大桐中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年大阪市東淀川区の固定資産税評価額と地点別の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の東淀川区平均は、住宅地が57.4万円/坪、商業地が103万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+7.8%、商業地が参考値で前年比+8.8%となり、継続地点はいずれも上昇しました。商業地では新大阪駅に近い東中島の価格と上昇率が目立つ一方、住宅地では淡路と井高野などの間に価格差があります。区平均と継続地点の前年比は一致しており、今年の平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額は、住宅地18地点の平均が57.4万円/坪、商業地6地点の平均が103万円/坪です。商業地の平均は少数地点による参考値ですが、住宅地より45.6万円/坪高く、用途による価格水準の違いが明確です。

住宅地の前年比の中央値は前年比+8.1%で、第1四分位が前年比+7.8%、第3四分位が前年比+8.2%です。中央50%の幅が0.4ポイント程度に収まるため、住宅地では地点ごとの上昇率が比較的そろった相場となっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の区平均は住宅地が前年比+7.8%、商業地が参考値で前年比+8.8%となりました。用途別では商業地の伸びが住宅地を1.0ポイント上回っています。

上昇率が大きい地点は、2026年固定資産税評価額の東中島1丁目18番9外が203万円/坪、前年比+11.2%、菅原7丁目250番1外が81.0万円/坪、前年比+10.3%、淡路4丁目424番が95.3万円/坪、前年比+9.2%で、いずれも商業地です。一方、上昇率が小さい地点は、北江口4丁目380番22が51.4万円/坪、前年比+5.9%、相川2丁目11番5外が65.5万円/坪、前年比+6.0%、相川3丁目1番29が55.5万円/坪、前年比+6.2%です。すべて上昇しているものの、地点間には伸びの差があります。

町丁目の2025年住宅地参考集計では、下新庄が5地点で56.4万円/坪、前年比+7.7%、豊里が5地点で57.4万円/坪、前年比+7.7%です。調査年が異なる参考比較ですが、丑町丁目は価格水準が近く、同じ上昇率を示しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、淡路5丁目28番1が69.0万円/坪、前年比+8.7%であるのに対し、井高野3丁目96番27は43.8万円/坪、前年比+6.9%です。前者は淡路駅から約5分で、一般住宅にマンションも見られる地域です。後者は井高野駅から約12分で、中小規模住宅と公営住宅が見られる地域です。駅までの距離や住宅の構成が異なり、同じ住宅地でも価格帯に幅があります。

2026年固定資産税評価額の商業地では、東中島1丁目18番9外が203万円/坪、前年比+11.2%である一方、相川2丁目11番5外は65.5万円/坪、前年比+6.0%です。東中島は新大阪駅から約3分で、高層の事務所やホテルが建ち並び、容積率も600%です。相川は相川駅から約1分の駅前ですが、店舗併用住宅等が中心で容積率は300%です。商業地では、駅への近さだけでなく、建物用途と土地利用の規模に大きな違いがあります。

2025年地価調査では、住宅地3地点の平均が52.4万円/坪で、西淡路3丁目303番2が57.6万円/坪、柴島3丁目280番182が48.2万円/坪です。商業地2地点の平均は84.0万円/坪で、淡路4丁目297番2外が95.5万円/坪、小松1丁目29番4が72.5万円/坪です。固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なる参考情報ですが、地価調査でも住宅地より商業地の価格帯が高い構成が確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の淡路5丁目28番1は、一般住宅の中にマンション等が見られる淡路の住宅地域です。淡路駅から約5分に位置し、当該地点は69.0万円/坪、前年比+8.7%です。同駅周辺の2026年住宅地参考集計は3地点で62.6万円/坪のため、駅徒歩圏にあり、戸建住宅だけでなくマンションも見られる街並みが、区内住宅地の中で相対的に高い価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年固定資産税評価額の井高野3丁目96番27は、中小規模の一般住宅に公営住宅も見られる井高野の住宅地域です。井高野駅から約12分で、当該地点は43.8万円/坪、前年比+6.9%です。淡路の注目地点より駅までの距離が長く、住宅用途を中心とした街並みであることから、区内住宅地平均の57.4万円/坪を下回る位置づけです。

2026年固定資産税評価額の東中島1丁目18番9外は、新大阪駅から約3分の東中島にあり、高層の事務所やホテル等が建ち並ぶ商業地域です。当該地点は203万円/坪、前年比+11.2%で、2026年商業地平均の103万円/坪を大きく上回ります。容積率600%の土地利用と駅近の業務・宿泊用途が、他の区内商業地とは異なる価格帯を形づくっています。

2026年固定資産税評価額の相川2丁目11番5外は、相川駅から約1分に位置し、店舗併用住宅等が建ち並ぶ相川の駅前商業地域です。当該地点は65.5万円/坪、前年比+6.0%です。駅前でありながら、高層の事務所やホテルが並ぶ東中島とは用途構成が異なり、容積率も300%であるため、区内商業地平均より低い価格帯にあります。

2026年固定資産税評価額の北江口4丁目380番22は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な北江口の住宅地域です。井高野駅から約3分で、当該地点は51.4万円/坪、前年比+5.9%です。同駅を最寄りとする井高野の注目地点より駅に近く、価格も高い一方、一般住宅中心の土地利用であるため、区内住宅地平均の57.4万円/坪には届かない中間的な水準です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、区平均が前年比+7.8%、同じ地点を追った18地点の前年比も+7.8%で、差はありません。18地点すべてが上昇し、中央値は前年比+8.1%です。さらに中央50%は前年比+7.8%から前年比+8.2%に収まっているため、住宅地平均は一部地点だけに偏らず、地点全体の動きをよく反映しています。

商業地も、参考値の区平均が前年比+8.8%、継続6地点の前年比が+8.8%で一致しています。6地点すべてが上昇し、中央値は前年比+8.9%です。ただし、東中島1丁目18番9外の前年比+11.2%から相川2丁目11番5外の前年比+6.0%まで幅があり、住宅地より地点差が見られます。このため、商業地平均は方向性を表しているものの、個別地点の価格水準や用途構成も併せて確認する必要があります。

参考として、2025年地価調査では住宅地3地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+7.3%、中央値は前年比+7.2%です。商業地2地点もすべて上昇し、継続地点と中央値はいずれも前年比+8.0%ですが、地点数が少ないため限定的な確認結果です。

エリアの動き

都市計画に関する収録情報では、茨木市の「島地区地区計画区域」と「南目垣・東野々宮地区地区計画区域」が決定済みです。告示番号はそれぞれ市告第314号、市告第300号です。

いずれも所在地は茨木市であり、東淀川区内の計画ではありません。このため、東淀川区の固定資産税評価額の変化を説明する直接の材料としては扱わず、区外の都市計画情報として位置づけます。

• 価格は各調査地点の固定資産税評価額または地価調査を坪単価に換算したもので、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地の区平均と前年比は6地点による参考値です。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、参考情報として掲載しています。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が限られるため、周辺相場を断定するものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。