桃山小学校 周辺 路線価の目安(公示地価等から推計)

新潟市東区の2026年路線価の目安、住宅地と商業地の緩やかな上昇

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安における新潟市東区の平均は、住宅地が18.7万円/坪、商業地が17.8万円/坪、工業地が7.6万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+0.9%、商業地が参考値で前年比+1.1%となり、地点別では路線商業地域の寺山3丁目1074番外が前年比+2.0%でした。一方、住宅地は駅に近い東明5丁目2番5と郊外側の津島屋2丁目32番4外で価格差があります。実態検証では、住宅地・商業地とも区平均と継続地点の変化が整合しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の用途別平均は、住宅地13地点が18.7万円/坪、商業地5地点が17.8万円/坪、工業地4地点が7.6万円/坪です。住宅地と商業地は16.0万円/坪台で近い一方、工業地は8.0万円/坪を下回っており、用途による価格水準の違いが明確です。

住宅地の前年比分布は中央値が前年比+0.9%、第1四分位が前年比+0.5%、第3四分位が前年比+1.4%で、四分位範囲は0.95ポイントです。地点ごとの変化は比較的まとまっており、区全体としては急な変動よりも緩やかな上昇が中心です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の目安の住宅地平均は前年比+0.9%、商業地平均は参考値で前年比+1.1%です。工業地は2026年平均が7.6万円/坪ですが、用途平均の前年比は示されていないため、価格水準のみを確認できます。

2026年路線価の目安で上昇率が大きい地点は、商業地の寺山3丁目1074番外が19.4万円/坪・前年比+2.0%、住宅地の新松崎2丁目109番11が21.8万円/坪・前年比+1.9%、商業地の南紫竹1丁目1116番6が17.0万円/坪・前年比+1.6%です。これに対し、上昇率が小さい地点は有楽1丁目8番9が19.0万円/坪・前年比+0.0%、松和町109番21が20.6万円/坪・前年比+0.1%、物見山3丁目丙365番25が18.4万円/坪・前年比+0.3%です。全体が一律に動いたのではなく、町丁目や用途によって変化幅に差があります。

調査年が異なる参考比較では、2025年地価調査の住宅地平均は17.1万円/坪、2024年比で参考値の前年比+1.2%です。同じ地価調査内では、海老ケ瀬字新堀北1087番10外が5.9万円/坪・前年比+2.7%、船江町1丁目86番50と小金台1番330がともに前年比+1.4%でした。

変化の要因

2026年路線価の目安の住宅地では、一般住宅とアパートが混在する東明5丁目2番5が22.6万円/坪・前年比+1.1%である一方、農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ津島屋2丁目32番4外は4.2万円/坪・前年比+0.6%です。同じ住宅地でも、越後石山駅に近い既成市街地と、大形駅から距離のある郊外側の住宅地域が含まれるため、区平均の内側には大きな価格幅があります。

商業地では、県道沿いの路線商業地域にある寺山3丁目1074番外が19.4万円/坪・前年比+2.0%、低層の店舗併用住宅が多い近隣商業地域の古川町105番1外が16.4万円/坪・前年比+0.3%です。前者は中小規模の店舗・事務所が並ぶ路線型、後者は住宅機能を併せ持つ近隣型であり、商業地の性格の違いが価格水準と変化幅の差として表れています。

町丁目別では、2026年路線価の目安の新松崎は住宅地1地点で21.8万円/坪・前年比+1.9%、新石山は住宅地1地点で21.4万円/坪・前年比+1.4%、山木戸は住宅地1地点で20.8万円/坪・前年比+0.9%です。いずれも地点数が少ない参考値ですが、16.0万円/坪台後半の住宅地でも上昇率には幅があることが分かります。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、区画整然とした住宅地域のもえぎ野3丁目110番13は22.4万円/坪・前年比+0.9%、市街地に近接して農家住宅も見られる海老ケ瀬字新堀北1087番10外は5.9万円/坪・前年比+2.7%です。価格水準の高さと上昇率の大きさは必ずしも一致せず、街区の整備状況や住宅地域の構成を分けて捉える必要があります。

注目地点

2026年路線価の目安の東明5丁目2番5は、東明の一般住宅とアパートが混在する住宅地域にあります。越後石山駅から約14分で、同駅周辺の2025年住宅地平均22.0万円/坪という参考水準とも近い位置づけです。当該地点は22.6万円/坪・前年比+1.1%で、駅徒歩圏にある既成住宅地という周辺文脈が、区内で相対的に高い価格帯を理解する手掛かりになります。

2026年路線価の目安の津島屋2丁目32番4外は、津島屋の農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。大形駅から約44分と駅徒歩圏から離れ、当該地点は4.2万円/坪・前年比+0.6%です。住宅地でありながら農家住宅を含む郊外側の土地利用であることが、東明の住宅地とは異なる低い価格水準の背景として読み取れます。

2026年路線価の目安の寺山3丁目1074番外は、寺山の県道沿いに中小規模の店舗や事務所が並ぶ路線商業地域です。大形駅から約27分で、駅前型というより道路沿いの商業集積として位置づけられます。当該地点は19.4万円/坪・前年比+2.0%で、2026年商業地平均17.8万円/坪を上回っており、路線商業地としての性格が区内で相対的に高い水準につながっています。

2026年路線価の目安の古川町105番1外は、古川町の中小規模低層店舗併用住宅が多い近隣商業地域です。新潟駅から約52分で、広幅員の市道沿いにありながら、周辺は店舗専用地というより住宅機能を併せ持つ街並みです。当該地点は16.4万円/坪・前年比+0.3%で、寺山の路線商業地より低く、商業集積の形態が異なる地点として比較できます。

2026年路線価の目安の有楽1丁目8番9は、有楽の区画整理済み住宅地域で、中規模一般住宅が多い街並みです。新潟駅から約72分と離れていますが、当該地点は19.0万円/坪で住宅地平均18.7万円/坪に近く、前年比+0.0%です。駅距離だけでは価格を説明できず、整った住宅街区という地域特性も併せて見る必要があります。

調査年が異なる参考比較では、2025年の住宅地について新潟市東区の平均は19.0万円/坪、親エリアである新潟県 新潟市の平均は16.3万円/坪でした。東区の住宅地は親エリア平均を上回る一方、区内では駅への距離や住宅地の整備状況、農家住宅を含む土地利用などにより、地点間の価格差が大きくなっています。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地は、区平均が前年比+0.9%、同一地点を継続比較した13地点も前年比+0.9%で、差は0.0ポイントです。内訳は上昇11地点、横ばい2地点で、中央値も前年比+0.9%でした。平均と継続地点の変化が一致し、分布も比較的まとまっているため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。

商業地は、区平均と継続5地点がともに参考値で前年比+1.1%となり、差は0.0ポイントです。5地点すべてが上昇し、中央値は前年比+0.9%でした。地点数が限られるため幅を持って見る必要はありますが、平均と継続地点の方向は整合しています。

工業地は用途平均の前年比を確認できないため、継続4地点の分布で検証します。4地点すべてが上昇し、継続地点全体は前年比+1.6%、中央値は前年比+1.7%です。このため工業地では上昇方向が共通していますが、2026年平均7.6万円/坪の変化率を直接示すものではありません。

以上から、住宅地と商業地の区平均は実態との乖離が見られず、代表性は一定程度あります。ただし、住宅地には22.6万円/坪の東明5丁目2番5と4.2万円/坪の津島屋2丁目32番4外が併存するため、平均価格だけで個別地域の水準を判断せず、街並みや駅距離、用途を併せて確認することが重要です。

エリアの動き

新潟市では、海老ヶ瀬北地区地区計画、西野中野山地区地区計画、新潟東スマートIC地区地区計画が決定済みの都市計画として確認されています。いずれも新潟市を所在地とする地区計画であり、東区周辺を読む際の都市計画上の動きです。

一方、これらの地区計画と今回取り上げた各標準地との直接的な位置関係や、地価変動への寄与は確認できません。そのため、ここでは決定済みという事実に限って整理し、個別地点の価格変化の原因とは結び付けません。

• 価格は各調査種別の標準地を集計したもので、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年路線価の目安と2025年地価調査は調査年・調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 商業地平均の前年比や地点数の少ない町丁目・駅別集計は参考値として扱っています。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しているため、元の集計値とわずかに異なる場合があります。
• 都市計画は決定済みの事実のみを記載し、地価への因果関係や将来予測を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。