枡形中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

登戸・向ケ丘遊園の駅周辺と丘陵住宅地で分かれる多摩区の地価構造

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の多摩区平均は、住宅地が72.6万円/坪、商業地が152万円/坪です。2025年との比較では住宅地が前年比+4.0%、商業地が前年比+5.6%となり、住宅地34地点、商業地5地点はいずれも上昇しました。駅に近い登戸・向ケ丘遊園周辺では高い価格と上昇率が確認される一方、生田駅から離れた丘陵地では価格、上昇率とも相対的に低い地点があります。継続地点の動きは用途別の区平均と一致しており、今年の平均値は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地34地点が72.6万円/坪、商業地5地点が152万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格水準ですが、地点数が少ないため参考値として捉える必要があります。区内では、駅前商業地と丘陵部を含む住宅地の価格差が大きく、用途と立地によって相場が分かれています。

住宅地の前年比分布は中央値が+4.1%、中央50%が+3.4%から+4.5%で、ばらつきは比較的小さい構成です。大半の地点が中央値周辺に集まる一方、駅に近い登戸周辺と駅から離れた丘陵住宅地では、価格水準と上昇率に差が見られます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+4.0%、商業地平均は前年比+5.6%でした。個別地点では、2026年路線価の登戸字庚耕地2736番5が296万円/坪、前年比+8.0%で上昇率が大きく、住宅地では登戸字丁耕地1530番14が107万円/坪、前年比+6.7%、登戸新町52番3が126万円/坪、前年比+5.9%でした。登戸・向ケ丘遊園周辺で、区平均を上回る上昇率が確認できます。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の長沢4丁目8045番27が42.1万円/坪、前年比+1.9%、生田5丁目1933番5が47.6万円/坪、前年比+2.2%、長沢1丁目8710番4が50.0万円/坪、前年比+2.6%でした。いずれも価格は上昇していますが、登戸周辺との間には上昇率の幅があります。

町丁目別の参考集計では、2025年の宿河原が住宅地8地点で89.8万円/坪、前年比+4.2%、2025年の三田が5地点で62.5万円/坪、前年比+3.6%です。2026年の生田は5地点で62.5万円/坪、前年比+3.7%でした。調査年が異なる参考比較ですが、宿河原は三田や生田より高い価格帯に位置しています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、登戸駅から約9分の登戸新町52番3が126万円/坪、前年比+5.9%である一方、生田駅から約32分の長沢4丁目8045番27は42.1万円/坪、前年比+1.9%です。一般住宅やアパートが混在する駅徒歩圏と、畑地も見られる丘陵住宅地という立地条件の違いが、価格帯の開きと対応しています。

2026年路線価の商業地では、向ケ丘遊園駅から約1分の登戸字庚耕地2736番5が296万円/坪、前年比+8.0%です。これに対し、中野島駅から約13分の生田1丁目273番1は86.7万円/坪、前年比+4.3%でした。前者は中層の小売店舗や飲食店が多い駅前商業地域、後者は店舗とマンションが混在する路線商業地域であり、駅前集積と沿道型という用途環境の差が価格水準に表れています。

2025年地価調査では、住宅地平均が70.3万円/坪、前年比+3.0%でした。同じ地価調査内では、登戸字辛耕地3122番1が126万円/坪、前年比+5.5%である一方、菅馬場3丁目6番15と南生田7丁目5551番181は各46.3万円/坪、前年比+1.1%です。商業地では、向ケ丘遊園駅から約3分の登戸字己耕地2662番2が188万円/坪、久地駅から約3分の堰3丁目13番7外が96.6万円/坪で、同じ2025年地価調査でも商業集積の規模に応じた価格差があります。

2026年路線価の住宅地34地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩距離と価格の関係を示す指標が-2.73、決定係数が0.402で、緩い負の関係が確認されます。駅から離れるほど価格が低くなる傾向はありますが、説明力は限定的であり、丘陵地か平坦地か、周辺の土地利用なども価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年路線価の登戸新町52番3は、一般住宅とアパートが混在する登戸新町の住宅地にあり、登戸駅から約9分です。当該地点は126万円/坪、前年比+5.9%で、区の住宅地平均72.6万円/坪を大きく上回ります。2025年の登戸駅周辺住宅地平均106万円/坪との調査年が異なる参考比較でも高い水準にあり、登戸駅徒歩圏という位置づけが区内での相対的な高さと整合しています。

2026年路線価の長沢4丁目8045番27は、一般住宅の中に畑地も見られる長沢の丘陵住宅地で、生田駅から約32分です。42.1万円/坪、前年比+1.9%という水準は、駅徒歩圏の住宅地より低くなっています。容積率80%の低層住宅地であることや駅からの距離を踏まえると、駅周辺より郊外側の住宅地としての性格が価格に表れています。

2026年路線価の登戸字庚耕地2736番5は、向ケ丘遊園駅から約1分の登戸字庚耕地にあり、中層の小売店舗や飲食店が多い駅前商業地域です。296万円/坪、前年比+8.0%は参考値ですが、容積率500%の高度利用が可能な駅前立地であり、区内の住宅地や路線商業地とは異なる価格帯を形成しています。

2026年路線価の生田1丁目273番1は、生田にある店舗とマンションが混在する路線商業地域で、中野島駅から約13分です。86.7万円/坪、前年比+4.3%で、同駅周辺の2026年商業地平均100万円/坪を下回ります。駅前商業地ではなく県道沿いの商住混在地域であるため、商業地でありながら住宅地に近い価格帯という位置づけです。

2026年路線価の宿河原6丁目1026番1は、一般住宅の中に空地も見られる宿河原の住宅地で、久地駅から約7分です。91.0万円/坪、前年比+4.7%で、区の住宅地平均を上回ります。2025年の宿河原の住宅地参考集計89.8万円/坪や久地駅周辺の住宅地平均80.5万円/坪とは調査年が異なりますが、駅徒歩圏にある宿河原東側の住宅地として相対的に高い価格帯に位置しています。

住宅地の参考集計では、多摩区が72.8万円/坪、神奈川県 川崎市が85.0万円/坪です。区全体は市平均を下回る一方、登戸新町や宿河原の駅徒歩圏には市平均を上回る地点があり、区内でも駅への近さと地域特性による価格差が明確です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、区平均の前年比が+4.0%、前年から継続する34地点の前年比も+4.0%で、差はありません。34地点すべてが上昇し、中央値は+4.1%、中央50%は+3.4%から+4.5%に収まっています。区平均と地点ごとの中心的な動きが近いため、住宅地平均は今年の実態をよく反映していると判断できます。

商業地も、区平均と継続5地点の前年比がともに+5.6%で一致し、5地点すべてが上昇しました。中央値は+5.4%で、平均値との開きも小さくなっています。ただし、商業地は5地点のみで、駅前商業地の登戸字庚耕地2736番5と路線商業地の生田1丁目273番1では価格差が大きいため、平均価格152万円/坪は参考値として見る必要があります。

用途別には平均と継続地点の動きが整合しており、調査地点の構成変化による影響も確認されません。したがって、前年比については区平均が地点の実態を代表していますが、価格水準については駅前商業地、駅徒歩圏住宅地、丘陵住宅地という立地別の差も併せて確認することが重要です。

• 商業地の2026年路線価平均と前年比は5地点による参考値です。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が限られるため、地域全体を示す参考値です。
• 調査年が異なる価格は参考比較であり、同一年の相場として直接比較したものではありません。
• 路線価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、それぞれ同じ調査種別の中で比較しています。
• 各標準地の価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。