する容積率300%の街区であり、中高層共同住宅が見られる上汐とは土地利用の密度が異なります。この違いが、区内住宅地の中で相対的に低い価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年固定資産税評価額の上本町6丁目3番11外は、大阪上本町駅から約2分の上本町にあり、中高層の店舗と事務所が建ち並ぶ商業地域です。同駅周辺の2026年固定資産税評価額による商業地参考平均339万円/坪に対し、当該地点は403万円/坪です。容積率800%、道路幅27mという高度利用に対応した街区条件を備え、駅前の商業・業務機能が集まる地点として区内でも高い水準にあります。

2026年固定資産税評価額の玉造元町9番6は、玉造駅から約4分の玉造元町にある、小規模な小売店舗が並ぶ駅前商業地域です。駅に近い一方、道路幅は4mで、当該地点の61.8万円/坪は天王寺区の商業地平均247万円/坪を下回ります。駅前という共通点だけでなく、中高層の店舗・事務所が並ぶ上本町とは商業集積の規模や街路条件が異なるため、局地的な小売商業地として捉える必要があります。

2026年固定資産税評価額の上本町8丁目306番10は、四天王寺前夕陽ケ丘駅から約5分の上本町にあり、戸建住宅、共同住宅、事務所が混在する住宅地域です。174万円/坪で、同駅周辺の2026年固定資産税評価額による住宅地参考平均212万円/坪を下回る一方、区の住宅地平均170万円/坪に近い水準です。駅徒歩圏と容積率400%という条件を持ちながら、住宅と事務所が混在する街並みであることから、上汐の中高層共同住宅地域と味原町の住宅・営業所混在地域の中間的な位置づけと解釈できます。

親エリア比較の参考集計では、天王寺区の住宅地が173万円/坪、大阪府 大阪市ではなく大阪府 大阪市全体が70.2万円/坪です。この参考値からは、注目した住宅地点の多くが大阪府 大阪市全体より高い価格帯に属する一方、区内では駅との距離だけでなく、建物用途や商業集積、街路条件によって水準が分かれていることが分かります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+7.0%で、同一地点を追った6地点の前年比も+7.0%です。差は0.0ポイントで、中央値も前年比+7.1%となっています。さらに6地点すべてが上昇しているため、住宅地の区平均は一部地点の変動に偏らず、継続地点の実態を代表していると判断できます。

商業地は平均価格が247万円/坪ですが、用途平均の前年比は示されていません。一方、同一地点を追った4地点の前年比は+7.1%、中央値は前年比+7.9%で、4地点すべてが上昇しています。このため商業地では上昇という方向性は地点実態から確認できますが、平均価格の前年比との一致までは検証できません。また、403万円/坪の上本町と61.8万円/坪の玉造元町が同じ用途平均に含まれるため、247万円/坪は個別街区の相場というより、性格の異なる商業地をまとめた区全体の目安として見るのが適切です。

• 住宅地の2026年平均前年比は参考値として扱います。
• 駅別平均や町丁目別集計は地点数が限られるため、周辺相場を示す参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の価格を示すものではありません。
• 固定資産税評価額と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、同じ調査種別内で比較しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。