城星学園小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年大阪市中央区の固定資産税評価額、商業地の上昇と地点間格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の大阪市中央区平均は、住宅地が179万円/坪、商業地が1102万円/坪です。商業地は前年比+13.4%で、道頓堀1丁目37番外の前年比+20.0%から宗右衛門町46番1外の前年比+6.0%まで地点差があります。住宅地は上町と瓦屋町、商業地はなんば周辺でも街並みや用途による価格差が明瞭です。実態検証では、商業地平均は継続40地点の動きと整合する一方、住宅地平均の前年比は地点構成の変化に注意が必要です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の区平均は、住宅地が3地点で179万円/坪、商業地が40地点で1102万円/坪です。住宅地平均は地点数が少ないため参考値ですが、商業地平均は住宅地の約6倍に達しており、用途による価格水準の違いが大きい区です。

同じ2026年固定資産税評価額でも、住宅地は上町1丁目15番2の231万円/坪から瓦屋町1丁目11番5の140万円/坪、商業地は宗右衛門町46番1外の5785万円/坪から千日前2丁目156番9の178万円/坪まで幅があります。区平均だけでなく、住宅、店舗、事務所の集積状況を地点ごとに確認する必要がある相場構成です。

住宅地については、2026年固定資産税評価額の大阪市中央区平均179万円/坪が、[[大阪府 大阪市|PARENT]]ではなく大阪府 大阪市平均70.2万円/坪を上回ります。中央区内の住宅地は限られた3地点の参考集計ですが、市平均より高い価格帯に位置しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、商業地の固定資産税評価額平均は前年比+13.4%となりました。上昇率が大きい地点は、2026年固定資産税評価額の道頓堀1丁目37番外が前年比+20.0%、西心斎橋2丁目10番6外が前年比+16.3%、難波2丁目25番が前年比+15.2%です。なんば・道頓堀・西心斎橋周辺で区平均を上回る上昇率が確認できます。

上昇率が小さい地点も下落ではありません。2026年固定資産税評価額の宗右衛門町46番1外は前年比+6.0%、千日前2丁目156番9は前年比+10.3%、城見2丁目2番6は前年比+10.5%です。商業地は地点ごとに上昇率の幅があるものの、実態検証では平均と継続地点の動きがおおむね一致しています。

町丁目別の2025年参考集計では、商業地の谷町が5地点、428万円/坪、前年比+13.9%、南船場が5地点、1351万円/坪、前年比+12.1%です。いずれも地点数が少ない参考値ですが、南船場は価格水準が高く、谷町は相対的に低い価格帯で上昇率がやや高いという違いが見られます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地3地点では、価格幅の上端にある上町1丁目15番2が231万円/坪、下端にある瓦屋町1丁目11番5が140万円/坪です。前者は中高層共同住宅に事務所も見られる地域、後者は小規模な店舗併用住宅が並ぶ既成住宅地域であり、同じ住宅地でも建物規模と街並みが異なります。

商業地40地点では、2026年固定資産税評価額の宗右衛門町46番1外が5785万円/坪、千日前2丁目156番9が178万円/坪です。宗右衛門町は小売・飲食店舗が高度に集積し、幅19.6mの道路に面するのに対し、千日前の当該地点は中層店舗ビルが並ぶ幅7.8mの道路沿いです。用途はいずれも商業地ですが、商業集積の規模や道路条件に対応して価格帯が大きく分かれています。

上昇率の内訳では、2026年固定資産税評価額の道頓堀1丁目37番外が前年比+20.0%、西心斎橋2丁目10番6外が前年比+16.3%、難波2丁目25番、今橋2丁目17番3、谷町6丁目30番1外がそれぞれ前年比+15.2%です。一方、2026年固定資産税評価額の宗右衛門町46番1外は前年比+6.0%、千日前2丁目156番9は前年比+10.3%であり、高価格地点ほど上昇率が一様に高いわけではありません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、住宅地が2地点平均131万円/坪、商業地が11地点平均841万円/坪で、商業地は前年比+12.7%です。同じ地価調査内では、2025年地価調査の南船場3丁目12番9外が2384万円/坪、島之内1丁目48番が135万円/坪でした。上昇率は、2025年地価調査の南本町4丁目5番1外と難波3丁目1番1がともに前年比+14.1%、千日前1丁目33番1が前年比+6.7%で、こちらも地点による幅が見られます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の上町1丁目15番2は231万円/坪で、中高層共同住宅のほか事務所も見られる上町の住宅地域です。玉造駅から約7分と駅徒歩圏にあり、1,672㎡の敷地と容積率300%に対応した中高層利用の文脈があります。大阪府 大阪市の住宅地平均70.2万円/坪を上回る中央区平均の中でも高い水準で、共同住宅を中心とする土地利用が価格帯の違いとして表れています。

2026年固定資産税評価額の瓦屋町1丁目11番5は140万円/坪で、松屋町駅から約4分の瓦屋町にあります。小規模な店舗併用住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、道路幅は6m、容積率は300%です。駅への距離は上町の地点より短い一方、街並みは小規模な店舗併用住宅が中心であり、中央区の住宅地平均179万円/坪を下回る価格水準には、駅距離だけでは説明できない土地利用の違いが表れています。

2026年固定資産税評価額の宗右衛門町46番1外は5785万円/坪、前年比+6.0%です。なんば駅から約3分の宗右衛門町に位置し、小売店舗と飲食店舗が高度に集積する商業地域です。容積率500%、道路幅19.6mという高密度な商業利用の条件を備えており、2026年固定資産税評価額の商業地平均1102万円/坪を大きく上回ります。高い価格水準は、なんば徒歩圏の店舗集積と中高層利用が重なる立地として理解できます。

2026年固定資産税評価額の千日前2丁目156番9は178万円/坪、前年比+10.3%です。日本橋駅から約2分の千日前にあり、中層店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域ですが、敷地は92㎡、接面道路は幅7.8mです。駅に近く容積率500%である一方、宗右衛門町の地点より建物・道路の規模が小さく、同じ繁華な商業地域でも公示地点間の価格差が大きいことを示しています。

2026年固定資産税評価額の道頓堀1丁目37番外は2198万円/坪、前年比+20.0%です。なんば駅から約4分の道頓堀に位置し、中高層の飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域です。容積率500%、道路幅10.9mという商業利用の条件を持ち、区の商業地平均を上回る一方、宗右衛門町の地点よりは低い価格帯です。なんば徒歩圏の飲食店舗集積という共通性がありながら、道路規模や集積状況の違いが相対的な価格位置に表れています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の商業地は、区平均の前年比+13.4%に対し、前年から継続する40地点の前年比も+13.4%で一致しています。40地点すべてが上昇し、中央値は前年比+13.7%、上昇率のばらつきは中程度です。したがって、商業地平均は個別地点に幅を含みながらも、区内の地点実態を代表していると判断できます。

住宅地は、2026年固定資産税評価額の区平均が179万円/坪、平均ベースの前年比が+15.4%である一方、継続3地点の前年比は+7.7%、中央値は前年比+7.8%です。3地点すべてが上昇しているため上昇傾向自体は確認できますが、平均ベースの前年比との乖離は調査地点の構成変化・入替によるものです。住宅地平均は地点数も3地点に限られるため、価格水準は参考値とし、実勢的な変化を見る際は継続地点の前年比+7.7%を併せて確認するのが適切です。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査でも商業地は平均の前年比+12.7%と継続11地点の前年比+12.7%が一致し、11地点すべてが上昇、中央値は前年比+13.5%でした。住宅地は継続2地点がいずれも上昇し、前年比と中央値はともに+6.8%です。固定資産税評価額とは調査時点と地点構成が異なりますが、それぞれの調査種別内では商業地の平均と地点実態が整合しています。

• 住宅地の2026年固定資産税評価額平均は3地点による参考値です。
• 町丁目別の2025年集計は各5地点のため参考値です。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査時点・地点構成が異なるため、直接比較していません。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 価格は坪単価に換算した表示です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。