菅生中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年川崎市宮前区の路線価と駅距離で分かれる価格水準

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の宮前区平均は、住宅地が77.4万円/坪、商業地が127万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+4.3%、商業地が参考値で前年比+5.5%となり、継続地点でも同じ伸びが確認されました。鷺沼駅に近い鷺沼3丁目2番9や土橋4丁目3番6は高い価格水準にある一方、駅から距離のある南野川・菅生では相対的に低く、区内差が明瞭です。区平均と継続地点の動きは整合しており、今年の地点実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の宮前区平均は、住宅地35地点が77.4万円/坪、商業地6地点が127万円/坪です。商業地は地点数が限られるため参考値ですが、住宅地より49.3万円/坪高く、用途による価格水準の違いが表れています。

住宅地の継続地点における前年比の中央値は+4.3%で、中央50%は+3.4%から+5.0%の範囲に収まります。四分位範囲は1.6ポイントと比較的小さく、住宅地の上昇率は一部の地点だけに偏らず、まとまりのある分布です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+4.3%、商業地が参考値で前年比+5.5%となりました。個別地点では、2026年路線価の鷺沼3丁目2番9が296万円/坪、前年比+9.8%、土橋4丁目3番6が148万円/坪、前年比+8.4%、有馬8丁目18番4が92.0万円/坪、前年比+6.3%です。駅近の商業地や鷺沼駅に近い住宅地で、区平均を上回る伸びが確認できます。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の菅生3丁目2938番4、平4丁目1555番9、菅生5丁目1292番22で、いずれも前年比+2.1%です。すべてプラスではあるものの、区平均より伸びが小さく、駅から距離のある住宅地との違いが表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年の住宅地町丁目集計では、鷺沼が115万円/坪、前年比+5.8%、有馬が84.8万円/坪、前年比+5.4%、土橋が104万円/坪、前年比+5.0%です。一方、東有馬は58.1万円/坪、前年比+4.4%、菅生は50.3万円/坪、前年比+2.2%であり、町丁目別にも価格水準と伸びの差があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、鷺沼駅から約10分で中層マンションが建ち並ぶ土橋4丁目3番6が148万円/坪、前年比+8.4%です。これに対し、同駅から約50分で一般住宅の中に空地も残る南野川2丁目2639番20は47.0万円/坪、前年比+2.2%です。同じ住宅用途でも、駅との距離、建物の集積、容積率200%と80%という土地利用条件の違いに対応して価格差が見られます。

2026年路線価の商業地では、鷺沼駅から約2分の鷺沼3丁目2番9が296万円/坪、前年比+9.8%です。一方、宮前平駅から約28分の路線商業地である平1丁目756番1は69.5万円/坪、前年比+3.4%です。前者は店舗兼事務所とマンションが混在し容積率500%、後者は店舗と共同住宅が混在し容積率200%であり、駅前型と郊外側の路線商業地という性格の違いが価格水準に表れています。

同じ地価調査内で見ると、2025年住宅地は鷺沼1丁目15番13が140万円/坪、前年比+7.4%であるのに対し、五所塚2丁目8番3は41.5万円/坪、前年比+0.6%です。商業地では、2025年地価調査の宮前平1丁目10番13外が217万円/坪、有馬3丁目28番7が78.3万円/坪です。路線価とは調査年・調査種別が異なるため直接比較はできませんが、地価調査でも駅前商業地と路線商業地、駅近住宅地と駅から離れた住宅地の間に価格差が確認できます。

2026年路線価の住宅地35地点を用いた回帰では、徒歩時間の価格弾力性が-2.45、決定係数が0.728です。徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+2.5%低い統計的関係があり、駅距離によって区内の価格水準が分かれる傾向を比較的よく説明しています。

注目地点

2026年路線価の土橋4丁目3番6は、土橋の中層マンション等が建ち並ぶ住宅地域にあり、鷺沼駅から約10分です。駅から一定の近さを確保しつつ、中層住宅を受け入れる容積率200%の土地利用となっており、148万円/坪、前年比+8.4%という高い水準は、低層主体の郊外側住宅地とは異なる周辺環境に対応しています。

2026年路線価の南野川2丁目2639番20は、南野川の一般住宅が建ち並ぶ中に空地も残る住宅地域です。鷺沼駅から約50分で、容積率80%の低層住宅地という位置づけから、47.0万円/坪、前年比+2.2%にとどまります。当該地点の価格であり南野川全体の相場ではありませんが、駅近で建物集積の高い住宅地との距離感を示す地点です。

2026年路線価の鷺沼3丁目2番9は、鷺沼駅から約2分の商業地域で、店舗兼事務所とマンションが混在しています。容積率500%という高い利用強度と駅への近さが重なる立地で、296万円/坪、前年比+9.8%です。商業地6地点による参考値ではありますが、駅前に近い商業集積の価格帯を示す地点として、区内住宅地や郊外型の路線商業地とは明確に異なります。

2026年路線価の平1丁目756番1は、平にある店舗と共同住宅が混在する路線商業地域です。宮前平駅から約28分で、駅前商業地ではなく道路沿いの複合的な土地利用が中心となっており、69.5万円/坪、前年比+3.4%です。容積率200%であることも含め、鷺沼駅に近い高集積の商業地より低い価格水準となっています。

2026年路線価の菅生3丁目2938番4は、菅生の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、生田駅から約35分です。容積率80%の低層住宅地で、50.2万円/坪、前年比+2.1%となっています。生田駅別の2026年住宅地集計も1地点のみの参考値で50.2万円/坪であり、この数値は広い駅勢圏全体ではなく、当該地点の郊外側の住宅環境を示すものとして読む必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、区平均の前年比+4.3%に対し、継続35地点の前年比も+4.3%、中央値も+4.3%です。35地点すべてが上昇し、中央50%の上昇率は+3.4%から+5.0%に収まっています。平均と継続地点の差は0.0ポイントで、地点の入替による影響も0.0ポイントのため、住宅地の区平均は地点実態をよく反映しています。

商業地も、2026年路線価の区平均と継続6地点の前年比がともに+5.5%で、中央値は+5.2%です。6地点すべてが上昇していますが、住宅地より地点間のばらつきがあり、平均値は参考値として捉える必要があります。それでも平均と継続地点の差は0.0ポイントであり、集計地点の範囲では実態と整合しています。

参考として2025年地価調査を見ると、住宅地平均は前年比+4.2%、継続8地点は前年比+3.8%で、差は0.4ポイントです。この差は調査地点の構成変化・入替によるものですが、継続8地点はすべて上昇し、中央値も+3.4%であるため、平均と地点実態はおおむね整合しています。商業地は継続4地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+6.4%、中央値は+7.0%です。

• 価格は各調査地点または指定された集計地点の平均であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地および地点数の少ない駅・町丁目の集計は参考値として扱っています。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年・調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。