西高津中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

駅近商業地と住宅地の立地差が際立つ2026年の高津区地価

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の高津区平均は、住宅地が92.8万円/坪で前年比+3.8%、商業地が288万円/坪で前年比+8.6%、工業地が68.5万円/坪です。住宅地は継続25地点すべてが上昇し、中央値も前年比+3.7%で、区平均と地点の実態は整合しています。一方、地点別には溝の口駅に近い商業地や住宅地と、駅から離れた久末・子母口方面で価格差が大きく、交通条件と周辺用途の違いが相場の幅として表れています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地25地点が92.8万円/坪、商業地5地点が288万円/坪、工業地1地点が68.5万円/坪です。商業地の平均は住宅地の約3倍の水準ですが、地点数が5地点のため参考値として見る必要があります。用途によって価格帯が大きく異なり、特に駅前商業地を含むかどうかで水準が変わる構成です。

住宅地の前年比分布は、中央値が+3.7%、第1四分位が+2.9%、第3四分位が+4.2%で、中央50%の幅は1.3ポイントです。多くの地点が比較的近い上昇率に収まっており、住宅地では一部地点だけでなく広い範囲で価格が上昇した状況と読めます。

前年比で見る変化

2025年との比較では、2026年路線価の住宅地平均が前年比+3.8%、商業地平均が前年比+8.6%です。地点別では、2026年路線価の下作延2丁目252番2が216万円/坪・前年比+11.2%、溝口1丁目351番4が664万円/坪・前年比+10.4%、諏訪1丁目361番4外が201万円/坪・前年比+9.2%で、上昇率の大きい地点はいずれも商業地です。商業地の伸びが住宅地より大きいことが、用途別平均にも表れています。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の久末字梅ケ久保580番8が52.9万円/坪・前年比+1.0%、下作延6丁目1923番58が79.4万円/坪・前年比+1.7%、梶ケ谷6丁目12番11が63.4万円/坪・前年比+2.1%です。いずれも前年を上回っていますが、地点間では上昇の強さに差があります。

町丁目の2025年住宅地参考集計では、二子が5地点で129万円/坪・前年比+6.8%、末長が6地点で106万円/坪・前年比+5.7%、下作延が6地点で99.1万円/坪・前年比+4.1%です。対象地点数は限られるものの、二子や末長では価格水準と上昇率がともに比較的高い傾向が確認できます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、溝の口駅から約9分の久本3丁目87番72が188万円/坪・前年比+8.1%である一方、武蔵新城駅から約42分の久末字梅ケ久保580番8は52.9万円/坪・前年比+1.0%です。前者はマンションのほか事務所ビルも見られる住宅地域、後者は一般住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であり、駅との距離や周辺建物の集積度の違いが価格帯の差に対応しています。

2026年路線価の商業地では、溝の口駅から約3分の溝口1丁目351番4が664万円/坪・前年比+10.4%であるのに対し、武蔵中原駅から約22分の子母口字舟河原561番1は96.6万円/坪・前年比+4.9%です。駅に近く中層店舗などが混在する商業地域と、県道沿いに中低層の店舗・事務所が並ぶ路線商業地域という性格の違いが、同じ商業地内の大きな価格差として表れています。

2025年地価調査でも、住宅地は二子新地駅から約3分の諏訪1丁目391番4が136万円/坪・前年比+6.2%である一方、武蔵中原駅から約33分の久末字イノ木1689番1は52.1万円/坪・前年比+1.5%です。商業地では、溝の口駅から約2分の溝口1丁目280番外が709万円/坪、高津駅から約5分の溝口3丁目1212番7が180万円/坪です。同じ地価調査内でも、駅前の店舗ビル・銀行が並ぶ地域と、中層事務所・小売店舗が並ぶ地域との間に価格帯の違いがあります。

2026年路線価の住宅地25地点を用いた回帰統計では、徒歩距離の弾力性は-2.32、決定係数は0.531です。徒歩距離が1%長くなると価格が統計上およそ+2.3%低くなる関係を示しており、駅距離は住宅地価格の違いと一定程度結び付いています。ただし、これは地点群の統計的な関係であり、個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年路線価の久本3丁目87番72は、久本に位置し、溝の口駅から約9分の住宅地です。周辺はマンションに加えて事務所ビルも見られ、純粋な低層住宅地より建物利用の密度が高い地域です。188万円/坪・前年比+8.1%という水準は、駅に比較的近く、住宅と業務用途が接する街並みを反映したものと考えられます。

2026年路線価の久末字梅ケ久保580番8は、武蔵新城駅から約42分で、一般住宅を中心にアパートも見られる住宅地域です。駅近の久本とは交通条件や周辺建物の集積度が異なり、容積率も80%に抑えられています。52.9万円/坪・前年比+1.0%という価格水準は、区内でも郊外側に位置する低密度な住宅地としての性格に対応しています。

2026年路線価の溝口1丁目351番4は、溝口のうち溝の口駅から約3分に位置し、中層店舗や銀行などが混在する商業地域です。容積率400%の駅近商業地で、店舗・業務機能が集まる立地であることが、664万円/坪という高い価格水準の背景にあります。前年比+10.4%は参考値ですが、2026年路線価の商業地平均288万円/坪を大きく上回る駅前型の地点です。

2026年路線価の子母口字舟河原561番1は、子母口字舟河原の県道沿いにあり、武蔵中原駅から約22分です。周辺は中低層の店舗や事務所が並ぶ路線商業地域で、駅前型ではなく道路沿いの商業利用を中心としています。96.6万円/坪・前年比+4.9%という水準は、同じ商業地でも溝の口駅周辺とは商業集積と駅距離が異なることを示しています。

2026年路線価の下作延2丁目252番2は、下作延に位置し、溝の口駅から約5分の商業地です。中高層の店舗兼共同住宅などが並び、商業機能と居住機能が重なる街並みを形成しています。216万円/坪・前年比+11.2%で、駅前商業地ほどの価格水準ではない一方、駅徒歩圏で複合的な土地利用が可能な商業地域として、路線商業地より高い水準にあります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均の前年比+3.8%と継続25地点の前年比+3.8%が一致し、中央値も前年比+3.7%です。25地点すべてが上昇しており、中央50%も前年比+2.9%から+4.2%の比較的狭い範囲に収まっています。このため、住宅地平均は地点全体の上昇傾向をおおむね代表しています。ただし、個別価格は52.9万円/坪から188万円/坪まで幅があり、平均価格そのものが各地域の水準を一律に示すわけではありません。

商業地は、区平均の前年比+8.6%と継続5地点の前年比+8.6%が一致し、中央値は前年比+9.2%です。5地点すべてが上昇しているため、平均は商業地の方向性と整合しています。ただし、地点数が5地点に限られ、96.6万円/坪の路線商業地と664万円/坪の駅近商業地を含むため、平均価格288万円/坪は参考値として、地点ごとの商業集積や駅距離と併せて読む必要があります。

工業地は継続1地点が前年比+3.5%で上昇していますが、平均価格68.5万円/坪も1地点のみの値です。したがって、工業地については区内全体の実態を代表する平均というより、当該地点の参考水準として扱うのが適切です。

エリアの動き

川崎市では、「登戸・向ヶ丘遊園駅周辺地区地区計画」「宮崎6丁目ショッピングパーク地区地区計画」「小杉町3丁目中央地区地区計画」が決定済みです。いずれも記録上の位置情報は川崎市単位であり、高津区内の公示地点との具体的な距離関係は確認できません。このため、高津区の地価変化との因果関係には結び付けず、市内で確認される都市計画の動きとして整理します。

• 路線価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地の平均と前年比は5地点、工業地の価格は1地点に基づくため参考値です。
• 町丁目別の2025年住宅地集計は地点数が5〜6地点に限られるため参考値です。
• 2025年地価調査と2026年路線価は調査年・調査種別が異なるため、価格を直接比較していません。
• 駅距離の回帰統計は地点群の傾向を示すもので、個別地点の価格形成を単独で説明するものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。