上神谷小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

堺市南区の2026年固定資産税評価額、住宅地の上昇と用途・立地による価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額における堺市南区の平均は、住宅地22.7万円/坪、商業地46.3万円/坪、工業地29.2万円/坪です。住宅地は前年比+2.7%で、継続11地点の前年比+2.8%とも整合しています。一方、住宅地では竹城台2丁10番12の27.8万円/坪と土佐屋台1277番1外の18.2万円/坪に差があり、駅との距離だけでなく、整然とした住宅地か農地が混在する地域かという周辺環境も価格水準に表れています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が12地点で22.7万円/坪、商業地が1地点で46.3万円/坪、工業地が1地点で29.2万円/坪です。住宅地を基準にすると、駅に近い商業地域を対象とする商業地は約2倍の価格水準で、工業地も住宅地を上回っています。ただし、商業地と工業地は各1地点のため、用途全体の相場を示す参考値として見る必要があります。

固定資産税評価額の前年比は中央値が+2.4%、第1四分位が+1.2%、第3四分位が+4.3%で、地点間のばらつきは中程度です。住宅地の中でも上昇率には幅があるため、区平均だけでなく、駅距離や街並みが異なる個別地点を併せて確認することが重要です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+2.7%となりました。上昇率が大きい地点は、竹城台2丁10番12が27.8万円/坪、前年比+5.0%、高倉台2丁37番13が26.2万円/坪、前年比+4.4%、土佐屋台1277番1外が18.2万円/坪、前年比+4.4%です。価格帯の異なる地点で上昇が確認されており、変化は高価格帯だけに限られていません。

一方、上昇率が小さい地点は、槇塚台3丁35番8が19.2万円/坪、前年比+0.5%、御池台3丁13番6が18.5万円/坪、前年比+1.0%、庭代台1丁37番23が20.9万円/坪、前年比+1.0%です。いずれも下落ではなく上昇ですが、区内では地点ごとに上昇の強さが異なります。

調査年が異なる参考比較として、2024年から2025年にかけた地価調査の住宅地平均は22.8万円/坪、前年比+1.1%です。5地点の参考集計では、宮山台3丁5番4が前年比+2.5%、庭代台1丁17番12が前年比+0.4%で、上昇率の幅は2026年固定資産税評価額より小さくなっています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、泉ケ丘駅から約12分の竹城台2丁10番12が27.8万円/坪、前年比+5.0%であるのに対し、同駅から約40分の槇塚台3丁35番8は19.2万円/坪、前年比+0.5%です。また、光明池駅から約13分の鴨谷台1丁39番11は24.1万円/坪、前年比+2.9%、栂・美木多駅から約18分の桃山台4丁8番10は24.5万円/坪、前年比+3.8%です。駅との距離に加え、区画の整い方や住宅の規模が異なることが、価格水準の差と対応しています。

用途別では、2026年固定資産税評価額の商業地である三原台1丁1番1が46.3万円/坪です。飲食店や小売店舗が多い駅に近い商業地域で、容積率600%、敷地面積10,368㎡という土地利用条件が住宅地と大きく異なります。工業地の原山台1丁14番6は29.2万円/坪です。商業地と工業地はいずれも1地点のため、住宅地平均と単純に同列視せず、用途の違いを前提に捉える必要があります。

2025年地価調査の住宅地内で比較すると、竹城台3丁14番2は25.0万円/坪、前年比+0.9%、晴美台1丁7番3は20.2万円/坪、前年比+0.6%です。いずれも区画整然とした住宅地域ですが、前者は南海泉ケ丘から約17分、後者は約28分であり、同じ調査種別でも駅との距離感に応じた価格差が見られます。ただし、地価調査は5地点の参考集計です。

2026年固定資産税評価額の住宅地12地点を用いた回帰では、徒歩時間と価格の決定係数は0.426、徒歩時間に対する価格の弾力性は-0.88で、緩い負の勾配が確認されています。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向を一定程度説明しますが、街並みや用途地域なども異なるため、駅距離だけで価格が決まることを示すものではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の竹城台2丁10番12は、竹城台の中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域にあります。泉ケ丘駅から約12分と徒歩圏に位置し、27.8万円/坪は住宅地平均22.7万円/坪を上回ります。低層の住宅環境と駅への距離感が両立している点が、区内で相対的に高い価格水準と整合しています。

2026年固定資産税評価額の土佐屋台1277番1外は、土佐屋台の農家住宅の中に農地が見られる住宅地域です。泉ケ丘駅から約15分ですが、18.2万円/坪と住宅地平均を下回ります。同じ泉ケ丘駅圏でも、整然とした住宅地ではなく農地が混在し、前面道路も幅員4.5mであるという周辺環境の違いが、竹城台2丁10番12との価格差に表れています。

2026年固定資産税評価額の槇塚台3丁35番8は、槇塚台の中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域です。泉ケ丘駅から約40分と郊外側にあり、19.2万円/坪、前年比+0.5%です。住宅地としての落ち着いた街並みを備える一方、駅からの距離が長い点は、住宅地平均を下回る価格水準と整合します。

2026年固定資産税評価額の鴨谷台1丁39番11は、鴨谷台の中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、光明池駅から約13分です。24.1万円/坪は、同駅を最寄りとする2026年住宅地3地点の参考平均23.0万円/坪を上回ります。駅徒歩圏にある低層住宅地として、区内住宅地の中では平均よりやや高い位置にあります。

2026年固定資産税評価額の桃山台4丁8番10は、桃山台の中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域です。栂・美木多駅から約18分で、24.5万円/坪、前年比+3.8%となっています。同駅を最寄りとする2026年住宅地3地点の参考平均21.3万円/坪より高く、整った区画を持つ住宅地として駅圏内でも相対的に高い価格帯です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+2.7%で、前年から継続して調査された11地点の平均は前年比+2.8%です。差は0.1ポイント未満で、継続11地点はいずれも上昇しています。中央値も前年比+2.9%であるため、住宅地の区平均は一部の地点だけに左右された数値ではなく、継続地点の実態をおおむね反映しています。

ただし、前年比の第1四分位は+1.2%、第3四分位は+4.3%で、ばらつきは中程度です。竹城台2丁10番12の前年比+5.0%に対し、槇塚台3丁35番8は前年比+0.5%であり、平均値がすべての住宅地にそのまま当てはまるわけではありません。平均は区全体の方向を示しますが、個別地点の上昇幅を判断するには立地ごとの確認が必要です。

商業地は継続1地点が前年比+12.0%、工業地も継続1地点が前年比+6.3%ですが、各用途とも1地点のみです。このため、数値は当該地点の変化を示すものとしては有効でも、区内の商業地や工業地全体を代表する平均とは言い切れません。調査年が異なる参考比較では、2025年地価調査の住宅地5地点も平均と継続地点がともに前年比+1.1%で整合していますが、地点数が限られます。

エリアの動き

南区外では、和泉市で地区計画、大阪狭山市で大野西地区地区計画、河内長野市で「農の拠点」に関する地区計画が決定されています。いずれも決定時期は示されておらず、堺市南区内の計画ではありません。周辺自治体における都市計画上の動きとして確認できますが、南区の固定資産税評価額との直接的な因果関係を示すものではありません。

• 固定資産税評価額の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地の2026年平均は各1地点に基づくため、参考値としてご覧ください。
• 2025年地価調査の前年比と価格は、2026年固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別平均は地点数が限られるため、駅勢圏全体の相場を断定するものではありません。
• 徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。