城東小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年大阪市城東区の固定資産税評価額と住宅地の上昇実態

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の城東区平均は、住宅地が73.0万円/坪、商業地が113万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+8.1%となり、地点別では中央2丁目12番1の前年比+9.6%から東中浜7丁目40番4の前年比+7.2%まで、すべて上昇しています。中高層共同住宅を中心とする駅徒歩圏と、事業所・工場が混在する既成住宅地域では価格差が見られます。実態検証では住宅地平均と16の継続地点がともに前年比+8.1%で一致しており、区平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が16地点で73.0万円/坪、商業地が1地点で113万円/坪です。商業地は住宅地より高い価格水準ですが、1地点のみの参考値であり、区内商業地全体を広く示す集計ではありません。

住宅地の前年比は中央値が+8.1%で、第1四分位が+7.9%、第3四分位が+8.2%、四分位範囲が0.3ポイントです。地点間の上昇率のばらつきが小さく、2026年の住宅地は特定地点だけでなく、比較的そろった変化を示しています。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は2025年比で前年比+8.1%です。上昇率が大きい地点は、中央2丁目12番1が94.4万円/坪・前年比+9.6%、永田2丁目48番1が61.5万円/坪・前年比+8.6%、蒲生2丁目30番3外が78.0万円/坪・前年比+8.6%です。異なる価格帯の地点がいずれも上昇しており、変化は高価格帯だけに限られていません。

上昇率が小さい地点では、東中浜7丁目40番4が57.8万円/坪・前年比+7.2%、今福西2丁目11番45が76.9万円/坪・前年比+7.8%、放出西2丁目17番5が58.5万円/坪・前年比+7.9%です。いずれも前年を上回っており、地点差は上昇の有無ではなく上昇率の幅として表れています。

町丁目別では、関目の住宅地が5地点の参考集計で79.9万円/坪、前年比+7.8%です。地点数が限られるため断定は避ける必要がありますが、区の住宅地平均より高い価格帯に位置する一方、上昇率は区平均をやや下回っています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、中央2丁目12番1が94.4万円/坪・前年比+9.6%である一方、東中浜7丁目40番4は57.8万円/坪・前年比+7.2%です。前者は中高層共同住宅を中心とする地域で蒲生四丁目駅から約5分、後者は住宅、事業所、工場が混在する既成住宅地域で緑橋駅から約15分です。街並みの構成や駅までの距離感が異なり、同じ住宅地でも価格水準と上昇率に幅があります。

用途別では、2026年固定資産税評価額の住宅地平均が73.0万円/坪・前年比+8.1%であるのに対し、商業地の関目1丁目34番1は113万円/坪・前年比+11.0%です。同地点は店舗や店舗兼共同住宅が建ち並ぶ、幅員25mの国道沿いの路線商業地域です。住宅地とは用途と沿道環境が異なるため、同じ区内でも商業地の価格水準が高く表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地4地点の平均が66.4万円/坪です。同じ地価調査内では、成育3丁目54番17が78.0万円/坪、今福南1丁目59番24が58.3万円/坪でした。商業地2地点の平均は91.6万円/坪で、路線商業地域の今福西3丁目76番4が112万円/坪、住宅や共同住宅も見られる商店街の東中浜3丁目498番70が71.0万円/坪です。各調査種別の内訳からは、用途に加えて、共同住宅・事業所・店舗の混在状況や道路条件の違いが価格帯の差として確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の住宅地である中央2丁目12番1は、中央に位置し、中高層共同住宅を中心とする住宅地域です。蒲生四丁目駅から約5分で、同駅周辺の2026年住宅地平均85.6万円/坪に対し、当該地点は94.4万円/坪・前年比+9.6%です。容積率300%の共同住宅中心という土地利用と駅徒歩圏が重なる地点であり、区内住宅地の中でも高い価格水準に位置しています。

2026年固定資産税評価額の住宅地である東中浜7丁目40番4は、東中浜のうち、住宅だけでなく事業所や工場も混在する既成住宅地域です。緑橋駅から約15分で、57.8万円/坪・前年比+7.2%となっています。駅からの距離があることに加え、住宅用途に特化していない街並みであり、共同住宅中心の中央と比べて低い価格帯に位置する地点です。

2026年固定資産税評価額の住宅地である野江1丁目1番16外は、野江に位置し、一般住宅と中層共同住宅が混在しています。京橋駅から約8分で、当該地点は84.2万円/坪・前年比+8.0%、同駅周辺の2026年住宅地平均は2地点で81.1万円/坪です。駅徒歩圏と容積率300%の住宅地域という性格を持ち、区平均を上回る価格水準にある一方、中央ほど共同住宅中心ではない中間的な街並みです。

2026年固定資産税評価額の住宅地である東中浜2丁目51番2は、同じ東中浜でも、一般住宅のほか共同住宅が見られる住宅地域です。緑橋駅から約9分で、66.4万円/坪・前年比+8.0%となっています。事業所や工場が混在し駅から約15分の東中浜7丁目より住宅地としての性格が明確で、駅にも近く、同一町丁目集計内でも立地と街並みに応じた価格差が確認できます。

2026年固定資産税評価額の住宅地である鴫野西4丁目95番2は、鴫野西に位置し、住宅の中に作業所兼住宅などが見られる地域です。鴫野駅から約10分で、68.5万円/坪・前年比+8.1%となっています。同駅周辺の2026年住宅地平均は2地点で68.6万円/坪であり、当該地点はその水準とほぼ重なります。住宅主体ながら作業所兼住宅も含む街並みを反映した、区内では中位の価格帯を示す地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+8.1%で、前年から継続する16地点の前年比も+8.1%です。両者の差は0.0ポイントで、16地点すべてが上昇し、中央値も+8.1%となっています。さらに、上昇率の中央50%は+7.9%から+8.2%に収まっているため、区平均は一部の大きな変動に偏らず、住宅地の地点実態をおおむね代表しています。

商業地は2026年固定資産税評価額で1地点のみとなり、その地点は前年比+11.0%です。上昇という方向は確認できますが、単一地点のため、113万円/坪という平均や前年比+11.0%を城東区の商業地全般へ広げて解釈することはできません。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査では住宅地の継続3地点が平均で前年比+7.6%、中央値が+7.7%となり、3地点すべてが上昇しました。商業地も継続2地点が平均で前年比+8.1%となり、2地点とも上昇しています。ただし、固定資産税評価額とは調査時点と地点構成が異なるため、2026年固定資産税評価額の区平均を直接補正する数値ではありません。

• 価格は各標準地の固定資産税評価額または基準地の地価調査価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 商業地の2026年固定資産税評価額平均は1地点に基づく参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があり、周辺全体を代表しないことがあります。
• 数値は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基にしています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。