蒲生西小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

東近江市の住宅地と商業地で分かれる2026年路線価

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の東近江市平均は、住宅地が8.7万円/坪、商業地が17.5万円/坪、工業地が6.8万円/坪です。前年比は住宅地が前年比-0.1%、商業地が参考値で前年比+0.7%となり、用途によって方向が分かれました。住宅地では能登川駅圏や八日市周辺の比較的高い地点と、農家住宅が多い郊外側との価格差が明確です。実態検証では、住宅地・商業地とも平均と継続地点の動きが一致しており、市平均は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の東近江市平均は、住宅地19地点が8.7万円/坪、商業地6地点が17.5万円/坪、工業地2地点が6.8万円/坪です。商業地の平均は地点数が少ないため参考値ですが、住宅地の約2倍の水準となっており、駅近くの商業地域や国道沿いの路線商業地域が住宅地とは異なる価格帯を形成しています。

2026年路線価の前年比分布は中央値が前年比+0.0%、第1四分位が前年比-1.1%、第3四分位が前年比+0.8%で、中央50%の幅は1.9ポイントです。上昇と下落の双方が見られるものの、多くの地点の変化は比較的限られた範囲に収まっており、市内全域が同じ方向へ動いた相場ではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年の路線価では、住宅地平均が前年比-0.1%、商業地平均が参考値で前年比+0.7%です。住宅地はほぼ横ばいながら小幅な下落、商業地は小幅な上昇となり、用途による違いが表れました。

地点別では、2026年路線価の中小路町字上巾679番7外が12.6万円/坪、前年比+3.2%となりました。幸町636番は17.8万円/坪、参考値で前年比+2.1%、桜川西町字向川原918番は8.8万円/坪、前年比+2.1%です。一方、上平木町字南出1428番は3.7万円/坪、前年比-2.9%、勝堂町字里西1065番1は3.0万円/坪、前年比-2.7%、福堂町字里ノ南3189番1は3.2万円/坪、前年比-1.7%でした。市平均が小幅な動きでも、八日市周辺の住宅地・商業地と郊外側の住宅地では変化の方向が異なります。

参考として、2024年から2025年の地価調査では、住宅地平均が前年比-0.8%、商業地平均が参考値で前年比-0.1%でした。調査年と調査種別が異なるため2026年路線価とは直接比較できませんが、2025年地価調査では住宅地の下落傾向が相対的に明確でした。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、中小路町字上巾679番7外が前年比+3.2%、桜川西町字向川原918番が前年比+2.1%、八日市緑町34番2が前年比+1.5%でした。これに対し、一般住宅と農家住宅が混在する上平木町字南出1428番は前年比-2.9%、勝堂町字里西1065番1は前年比-2.7%です。八日市周辺や能登川駅圏の住宅地には市平均を上回る価格の地点がある一方、農家住宅を含む郊外側には低価格で下落した地点があり、この立地差が住宅地内部の幅として表れています。

2026年路線価の商業地では、幸町636番が参考値で前年比+2.1%、垣見町字金巻1375番が参考値で前年比+1.1%でした。駅近くの商業地域である八日市本町613番も参考値で前年比+0.5%となる一方、国道沿いの五個荘北町屋町字久保232番1は前年と同水準です。駅前型と路線型で価格水準や変化率が異なり、商業地を一括りにできない構成です。

2025年地価調査では、路線商業地域の中小路町字前鏡630番1が12.6万円/坪、参考値で前年比+2.9%、垣見町字五反地1525番が27.5万円/坪、参考値で前年比+1.9%でした。一方、丘陵地の住宅地域である蒲生堂町字さ婦谷328番479は4.0万円/坪、前年比-3.3%、住宅の中に店舗が点在する国道沿いの妹町字新林587番19は4.3万円/坪、参考値で前年比-3.1%です。同じ地価調査内でも、駅に近い商業地域や幹線道路沿いの商業集積と、郊外の住宅地・店舗点在地域との違いが確認できます。

2025年地価調査の23地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+0.9%低い関係が示され、決定係数は0.485でした。徒歩時間だけですべての価格差を説明するものではありませんが、同じ調査種別内では駅との距離が価格水準と一定の関係を持っています。

注目地点

2026年路線価の佐野町字筋違346番16は、中規模一般住宅が建ち並ぶ佐野町字筋違の住宅地です。能登川駅から約20分に位置し、当該地点の16.5万円/坪、前年比+0.8%という水準は、市内住宅地の中でも能登川駅圏に属する立地を映しています。農家住宅中心の郊外地点とは異なり、一般住宅地としてまとまりがあることが相対的な価格の高さを読み解く手掛かりです。

2026年路線価の園町字岡ノ上996番は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。八日市駅から約117分と郊外側にあり、道路幅も3mで、当該地点は2.5万円/坪、前年比-1.1%となりました。駅周辺の一般住宅地とは街並みと交通条件が異なり、農家住宅を中心とする既成集落の性格が低い価格水準に表れています。

2026年路線価の八日市本町613番は、八日市駅から約2分の商業地域で、店舗等が整然と建ち並んでいます。県道沿いで容積率500%という土地利用条件を持ち、当該地点は22.2万円/坪、参考値で前年比+0.5%です。駅に近い商業集積と高い利用密度が、郊外の路線商業地域より高い価格帯となる背景を示しています。

2026年路線価の五個荘北町屋町字久保232番1は、低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域です。五箇荘駅から約25分で、駅前型ではなく道路交通に沿った商業地という位置づけです。当該地点は10.5万円/坪で前年と同水準となっており、八日市駅近くの商業地域より低い価格は、駅前商業と郊外型の路線商業という立地特性の違いを表しています。

2026年路線価の中小路町字上巾679番7外は、一般住宅の中に共同住宅等が見られる中小路町字上巾の住宅地です。八日市駅から約54分と駅前ではありませんが、農家住宅中心ではなく一般住宅と共同住宅が混在する街並みで、当該地点は12.6万円/坪、前年比+3.2%でした。市平均を上回る価格水準と変化率は、郊外の既成集落とは異なる住宅地の利用構成を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均が前年比-0.1%、前年から継続する19地点も前年比-0.1%で一致しました。内訳は上昇8地点、下落9地点、横ばい2地点で、中央値は前年比+0.0%です。平均だけでは上昇地点と下落地点の併存を捉えきれませんが、地点の入替による乖離はなく、市平均は継続地点全体の動きを反映しています。

2026年路線価の商業地では、市平均が参考値で前年比+0.7%、継続する6地点も前年比+0.7%でした。上昇4地点、横ばい2地点で、中央値は前年比+0.5%です。地点数が少ないため幅を持って見る必要がありますが、平均と継続地点の方向は一致しており、市平均は調査地点の実態と整合しています。

2026年路線価の工業地は2地点とも上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも前年比+3.4%です。平均価格は6.8万円/坪ですが前年比の平均値は示されていないため、工業地については2地点の分布を中心に捉えるのが適切です。

参考として、2025年地価調査でも住宅地は平均と継続23地点がともに前年比-0.8%、商業地は平均と継続6地点がともに前年比-0.1%でした。路線価とは調査年が異なりますが、それぞれの調査種別内では平均と地点実態の間に大きな乖離はありません。

エリアの動き

東近江市では、「八日市清水二丁目・小脇町地区計画」と「ピュアタウン沖野地区計画」が決定済みです。前者は八日市清水と小脇町を含む八日市周辺、後者は東沖野に関係する地区計画で、市内の八日市側に複数の計画区域が位置しています。

また、近江八幡市では「国道8号石寺松ノ木活性化地区計画」が決定済みです。これは東近江市内の計画ではなく、隣接する近江八幡市の国道8号沿いに関する動きとして区別して捉える必要があります。これらは計画決定の事実を示すものであり、個別地点の地価変動との因果関係を直接示すものではありません。

• 商業地の平均と前年比は6地点による参考値です。
• 工業地の平均価格は2地点による参考値です。
• 路線価は2026年、地価調査は2025年のため、両者の価格や前年比は直接比較していません。
• 各地点の価格は当該標準地または基準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の少数地点集計は、周辺を理解するための参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。