清野小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年長野市路線価、駅前と郊外で分かれる価格水準

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の長野市平均は、住宅地14.6万円/坪、商業地31.4万円/坪、工業地6.2万円/坪です。住宅地は前年比+1.0%、商業地は前年比+1.3%となり、長野駅に近い住宅地・商業地で相対的に高い価格と上昇率が確認できます。一方、豊野町の郊外住宅地などには下落地点もあります。実態検証では、住宅地・商業地とも平均と継続地点の動きが一致しており、市平均は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が44地点で14.6万円/坪、商業地が22地点で31.4万円/坪、工業地が2地点で6.2万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準で、駅前商業地域を含む用途特性が価格差に表れています。工業地は2地点に限られるため、6.2万円/坪は参考値として見る必要があります。

住宅地44地点の前年比分布は、中央値が+0.9%、第1四分位が+0.3%、第3四分位が+1.7%で、中央50%の幅は1.4ポイントです。地点ごとの差はあるものの、住宅地の中心的な動きは小幅な上昇域にまとまっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の平均は、住宅地が前年比+1.0%、商業地が前年比+1.3%です。具体的には、2026年路線価の大字南長野字石堂東沖1970番1外が102万円/坪、前年比+3.4%、大字南長野字石堂町並1414番1が57.7万円/坪、前年比+3.2%、大字栗田字西番場1611番が37.8万円/坪、前年比+2.8%でした。駅前の商業地と長野駅に近い住宅地で、市平均を上回る上昇率が見られます。

一方、2026年路線価では豊野町蟹沢字坂下852番2が2.4万円/坪、前年比-1.9%、篠ノ井二ツ柳字西川原639番2が3.0万円/坪、前年比-0.9%、豊野町浅野字大日泥595番7が6.9万円/坪、前年比-0.8%でした。市全体の平均が上昇する中でも、郊外側の住宅地には異なる動きがあります。

町丁目の参考集計では、吉田の2025年住宅地が5地点平均18.4万円/坪、前年比+1.4%です。地点数が少なく、2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、既成住宅地として一定の価格水準を持つ地域であることが読み取れます。

変化の要因

2026年路線価では、商業地の上昇率が住宅地を上回りました。同じ路線価内で見ると、長野駅前の大字南長野字石堂東沖1970番1外は前年比+3.4%、同じ南長野の大字南長野字石堂町並1414番1は前年比+3.2%です。住宅地でも、長野駅に近い大字栗田字西番場1611番が前年比+2.8%となっています。駅前商業地域と駅近住宅地域では、市の用途別平均より高い上昇率が確認できます。

住宅地の内訳では、川中島町上氷鉋字飯縄面219番が2026年路線価で4.8万円/坪、前年比+2.7%、東犀南394番78が13.4万円/坪、前年比+2.6%でした。その一方で、豊野町蟹沢字坂下852番2は前年比-1.9%、豊野町浅野字大日泥595番7は前年比-0.8%です。同じ住宅地でも、市街地周辺から農家住宅が並ぶ郊外まで含むため、地点ごとの価格水準と変化率に幅があります。

調査種別を分けて2025年地価調査を見ると、住宅地では大字栗田字東番場443番5が25.5万円/坪、前年比+2.3%、稲里町中央3丁目33番14が17.8万円/坪、前年比+2.2%、大字川合新田字北岡707番2が15.1万円/坪、前年比+2.1%でした。反対に、信州新町新町字上平沖1349番5は3.1万円/坪、前年比-3.4%、中条日高字上五十里734番1は1.4万円/坪、前年比-3.0%です。2025年地価調査でも、長野駅周辺の住宅地域と郊外・山間部を含む地点との違いが表れています。

2025年地価調査の商業地では、南千歳2丁目12番3が40.2万円/坪、前年比+0.7%である一方、信州新町新町字下町200番は5.5万円/坪、前年比-3.4%、戸隠字中社3419番は4.0万円/坪、前年比-2.6%でした。幹線道路沿いの中高層事務所地域から小売店舗や旅館が混在する地域まで、商業地の性格が多様であることが価格差に表れています。

注目地点

2026年路線価の大字栗田字西番場1611番は、一般住宅と駐車場が多い長野駅近くの住宅地域で、駅まで約6分です。37.8万円/坪、前年比+2.8%と住宅地平均14.6万円/坪を大きく上回ります。駅前商業地そのものではなく住宅用途でありながら、中核駅への近さを備える点が、市内住宅地の中で高い価格水準となっている立地上の特徴です。

2026年路線価の豊野町蟹沢字坂下852番2は、農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、信濃浅野駅まで約14分です。2.4万円/坪、前年比-1.9%で、住宅地平均を下回ります。長野駅近接の市街地型住宅地とは街並みや交通条件が異なり、農家住宅中心の郊外側という位置づけが低い価格水準に対応しています。

2026年路線価の大字南長野字石堂東沖1970番1外は、長野駅まで約1分の駅前商業地域です。中高層の商業ビルが並び、容積率600%、前面道路幅25mという高密度な土地利用環境にあります。102万円/坪、前年比+3.4%と商業地平均31.4万円/坪を大幅に上回り、市内の中核駅前に形成された商業集積を反映した価格水準です。

2026年路線価の豊野町豊野字上神代1333番14外は、豊野駅まで約3分ですが、周辺は小規模な小売店舗と住宅が並ぶ商業地域です。10.2万円/坪、前年比+0.0%で、長野駅前の商業地より低い水準です。駅に近いという共通点があっても、中高層ビルが並ぶ中核駅前と、住宅が混在する地域商業地では、商業集積の規模と土地利用の密度が異なることを示しています。

2026年路線価の吉田2丁目392番6は、中規模一般住宅が並ぶ既成住宅地域で、桐原駅まで約12分です。18.9万円/坪、前年比+1.7%と住宅地平均を上回ります。調査年が異なる参考比較では、吉田の2025年住宅地集計も5地点平均18.4万円/坪であり、当該地点は吉田の既成住宅地としての価格帯を考える参考になります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+1.0%、継続する44地点の前年比も+1.0%で一致しています。内訳は上昇36地点、横ばい4地点、下落4地点で、中央値は+0.9%です。平均と中央値が近く、上昇地点も全体の多数を占めるため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。

商業地も、市平均と継続する22地点の前年比がともに+1.3%です。上昇19地点、横ばい3地点で、中央値は+1.4%となっています。平均値だけが一部地点の動きから離れている状況ではなく、商業地全体の方向と整合しています。

工業地は継続する2地点がいずれも上昇し、中央値は前年比+2.6%です。ただし地点数が2地点に限られるため、市内工業地全体を代表する数値としては参考値にとどめるのが適切です。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査の住宅地は平均が前年比-0.1%である一方、31地点の中央値は+0.6%でした。上昇17地点、横ばい1地点、下落13地点であるため、この調査では平均値だけでは多数の地点が上昇した実態を捉えにくくなっています。路線価と地価調査は調査種別と調査年が異なるため、それぞれ独立して見る必要があります。

エリアの動き

長野市では、上氷鉋・四ツ屋地区、上高田第一地区、エムウェーブ南地区の各地区計画が決定済みです。上氷鉋・四ツ屋地区は川中島方面、上高田第一地区は高田方面に関係する地区名であり、市内の複数エリアで地区単位の都市計画が定められています。

これらは決定済みの都市計画に関する事実ですが、決定時期や地価への寄与を示す数値は確認できないため、路線価の変化との因果関係には踏み込みません。

• 路線価は2026年1月1日時点の標準地価格です。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価とは分けて掲載しています。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 工業地や一部の町丁目・駅別集計は地点数が少ないため、参考値として扱っています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。