東部中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年東御市路線価、田中駅周辺と郊外住宅地に表れる相場像

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の東御市平均は、住宅地が7.1万円/坪、商業地が8.2万円/坪です。継続地点では住宅地が前年比+0.4%、商業地が前年比+0.0%となり、住宅地は小幅上昇、商業地は横ばいでした。内訳を見ると、田中駅周辺の区画整然とした住宅地は8万円台後半から9万円台前半である一方、調査年が異なる参考比較では、滋野駅から離れた農家集落地域が2.0万円/坪です。実態検証では、路線価の住宅地2地点は上昇1地点、横ばい1地点で、市平均の背後にある緩やかな動きをおおむね示しています。

今年の相場概況

2026年路線価の東御市平均は、住宅地が2地点で7.1万円/坪、商業地が1地点で8.2万円/坪です。商業地は住宅地より1.1万円/坪高く、用途による価格水準の違いが表れています。

住宅地の内訳は、2026年路線価の常田字伊勢原222番80が7.4万円/坪、田中字城ノ前800番11が7.0万円/坪で、2地点の幅は0.4万円/坪です。商業地は2026年路線価の県字六反164番1が8.2万円/坪で、国道沿いの商業地域という立地が住宅地とは異なる価格帯を形成しています。ただし、いずれの用途も地点数が少ないため、市全域の相場を見る際の参考値として捉える必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけての路線価の継続地点では、住宅地2地点の前年比が平均+0.4%です。2026年路線価の常田字伊勢原222番80は前年比+0.7%、田中字城ノ前800番11は前年比+0.0%で、常田字伊勢原の小幅上昇と田中字城ノ前の横ばいに分かれました。

商業地では、2026年路線価の県字六反164番1が前年比+0.0%です。住宅地、商業地とも対象地点が限られるため、市内全体の一律な変化を示すものではありませんが、2026年路線価の確認地点では下落を伴わない動きとなっています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、田中駅から約25分に位置し、一般住宅が並ぶ区画整然とした常田字伊勢原の地点が7.4万円/坪、前年比+0.7%です。一方、同駅から約13分で中規模住宅が並ぶ田中字城ノ前の地点は7.0万円/坪、前年比+0.0%です。駅への近さだけで価格や変化率が決まっておらず、同じ田中駅圏でも住宅地の街区構成や個別地点の条件によって水準が分かれています。

2026年路線価の商業地では、田中駅から約7分の県字六反164番1が8.2万円/坪、前年比+0.0%です。中低層店舗などが並ぶ国道沿いの商業地域であり、住宅地平均7.1万円/坪より高い水準ですが、継続比較では横ばいです。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地3地点の平均が4.8万円/坪でした。内訳は、本海野字太平寺1496番92が7.4万円/坪、前年比-0.4%、滋野字乙女平736番92が5.0万円/坪、前年比-1.6%、下之城字下宮前239番3が2.0万円/坪、前年比-2.0%です。分譲住宅地域、区画整然とした住宅地域、農家住宅が散在する集落地域という立地の違いが、大きな価格幅として表れています。

同じ2025年地価調査では、商業地の田中字五里田52番1が9.0万円/坪、前年比-0.3%、工業地の加沢字原畑1333番3外が3.4万円/坪、前年比+1.6%です。田中駅近くの低層店舗が並ぶ商業地域と、大規模工場や倉庫が並ぶ工業団地では、用途と周辺の土地利用が異なり、価格水準と変化の方向にも差があります。

注目地点

2026年路線価の常田字伊勢原222番80は、一般住宅が並ぶ区画整然とした常田字伊勢原の住宅地です。田中駅から約25分と駅直近ではありませんが、当該地点は7.4万円/坪で、路線価の住宅地2地点では高い側にあります。市内の田中駅圏住宅地の参考平均7.2万円/坪にも近く、整った住宅街としての位置づけが価格水準に表れています。東御市の2026年路線価住宅地平均7.1万円/坪は長野県平均10.6万円/坪を下回りますが、その中では市平均をやや上回る地点です。

2026年路線価の田中字城ノ前800番11は、中規模住宅が並ぶ区画整然とした田中字城ノ前の住宅地です。田中駅から約13分と常田字伊勢原の地点より駅に近い一方、当該地点は7.0万円/坪で、路線価の住宅地2地点では低い側です。駅距離の短さだけでは地点間の価格差を説明できず、街区や接道、個別の画地条件も含めて見る必要があります。

2025年地価調査の本海野字太平寺1496番92は、中規模一般住宅が並ぶ本海野字太平寺の分譲住宅地域です。田中駅から約24分に位置し、当該地点は7.4万円/坪でした。同じ2025年地価調査の住宅地では、滋野駅圏の2地点より高く、田中駅を最寄りとする計画的な住宅地という周辺環境が相対的な位置づけを読み解く手掛かりになります。

2025年地価調査の下之城字下宮前239番3は、農家住宅などが散在する市道沿いの下之城字下宮前の集落地域です。滋野駅から約72分と距離があり、当該地点は2.0万円/坪です。区画整然とした住宅地とは土地利用や駅との距離感が大きく異なり、2025年地価調査の住宅地3地点の中で低い価格水準となる立地上の違いが明確です。

2025年地価調査の滋野字乙女平736番92は、中規模一般住宅が並ぶ区画整然とした滋野字乙女平の住宅地域です。滋野駅から約29分で、当該地点は5.0万円/坪でした。農家集落地域の下之城字下宮前より高い一方、田中駅を最寄りとする本海野字太平寺より低く、滋野駅圏の郊外住宅地として両者の中間に位置する価格帯です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均7.1万円/坪に対し、継続する2地点の前年比は平均+0.4%、中央値も+0.4%です。内訳は上昇1地点、横ばい1地点で、価格も7.0万円/坪と7.4万円/坪に収まっています。この範囲では、市平均は田中駅圏にある路線価住宅地の緩やかな動きをおおむね反映しています。

商業地は2026年路線価の平均が8.2万円/坪で、対象となる1地点は前年比+0.0%です。平均値と地点の動きは一致しますが、1地点のみのため、市内商業地全般を代表する数値とは断定できません。

調査年が異なる参考比較では、2025年地価調査の住宅地3地点はすべて下落し、継続地点の前年比は平均-1.3%、中央値-1.6%でした。商業地1地点は前年比-0.3%、工業地1地点は前年比+1.6%です。2026年路線価とは調査種別と調査年が異なるため直接比較はできませんが、田中駅圏中心の路線価だけでは、滋野駅側の住宅地や農家集落地域、工業地まで含む市内の多様な実態を捉え切れないことが分かります。

エリアの動き

東御市では、都市計画に関する事実として地区計画が決定済みです。対象情報は市単位で収録されており、個別の町丁目や標準地との位置関係は特定されていません。このため、各地点の地価変化との因果関係には踏み込まず、市内の土地利用に関する制度上の動きとして位置づけます。

• 2026年の価格は路線価、2025年の参考価格は地価調査に基づき、異なる調査種別間では直接比較していません。
• 用途別平均は住宅地2地点、商業地1地点による参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 前年比は継続して調査された同一地点の変化を小数第1位に丸めて示しています。
• 地区計画は対象町丁目や決定時期を特定できないため、市単位の事実のみを記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。