中条小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

茨木市の2026年固定資産税評価額にみる駅前商業地と郊外住宅地の価格構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年の茨木市の固定資産税評価額は、住宅地が平均45.1万円/坪、商業地が平均110万円/坪となり、2025年比ではそれぞれ前年比+3.6%、前年比+7.2%です。駅に近い松ケ本町56番1や双葉町381番4、西駅前町106番1外が高い価格と上昇率を示す一方、郊外側の住宅地とは大きな価格差があります。住宅地の平均は継続地点の動きと整合しますが、商業地は地点間の差が大きく、平均だけでは実態を捉えにくい構成です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地32地点が45.1万円/坪、商業地7地点が110万円/坪、工業地4地点が39.9万円/坪、林地1地点が0.4万円/坪です。商業地は地点数が7地点に限られる参考値ですが、住宅地平均の約2倍を超えており、駅前を中心とする商業地の価格水準の高さが表れています。

住宅地32地点の前年比は中央値が+3.6%、第1四分位が+2.7%、第3四分位が+4.8%で、中央50%の幅は2.1ポイントです。市内住宅地の変化には一定の幅があるものの、多くの地点は中央値の周辺に分布しており、全体として極端にばらついた構成ではありません。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額を2025年と比べると、住宅地平均は前年比+3.6%、商業地平均は参考値で前年比+7.2%です。地点別では、西駅前町106番1外が192万円/坪、前年比+11.0%、双葉町381番4が201万円/坪、前年比+10.9%、松ケ本町56番1が98.3万円/坪、前年比+8.2%となっています。駅前商業地と茨木駅に近い住宅地で、市平均を上回る上昇率が確認できます。

上昇率が小さい住宅地では、大字大岩559番、清水1丁目94番、安威1丁目1291番13がいずれも前年比+0.0%です。さらに、西福井2丁目875番29は前年比+0.8%、郡5丁目310番3は前年比+1.4%であり、市内でも駅前側と郊外側では変化の幅が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地13地点の平均は50.5万円/坪、前年比+3.8%です。稲葉町622番9と西中条町137番1はともに前年比+5.8%である一方、新堂3丁目465番30は前年比+0.7%、上野町121番は前年比+1.8%でした。こちらも全地点が上昇していますが、地点ごとの上昇率には差があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額では、住宅地32地点の平均が45.1万円/坪であるのに対し、松ケ本町56番1は98.3万円/坪、大字大岩559番は7.1万円/坪です。前者は茨木駅から約5分の中高層共同住宅が建ち並ぶ地域、後者は同駅から約103分の農家住宅と一般住宅が見られる既成住宅地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や市街地の密度が価格差と対応しています。

商業地7地点の平均は110万円/坪です。茨木市駅から約2分で店舗や事務所ビルなどが並ぶ双葉町381番4は201万円/坪、茨木駅から約2分で中高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ西駅前町106番1外は192万円/坪です。一方、摂津富田駅から約15分で店舗や営業所が混在する路線商業地の東太田1丁目26番1外は47.0万円/坪です。駅前型の商業地域と幹線道路沿いの路線商業地域という用途文脈の違いが、価格帯の差に表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地13地点の平均が50.5万円/坪、商業地4地点の平均が78.2万円/坪、工業地1地点が30.5万円/坪です。同じ地価調査内では、住宅地の西中条町137番1が79.8万円/坪、農家住宅も見られる上野町121番が25.9万円/坪でした。商業地でも、中心部の中層ビルや小売店舗が並ぶ駅前3丁目373番4は106万円/坪、店舗や配送センターなどが混在する上穂積1丁目147番4外は53.2万円/坪であり、中心商業地と路線商業地の性格の違いが確認できます。

2026年固定資産税評価額の住宅地32地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩距離と価格の関係を示す決定係数は0.615、徒歩距離に対する価格の弾力性は-1.86です。負の関係が一定程度確認されるため、駅から離れるほど価格が低くなる傾向は、市内住宅地の価格差を説明する要素の一つと解釈できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の松ケ本町56番1は、茨木駅から約5分の松ケ本町にあり、中高層共同住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域です。駅に近い市街地型住宅地で、容積率200%の土地利用と共同住宅中心の街並みが、98.3万円/坪という市内住宅地では高い価格水準に対応しています。前年比+8.2%も住宅地平均を上回っていますが、この価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の平均ではありません。

2026年固定資産税評価額の大字大岩559番は、茨木駅から約103分の大字大岩に位置し、農家住宅と一般住宅が見られる既成住宅地域です。駅前市街地から距離があり、幅員4mの市道に面する郊外側の住宅地という文脈が、7.1万円/坪という低い価格水準と対応しています。前年比は+0.0%で、駅近住宅地とは価格水準だけでなく変化の幅にも違いがあります。

2026年固定資産税評価額の双葉町381番4は、茨木市駅から約2分の双葉町にあり、中層の店舗、事務所ビルなどが並ぶ商業地域です。容積率400%、幅員16mの道路という土地利用条件を備えた駅前商業地であり、201万円/坪という高い水準は、住宅地や郊外型の路線商業地とは異なる商業集積の性格を反映しています。前年比+10.9%は参考値ですが、2024年以降も同地点の上昇が続いています。

2026年固定資産税評価額の東太田1丁目26番1外は、摂津富田駅から約15分の東太田にある路線商業地域です。店舗や営業所などが混在し、幅員16mの国道に面する一方、容積率は200%で、駅前の高密度な商業地とは土地利用の性格が異なります。47.0万円/坪、前年比+6.9%という水準からは、商業地として上昇しつつも、駅前商業地より低い価格帯に位置することが分かります。

2026年固定資産税評価額の西駅前町106番1外は、茨木駅から約2分の西駅前町に位置し、中高層の店舗兼事務所などが建ち並ぶ商業地域です。容積率400%、幅員22mの府道沿いという駅前商業地の条件を持ち、192万円/坪、前年比+11.0%となっています。双葉町381番4と同様に駅直近の商業集積を背景とする高価格帯ですが、両地点は異なる駅を核とする商業地域として捉える必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、市平均の前年比+3.6%と32の継続地点の前年比+3.6%が一致しています。32地点のうち29地点が上昇し、3地点が横ばいで、中央値も+3.6%です。平均と継続地点の間に乖離がなく、前年比の分布も中程度であるため、住宅地平均は市内の中心的な変化をおおむね反映しています。ただし、松ケ本町56番1の前年比+8.2%から大字大岩559番の前年比+0.0%まで幅があるため、個別エリアの確認は必要です。

商業地では、市平均と7つの継続地点がともに前年比+7.2%で、7地点すべてが上昇し、中央値は+6.9%です。ただし、地点分布は二極的と判定されており、西駅前町106番1外の前年比+11.0%や双葉町381番4の前年比+10.9%に対し、東太田1丁目26番1外は前年比+6.9%です。平均値自体に調査地点の入替による乖離はありませんが、少数地点の間で上昇率と価格水準の差が大きいため、商業地平均の代表性は限定的です。

工業地は4つの継続地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+6.8%、中央値は+6.7%です。林地は1地点のみで、前年比と中央値はいずれも+0.0%です。工業地と林地は地点数が少ないため、市全体の一般的な傾向というより、調査対象地点の分布として読むのが適切です。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査の住宅地13地点では、市平均と継続地点がともに前年比+3.8%、中央値が+4.2%で、13地点すべてが上昇しています。こちらも平均と地点実態は整合していますが、2026年固定資産税評価額とは調査時点と調査種別が異なるため、数値を直接比較することはできません。

エリアの動き

茨木市では、豊川三丁目・南清水町地区地区計画区域が市告第216号、南春日丘五丁目阪神不動産住宅地区地区計画区域が市告第476号、茨木サニータウン第2住宅地区地区計画区域が市告第314号として、それぞれ決定済みです。

対象は豊川三丁目・南清水町、南春日丘五丁目、茨木サニータウン第2住宅地区という異なる地域に分かれています。固定資産税評価額が示す駅前商業地や既成住宅地の価格差とは別に、市内各地で地区単位の都市計画区域が設定されている事実として位置づけられます。これらの決定と地価変動の因果関係は、このデータからは判断できません。

• 2026年の数値は固定資産税評価額、2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考情報です。
• 商業地の平均と前年比は7地点による参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 徒歩分数は入力された駅距離を切り上げて表示しています。
• 地区計画の記載は国土交通省不動産情報ライブラリの決定済み情報に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。