阿山中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年伊賀市公示地価の相場構造と注目地点

2026年公示地価の伊賀市平均は、住宅地が7.7万円/坪、商業地が13.2万円/坪、工業地が5.5万円/坪です。前年比は住宅地が-0.4%、商業地が参考値で-0.3%となり、住宅地では駅に近い既成市街地と農家住宅が混在する郊外側で価格差が見られます。注目地点も2.4万円/坪から22.6万円/坪まで幅がありますが、実態検証では住宅地・商業地とも平均と継続地点の前年比が一致しており、市平均は全体的な変化をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地16地点が7.7万円/坪、商業地9地点が13.2万円/坪、工業地3地点が5.5万円/坪です。商業地の平均と工業地の価格は参考値ですが、店舗・事務所などが立地する商業地が住宅地を上回る一方、工業地は両用途より低い水準です。伊賀市の相場は、市全体を単一の平均で捉えるより、用途別に確認する必要があります。

2026年公示地価の継続16地点における前年比は、中央値が-0.4%、第1四分位が-1.0%、第3四分位が-0.1%で、中央50%の幅は0.9ポイントです。変化率の分布は比較的一様であり、少数地点だけが極端に変動したというより、緩やかな下落を示す地点が広く含まれる構成です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比-0.4%、商業地平均は参考値で前年比-0.3%です。住宅地では緑ケ丘南町3968番12（2026年公示地価）と上野丸之内131番3（2026年公示地価）がともに前年比+0.5%、上野田端町920番25（2026年公示地価）が前年比+0.3%でした。市平均がマイナスである一方、既成市街地の一部には小幅な上昇地点もあります。

下落幅が比較的大きい住宅地は、猪田字横枕2612番1外（2026年公示地価）が2.8万円/坪、前年比-1.2%、下柘植字物堂583番（2026年公示地価）が3.1万円/坪、前年比-1.1%、長田字樋口1018番（2026年公示地価）が3.0万円/坪、前年比-1.1%です。上昇地点が10万円/坪台に見られる一方、下落幅が大きい地点は2万円/坪台から3万円/坪台であり、市内では立地ごとに価格水準と変化の方向が分かれています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、駅に近い既成住宅地域の上野丸之内131番3が13.8万円/坪、前年比+0.5%であるのに対し、農家住宅と一般住宅が混在する馬田字焼尾1463番2外は2.4万円/坪、前年比-1.0%です。さらに、農地に囲まれた農家中心の猪田字横枕2612番1外は2.8万円/坪、前年比-1.2%でした。住宅地では、駅に近い既成市街地と農地・農家住宅を含む地域との立地構成の違いが、価格帯の差として表れています。

2026年公示地価の商業地では、低層店舗や事務所が見られる平野西町61番外が22.6万円/坪、参考値で前年比-0.3%です。一方、店舗・事務所に加えて農地も見られる新堂字中出311番7外は6.3万円/坪、参考値で前年比+0.0%です。同じ路線商業地域でも、既成市街地側の商業集積と農地を含む沿道環境の違いに対応して、価格水準に幅があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地14地点の平均が6.0万円/坪、2024年比で前年比-0.7%でした。区画整理済みで一般住宅と共同住宅が混在する平野東町77番（2025年地価調査）は15.0万円/坪、前年比+0.7%である一方、農家住宅などが建ち並ぶ玉瀧字八幡前3474番2（2025年地価調査）は1.6万円/坪、前年比-0.6%です。商業地でも、幹線沿いの店舗・事務所が並ぶ上野桑町2219番（2025年地価調査）が16.7万円/坪、低層店舗と中層マンションが混在する川合字黒田3528番1（2025年地価調査）が5.1万円/坪であり、同じ調査種別内でも街路沿いの土地利用によって価格帯が異なります。

2026年公示地価16地点による回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.95、決定係数は0.336で、関係は緩い勾配です。駅までの時間が長い地点ほど価格が低い傾向は確認できますが、説明力は限定的であり、用途や周辺の土地利用も併せて見る必要があります。

注目地点

上野丸之内の上野丸之内131番3（2026年公示地価）は、上野市駅から約5分の、中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。13.8万円/坪、前年比+0.5%で、住宅地平均の7.7万円/坪を上回ります。駅に近い既成市街地という位置づけが、伊賀市内の住宅地として相対的に高い価格帯と対応しています。

馬田字焼尾の馬田字焼尾1463番2外（2026年公示地価）は、佐那具駅から約49分で、農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域です。2.4万円/坪、前年比-1.0%で、住宅地平均を下回ります。駅徒歩圏から離れた郊外側にあり、農家住宅を含む低密度な住宅地という周辺文脈が、上野丸之内との価格差に表れています。

平野西町の平野西町61番外（2026年公示地価）は、広小路駅から約15分に位置し、低層の店舗や事務所が見られる路線商業地域です。22.6万円/坪で、参考値である商業地平均13.2万円/坪を上回り、前年比は参考値で-0.3%です。駅への近さだけでなく、店舗・事務所が沿道に立地する商業的な街並みが相対的に高い価格水準と対応しています。

新堂字中出の新堂字中出311番7外（2026年公示地価）は、新堂駅から約2分の路線商業地域ですが、店舗・事務所のほか農地も見られます。6.3万円/坪、参考値で前年比+0.0%であり、商業地平均を下回ります。駅に近くても商業利用が連続せず、農地を含む周辺構成であるため、駅距離だけでは商業地の価格差を説明できない地点です。

緑ケ丘南町の緑ケ丘南町3968番12（2026年公示地価）は、茅町駅から約20分で、一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域です。13.0万円/坪、前年比+0.5%で、住宅地平均を上回ります。駅から一定の距離がある一方、一般住宅と共同住宅系の建物がまとまる既成住宅地であり、市内の農地混在地域より高い価格帯に位置しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、市平均が前年比-0.4%、継続16地点も前年比-0.4%で、差は0.0ポイントです。中央値も前年比-0.4%で、内訳は上昇3地点、下落12地点、横ばい1地点でした。平均、継続地点、中央値の方向が一致しているため、住宅地平均は地点全体の緩やかな下落傾向を反映しています。

商業地は、市平均が参考値で前年比-0.3%、継続9地点も前年比-0.3%で、差は0.0ポイントです。中央値も前年比-0.3%で、下落6地点、横ばい3地点でした。地点数が9地点のため慎重に見る必要はありますが、平均と継続地点の変化は整合しており、調査地点の構成変化による乖離も確認されません。

工業地は継続3地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+0.6%、中央値は+0.7%です。ただし、用途別平均の前年比は示されておらず、地点数も3地点に限られます。したがって、住宅地と商業地の市平均は実態をおおむね代表していますが、工業地は限られた地点の分布として捉えるのが適切です。

エリアの動き

伊賀市内では、決定済みの地区計画として「北平野(1)地区地区計画」「北平野(2)地区地区計画」「上野新都市地区計画」が確認されています。告示番号はそれぞれ平成11年市第11号、平成7年市第48号、平成8年市第32号です。いずれも伊賀市を市町村とする都市計画上の動きですが、個別の公示地点との位置関係や地価変動への寄与は示されていないため、ここでは市内の計画指定として整理します。

• 価格は各年の標準地を集計したもので、個別地点の価格は町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年の数値は公示地価、2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考比較です。
• 商業地の平均価格・前年比と一部地点の前年比、工業地の平均価格は参考値として扱っています。
• 徒歩分数は入力された駅距離を切り上げた概算です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。