栄小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

浪速区の商業地に広がる二桁上昇と地点間の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額では、浪速区の用途別平均は住宅地125万円/坪、商業地212万円/坪、工業地69.2万円/坪です。商業地は前年比+13.4%となり、桜川2丁目11番18の前年比+15.6%をはじめ、継続する10地点すべてが上昇しました。一方、商業地の価格は96.2万円/坪から382万円/坪まで開きがあり、街路条件や周辺用途の違いが表れています。実態検証では、商業地の区平均と継続地点の動きが一致しており、平均は地点全体の傾向を反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が125万円/坪、商業地が212万円/坪、工業地が69.2万円/坪です。地点数は商業地が10地点であるのに対し、住宅地と工業地は各1地点に限られるため、区内の相場像は商業地の集計に最も厚みがあります。

商業地では、2026年固定資産税評価額の日本橋4丁目3番4外が382万円/坪、恵美須西2丁目6番20が96.2万円/坪です。同じ用途でも約4倍の価格差があり、中層店舗・事務所ビルが並ぶ幹線道路沿いと、店舗併用住宅やマンションが混在する地域との差が、区平均だけでは見えにくい内部構成を示しています。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の商業地平均は、2025年との比較で前年比+13.4%です。地点別では、2026年固定資産税評価額の桜川2丁目11番18が前年比+15.6%、幸町3丁目3番10外が前年比+14.9%、日本橋3丁目36番20外と日本橋4丁目3番4外がともに前年比+14.5%でした。区平均を上回る地点が桜川、幸町、日本橋に分布しており、上昇は特定の1地点だけに限られていません。

上昇率が小さい地点もマイナスではありません。2026年固定資産税評価額の日本橋東1丁目6番9は前年比+10.8%、恵美須東1丁目1番378外は前年比+11.6%、恵美須西2丁目6番20は前年比+12.3%です。商業地では上昇率に幅があるものの、確認できる地点はいずれも上昇しています。

町丁目の参考集計では、2025年の元町の商業地5地点が308万円/坪、前年比+14.8%です。2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考比較ですが、複数地点を含む元町でも二桁の上昇率が確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の商業地を同じ調査種別内で見ると、価格水準が高い日本橋4丁目3番4外は382万円/坪、前年比+14.5%です。一方、価格水準が低い恵美須西2丁目6番20は96.2万円/坪、前年比+12.3%です。前者は中層店舗・事務所ビルが並ぶ幅21.8mの府道沿いで容積率600%、後者は店舗併用住宅やマンションが混在する幅11mの市道沿いで容積率400%です。商業集積の形態、街路規模、土地利用の密度が異なるため、同じ恵美須町駅徒歩圏でも価格水準に大きな差があります。

町丁目別では、2026年固定資産税評価額の桜川2丁目11番18が前年比+15.6%、幸町3丁目3番10外が前年比+14.9%となる一方、日本橋東1丁目6番9は前年比+10.8%です。桜川と幸町の地点は中高層の事務所や共同住宅が混在する地域、日本橋東の地点は事務所、店舗、倉庫が混在する地域であり、区内商業地は一様な店舗街ではなく、業務・住宅・倉庫などの構成が地点ごとに異なります。

用途別では、2026年固定資産税評価額の商業地平均212万円/坪に対し、住宅地は125万円/坪、工業地は69.2万円/坪です。ただし、住宅地と工業地は各1地点の参考値であり、用途間の差を区内全域の一般的な価格差とみなすには注意が必要です。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、商業地では日本橋3丁目34番5が511万円/坪、前年比+17.6%、敷津西2丁目8番2が144万円/坪、前年比+10.6%でした。前者は中高層店舗ビルが並ぶ容積率600%の地域、後者は事務所ビルや店舗兼マンションが混在する容積率400%の地域です。2025年地価調査の商業地平均は281万円/坪、前年比+13.4%の参考値であり、こちらでも商業集積と土地利用密度の違いに対応した価格幅が見られます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の日本橋4丁目3番4外は382万円/坪、前年比+14.5%です。日本橋の中層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域にあり、恵美須町駅から約4分です。同駅周辺の2026年商業地3地点の参考平均212万円/坪を上回っており、幅21.8mの府道沿い、容積率600%という高密度な商業・業務環境が、区内でも高い価格帯にある地点の文脈となっています。

2026年固定資産税評価額の恵美須西2丁目6番20は96.2万円/坪、前年比+12.3%です。恵美須西に位置し、恵美須町駅から約3分と駅には近い一方、周辺は店舗併用住宅やマンションが混在しています。同じ駅徒歩圏の日本橋4丁目3番4外より道路幅と容積率が小さく、純度の高い店舗・事務所街ではなく居住用途を含む街並みであることが、相対的に低い価格帯を読み解くポイントです。

2026年固定資産税評価額の桜川2丁目11番18は187万円/坪、前年比+15.6%です。桜川の中高層事務所と共同住宅が混在する商業地域で、桜川駅から約4分に位置します。同駅周辺の2026年商業地2地点の参考平均197万円/坪に近く、店舗中心というより業務と居住が重なる駅徒歩圏の価格水準を示す地点です。

2026年固定資産税評価額の日本橋東1丁目6番9は145万円/坪、前年比+10.8%です。日本橋東にあり、四天王寺前夕陽ケ丘駅から約8分です。周辺には中層の事務所、店舗、倉庫が混在し、幅30mの市道沿いで容積率600%ですが、駅からの距離は他の注目地点より長めです。高い利用密度を持ちながら用途が複合的であるため、日本橋の店舗・事務所集積地点より低い中間的な価格帯となっています。

2026年固定資産税評価額の元町3丁目1番4外は359万円/坪、前年比+13.5%です。元町の中高層店舗・事務所ビルが並ぶ商業地域で、大国町駅から約5分です。幅40mの国道沿いで容積率600%という大規模街路・高密度利用の条件を備えており、住宅やマンションとの混在が強い地点より高い価格水準です。2025年の元町商業地5地点の参考平均308万円/坪と並べる場合は調査年が異なる参考比較ですが、元町が区内の高価格帯を含む商業エリアであることが読み取れます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の商業地では、区平均の前年比が+13.4%、前年から継続する10地点の前年比も+13.4%で、差はありません。10地点すべてが上昇し、中央値も前年比+13.5%です。このため、商業地平均は一部の高額地点だけの動きではなく、区内の継続地点に共通する上昇傾向を反映していると判断できます。

ただし、地点ごとの上昇率には前年比+10.8%から前年比+15.6%まで幅があり、価格水準も96.2万円/坪から382万円/坪まで開いています。区平均212万円/坪は商業地全体の方向性を示す一方、日本橋の店舗・事務所集積地、桜川の業務・住宅混在地、恵美須西の店舗併用住宅を含む地域といった個別の立地差までは代表しません。

住宅地は継続1地点が前年比+9.8%、工業地も継続1地点が前年比+9.7%です。いずれも上昇していますが、各1地点のみであるため、用途全体の実態を示すというより当該地点の変化として捉えるのが適切です。

• 価格は各調査地点の固定資産税評価額を坪単価に換算したもので、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 住宅地と工業地の2026年固定資産税評価額平均は各1地点に基づく参考値です。
• 2025年地価調査の商業地平均と地点別前年比は参考値として掲載しています。
• 固定資産税評価額と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、価格の高低は同じ調査種別内で比較しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。