大和川中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

住吉区の住宅地上昇と駅前商業地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の住吉区平均は、住宅地が64.5万円/坪、商業地が107万円/坪です。住宅地は前年比+5.5%で、継続する16地点がすべて上昇し、中央値も前年比+5.7%となりました。価格水準は、閑静な住宅地が広がる帝塚山、住宅地と駅前商業地が近接する苅田、長居駅徒歩圏、沢ノ町駅前で大きく異なります。実態検証では住宅地の区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均値は地点動向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の住吉区平均は、住宅地16地点が64.5万円/坪、商業地4地点が107万円/坪です。商業地は地点数が限られる参考値ですが、住宅地より42.1万円/坪高く、駅前商業地を含む用途の違いが価格水準に表れています。

住宅地の前年比は+5.5%で、地点別の中央値は前年比+5.7%、中央50%は前年比+5.2%から+5.9%の範囲です。上昇率のばらつきは小さく、特定の地点だけではなく、住宅地全体に近い幅で価格が動いた年と解釈できます。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年固定資産税評価額では、住宅地平均が前年比+5.5%となりました。上昇率が比較的大きい住宅地は、帝塚山中2丁目48番7の前年比+6.2%、長居西1丁目10番3の前年比+6.0%、万代4丁目49番5の前年比+5.9%です。これに対し、上昇率が小さい地点は苅田6丁目23番12の前年比+4.6%、山之内3丁目65番7と遠里小野6丁目61番2の前年比+4.7%ですが、いずれも下落ではなく上昇しています。

町丁目別の2025年住宅地参考集計では、長居西が66.2万円/坪、前年比+5.5%、南住吉が65.4万円/坪、前年比+5.5%です。いずれも5地点の集計であり、2026年の区平均との直接比較ではなく、前年時点で両エリアの価格帯と上昇率が近かったことを示す参考値です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、帝塚山中2丁目48番7が100万円/坪、前年比+6.2%である一方、苅田6丁目23番12は40.5万円/坪、前年比+4.6%です。前者は帝塚山駅から約6分の閑静な中規模住宅地域、後者はあびこから約11分の中小規模住宅地域であり、同じ住宅用途でも街並みと駅からの距離感が異なります。この立地条件の違いが、区内の価格帯に幅があることを示しています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、苅田5丁目45番が158万円/坪、墨江4丁目2番1が56.7万円/坪です。苅田の地点はあびこから約1分、幅員36mの府道沿いに中層の店舗併用住宅などが集まる地域です。墨江の地点も沢ノ町駅から約1分ですが、幅員9mの市道沿いに中低層の店舗兼住宅が建ち並びます。いずれも駅前商業地でありながら、道路規模や建物利用、容積率の違いを伴うため、価格水準には大きな差があります。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は帝塚山東1丁目12番2が95.5万円/坪、前年比+6.1%、苅田8丁目34番10外が47.0万円/坪、前年比+3.9%です。いずれも参考値ですが、帝塚山側の閑静な中規模住宅地域と、あびこから約12分の一般住宅・共同住宅が多い地域との価格差が確認できます。商業地では、駅前の長峡町39番8が74.1万円/坪、国道沿いの墨江2丁目41番12が58.1万円/坪であり、駅前型と路線商業型という周辺文脈の違いが表れています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の帝塚山中2丁目48番7は、帝塚山中の中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあります。帝塚山駅から約6分で、同駅周辺の住宅地参考集計も100万円/坪です。当該地点は区平均の64.5万円/坪を上回る100万円/坪であり、駅徒歩圏と落ち着いた中規模住宅地という周辺環境を備えた、区内でも高い価格帯の地点です。

2026年固定資産税評価額の苅田6丁目23番12は、苅田の中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域に位置します。あびこから約11分で、幅員4mの市道に面する住宅地です。40.5万円/坪、前年比+4.6%という水準は住宅地平均を下回っており、同じ苅田でも駅前商業地から離れた住宅地側にあることが、区内での相対的な位置を読み解く手掛かりになります。

2026年固定資産税評価額の苅田5丁目45番は、あびこから約1分の駅前にあり、中層の店舗併用住宅などが集まる商業地域です。幅員36mの府道に面し、容積率400%という土地利用条件を持ちます。158万円/坪は商業地平均の107万円/坪を上回り、同じ苅田にある住宅地の苅田6丁目23番12とは、駅への近さと商業利用の集積が異なる地点です。

2026年固定資産税評価額の墨江4丁目2番1は、沢ノ町駅から約1分の駅前商業地域ですが、周辺は中低層の店舗兼住宅が中心です。56.7万円/坪は商業地平均を下回っており、駅前という共通点があっても、苅田の地点より道路幅と容積率が小さく、商業地の利用形態が異なります。駅への近さだけでは商業地の価格差を説明できないことを示す地点です。

2026年固定資産税評価額の長居東3丁目39番は、長居東の中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域にあります。ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長居から約5分で、81.7万円/坪、前年比+5.9%です。同駅周辺の2025年住宅地参考集計は70.0万円/坪、商業地参考集計は132万円/坪であり、調査年が異なる参考比較ながら、駅周辺で住宅地と商業地の価格帯が分かれる様子がうかがえます。

親エリアとの関係では、2025年住宅地の参考集計で住吉区が65.2万円/坪、親エリアの大阪府 大阪市が70.2万円/坪です。2026年の個別地点とは調査年が異なるため直接比較できませんが、住吉区内では帝塚山や長居東の地点が高い価格帯を形成する一方、苅田の住宅地などが低い価格帯に位置するという幅があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比+5.5%と、前年から継続する16地点の前年比+5.5%が一致しています。16地点すべてが上昇し、中央値は前年比+5.7%、中央50%も前年比+5.2%から+5.9%に収まります。平均と継続地点の差は0.0ポイントで、調査地点の入替による影響も確認されていないため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。

商業地は平均の前年比を示す集計がありませんが、継続する4地点はすべて上昇し、継続地点の前年比は+6.3%、中央値は前年比+6.6%です。ただし4地点のみで、苅田5丁目45番の158万円/坪と墨江4丁目2番1の56.7万円/坪のように価格水準の差も大きいため、107万円/坪という区平均だけで個々の商業地を代表させるのは適切ではありません。

参考として2025年地価調査でも、住宅地平均と継続する5地点はいずれも前年比+5.3%で一致し、5地点すべてが上昇しています。商業地も継続する2地点が上昇していますが、地点数が少ないため、あくまで別の調査種別による補足的な確認です。

エリアの動き

住吉区の南側に位置する周辺自治体の堺市では、「J-GREEN堺地区地区計画」と「築港八幡地区地区計画」が決定済みです。いずれも住吉区内ではなく堺市を対象とする都市計画であるため、住吉区の固定資産税評価額との因果関係は示されていません。ここでは、区境を越えた周辺地域の動きとして位置づけられます。

• 価格は坪単価で、2026年固定資産税評価額は2026年1月1日時点の情報です。
• 個別地点の価格は当該標準地の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目別集計と駅別集計は、2026年固定資産税評価額との調査年が異なる参考比較です。
• 商業地平均は4地点、2025年地価調査の住宅地平均は5地点による集計のため、参考値として扱っています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。