平岡小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

堺市西区の2026年固定資産税評価額、駅前商業地と住宅地に表れた価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額における堺市西区の平均は、住宅地33.1万円/坪、商業地68.7万円/坪、工業地34.9万円/坪です。住宅地は前年比+3.4%で、鳳周辺では+6%台の地点が見られる一方、山田や草部などは横ばいに近く、地域差があります。価格面では、駅に近い上野芝の閑静な住宅地や鳳駅前の商業地が高く、駅から離れた住宅・工場混在地域とは大きな差があります。実態検証では住宅地の区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が24地点で33.1万円/坪、商業地が3地点で68.7万円/坪、工業地が2地点で34.9万円/坪です。商業地は駅前型と路線型で価格差が大きく、少数地点の参考値ではあるものの、住宅地や工業地より高い平均となっています。

住宅地24地点の前年比は中央値が+3.2%で、中央の半数は+2.0%から+5.1%の範囲に入ります。上昇幅のばらつきは中程度であり、区内全域が同じペースで動いているのではなく、駅との距離や住宅地の性格によって伸び方が分かれています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+3.4%です。上昇率が大きい地点は、2026年固定資産税評価額の鳳北町8丁440番25が37.7万円/坪、前年比+6.7%、鳳中町10丁12番4が35.1万円/坪、前年比+6.6%、鳳南町2丁101番14が43.5万円/坪、前年比+6.4%でした。鳳周辺の複数地点で区平均を上回る上昇が確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年固定資産税評価額の山田2丁127番23が21.0万円/坪、前年比+0.0%、草部215番9が22.4万円/坪、前年比+0.5%、家原寺町1丁8番2が31.5万円/坪、前年比+1.5%です。住宅地の動きは全体としてプラスですが、鳳周辺と区内の郊外側では上昇率に差があります。

町丁目の参考集計では、上野芝町の住宅地が5地点平均43.6万円/坪、前年比+1.9%です。これは2025年の集計であり、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考比較ですが、上野芝町が比較的高い価格帯にある一方、伸びは緩やかだったことを示しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、上野芝向ケ丘町1丁1219番8が47.9万円/坪、前年比+3.4%であるのに対し、菱木4丁2857番1は11.7万円/坪、前年比+1.6%です。前者は上野芝駅から約6分の閑静な住宅地域、後者は栂・美木多駅から約38分で農家住宅と小規模工場が混在する地域です。住宅地内の価格差には、駅への距離と街並みの違いが明確に表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、鳳東町1丁7番30が101万円/坪、浜寺船尾町東4丁1番外が44.0万円/坪です。前者は鳳駅から約1分の駅前商業地域で、店舗兼事務所ビルや店舗が多く、容積率も400%です。後者は諏訪ノ森駅から約18分の国道沿いに低層店舗が並ぶ路線商業地域です。同じ商業地でも、駅前型と沿道型という用途文脈の違いに対応して価格水準が分かれています。

用途別の継続地点では、2026年固定資産税評価額の住宅地が前年比+3.4%、商業地が前年比+5.8%、工業地が前年比+6.4%です。商業地と工業地は地点数がそれぞれ3地点、2地点と少ないものの、住宅地より高い上昇率が確認されます。

2025年地価調査では、住宅地の鳳東町5丁487番331が42.1万円/坪、前年比+3.8%、上野芝町8丁313番5が31.0万円/坪、前年比+1.5%でした。商業地では上野芝町3丁647番9が50.2万円/坪、浜寺石津町西3丁67番12が34.9万円/坪です。地価調査でも、駅に近い鳳の住宅地や上野芝駅前の商業地が比較的高い価格帯に位置しています。ただし、これらは2025年地価調査内での比較であり、2026年固定資産税評価額とは直接比較していません。

2026年固定資産税評価額の住宅地24地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間が1%長い地点ほど価格が2.4%低い関係があり、決定係数は0.603です。これは因果関係を示すものではありませんが、区内住宅地の価格差と駅距離の間に比較的強い統計上の関係があることを示しています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の上野芝向ケ丘町1丁1219番8は、上野芝駅から約6分の上野芝向ケ丘町にあり、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域です。駅徒歩圏であることに加え、低層住宅地としての性格が明確で、47.9万円/坪という区内住宅地の高い価格帯に位置します。調査年が異なる参考比較では、2025年の上野芝駅周辺住宅地も7地点平均43.4万円/坪であり、上野芝一帯が相対的に高い住宅価格帯であることがうかがえます。

2026年固定資産税評価額の菱木4丁2857番1は、菱木の農家住宅と小規模工場などが混在する住宅地域です。最寄りの栂・美木多駅までは約38分で、駅徒歩圏の上野芝とは交通条件が大きく異なります。住宅専用色の強い地域ではなく、複数用途が混在する郊外側の立地であることが、11.7万円/坪という低い価格水準に対応しています。

2026年固定資産税評価額の鳳東町1丁7番30は、鳳駅から約1分の鳳東町に位置します。店舗兼事務所ビルや店舗が多い駅前商業地域で、容積率400%という土地利用の集約度も確認できます。駅前商業機能と高い利用密度を備えるため、101万円/坪と区内商業地の中でも突出した価格水準です。

2026年固定資産税評価額の浜寺船尾町東4丁1番外は、浜寺船尾町東の国道沿いに低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域です。諏訪ノ森駅から約18分で、鳳駅前の地点とは異なり、自動車交通を前提とした沿道型の街並みです。44.0万円/坪という価格は住宅地平均を上回る一方、駅前商業地より低く、商業地の立地類型による差が表れています。

2026年固定資産税評価額の鳳北町8丁440番25は、鳳北町にある中小規模の建売住宅が多い住宅地域で、鳳駅から約15分です。駅前商業地からは距離があるものの、鳳を生活圏とする住宅地として37.7万円/坪、前年比+6.7%となっています。駅前の高密度な商業地ではなく、容積率200%の住宅地として中間的な価格水準にありながら、2026年固定資産税評価額では区平均を上回る伸びが確認できます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比+3.4%と、同じ24地点を追った継続地点の前年比+3.4%が一致しています。24地点のうち23地点が上昇し、1地点が横ばいで、中央値も前年比+3.2%です。平均と地点分布の方向がそろっており、住宅地の区平均は実態をおおむね反映していると判断できます。

ただし、上昇幅は+2.0%から+5.1%の範囲に中央の半数が分布し、山田2丁127番23の前年比+0.0%から鳳北町8丁440番25の前年比+6.7%まで差があります。したがって、区平均は全体傾向を示す一方、個別地点の動きをそのまま表す数値ではありません。

商業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+5.8%、中央値は+4.2%です。工業地も2地点すべてが上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも+6.4%です。いずれも上昇方向は明確ですが、地点数が少ないため、用途全体の代表値としては幅を持って見る必要があります。

参考となる2025年地価調査でも、住宅地8地点の平均と継続地点はともに前年比+2.5%で、中央値は+2.3%、8地点すべてが上昇しています。固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なりますが、それぞれの調査内では平均と地点実態が整合しています。

• 価格は各標準地の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の売買相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地の用途別平均は地点数が少ないため、参考値として扱っています。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 上野芝町の町丁目集計は2025年の5地点による参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。