今宮中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年大阪市西成区の固定資産税評価額、用途別の価格差と上昇の広がり

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の西成区平均は、住宅地52.6万円/坪、商業地78.5万円/坪、工業地31.3万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+7.3%となり、継続7地点もすべて上昇しました。商業地では駅前型と国道沿いの路線型で価格差が大きく、住宅地でも街路条件や住宅の構成によって水準が異なります。実態検証では、住宅地の区平均と継続地点の前年比がともに+7.3%で一致しており、区平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が7地点で52.6万円/坪、商業地が3地点で78.5万円/坪、工業地が4地点で31.3万円/坪です。商業地は住宅地の約1.5倍、工業地は住宅地の約6割の水準であり、用途による価格差が明確です。ただし、商業地と工業地は地点数が限られるため、平均は個別地点の立地条件に左右されやすい参考値です。

住宅地の前年比分布は中央値が前年比+7.3%、中央50%が前年比+6.8%から前年比+7.6%に収まっています。ばらつきの幅が0.8ポイントと小さいため、特定地点だけではなく、調査対象となった住宅地に近い伸び率が広がっている相場です。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は、2025年比で前年比+7.3%です。地点別では橘1丁目9番31外が50.5万円/坪、前年比+7.8%、玉出西1丁目33番が58.1万円/坪、前年比+7.6%、旭2丁目1番2が49.1万円/坪、前年比+7.5%でした。いずれも参考値ですが、住宅地の上昇幅は区内で比較的そろっています。

上昇率が小さい地点も下落ではありません。潮路2丁目1番121は41.6万円/坪、前年比+6.7%、岸里東1丁目29番9は57.6万円/坪、前年比+6.8%、玉出中2丁目24番2は51.2万円/坪、前年比+7.2%です。価格水準には差がある一方、前年比はいずれもプラスであり、住宅地の変化は広い地点で同じ方向を示しています。

商業地では、2026年固定資産税評価額の鶴見橋1丁目44番3が2025年の106万円/坪から119万円/坪へ上昇し、前年比+10.9%でした。天下茶屋3丁目20番17は48.2万円/坪から51.4万円/坪へ上昇し、前年比+6.3%です。同じ商業地でも、地点ごとの価格水準と変化幅には開きがあります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、一般住宅とマンションが混在し、幅員8mの市道に面する岸里3丁目6番が60.2万円/坪である一方、小規模住宅が建ち並び、幅員4mの私道に面する潮路2丁目1番121は41.6万円/坪です。いずれも駅から約3～4分ですが、街路条件や住宅の構成が異なり、その違いが価格水準の差と対応しています。

商業地では、幅員27mの国道沿いで店舗事務所ビルなどが混在し、容積率600%の鶴見橋1丁目44番3が119万円/坪です。これに対し、小売店舗や飲食店が建ち並ぶ駅前商業地域で、幅員5.4mの市道沿い、容積率300%の天下茶屋3丁目20番17は51.4万円/坪です。どちらも駅に近いものの、幹線道路への接道、建物利用の規模、指定容積率が異なり、商業地内の価格差と対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が2地点で40.4万円/坪でした。同じ地価調査内では、天下茶屋1丁目6番5が42.8万円/坪、前年比+5.9%、千本北2丁目17番21外が37.9万円/坪、前年比+6.1%です。また、潮路1丁目25番7外の商業地は90.9万円/坪、前年比+10.7%、北津守3丁目33番3外の工業地は24.1万円/坪、前年比+7.7%でした。地点数が少ないため地域全体への一般化はできませんが、同じ調査種別の中でも用途と沿道条件に応じた水準差が確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の岸里3丁目6番は、岸里にある一般住宅とマンションが混在する住宅地域です。岸里玉出駅から約3分で、同駅周辺の住宅地平均58.9万円/坪という2地点の参考集計に近い60.2万円/坪です。幅員8mの市道に面し、戸建住宅だけでなくマンションも混在するため、区内住宅地の中では比較的高い価格帯に位置しています。

2026年固定資産税評価額の潮路2丁目1番121は、潮路の小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。岸里駅から約4分と駅には近い一方、幅員4mの私道沿いで、当該地点は41.6万円/坪です。駅近だけで価格が決まるのではなく、街路幅や小規模住宅中心の街並みも含めて見る必要がある地点です。

2026年固定資産税評価額の鶴見橋1丁目44番3は、鶴見橋の国道沿いに位置し、店舗事務所ビルなどが混在する路線商業地域です。花園町駅から約1分で、幅員27mの道路と容積率600%という商業利用の規模を反映した条件を備えています。119万円/坪という水準は、駅前の小規模な商業地とは性格が異なる、幹線道路沿いの商業集積として理解できます。

2026年固定資産税評価額の天下茶屋3丁目20番17は、天下茶屋にある小売店舗や飲食店が建ち並ぶ駅前商業地域です。天下茶屋駅から約3分ですが、幅員5.4mの市道沿いで容積率は300%となっており、国道沿いの鶴見橋1丁目44番3より小規模な商業街区です。51.4万円/坪という価格水準は、駅への近さに加えて、道路規模と商業利用の形態を合わせて捉える必要があります。

2026年固定資産税評価額の橘1丁目9番31外は、橘の小規模一般住宅と共同住宅を中心とする住宅地域です。天下茶屋駅から約8分で、駅前商業地から住宅地側へ入った立地にあり、価格は50.5万円/坪、前年比+7.8%です。区の住宅地平均52.6万円/坪に近い水準であり、駅前の商業性よりも、小規模住宅と共同住宅が混在する既成住宅地としての性格が表れています。

区平均は実態を反映しているか

住宅地では、2026年固定資産税評価額の区平均が前年比+7.3%で、同じ地点を継続比較した7地点の前年比も+7.3%です。差は0.0ポイントで、中央値も前年比+7.3%となっています。さらに7地点すべてが上昇し、中央50%が前年比+6.8%から前年比+7.6%に収まるため、住宅地平均は一部の地点だけに偏らず、調査地点の実態をおおむね代表しています。

商業地は継続3地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+8.5%、中央値は前年比+8.2%です。工業地も継続4地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+6.8%、中央値は前年比+6.6%でした。両用途とも上昇方向は共通していますが、住宅地より地点数が少なく、特に商業地は鶴見橋と天下茶屋で価格水準に大きな差があります。このため、区平均は用途全体の目安にはなるものの、個別地点を判断する際は駅との距離、道路規模、沿道利用を併せて確認する必要があります。

• 住宅地の前年比と地点別前年比は参考値として扱っています。
• 商業地・工業地の平均は地点数が限られるため、区全体の相場を一律に示すものではありません。
• 町丁目別・駅別の数値は少数地点による参考集計です。
• 固定資産税評価額の各価格は当該標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、直接比較していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。