桐光学園中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

川崎市麻生区の2026年路線価、住宅地と駅前商業地の相場差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の麻生区平均は、住宅地が63.8万円/坪、商業地が202万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+4.6%、商業地が参考値で前年比+6.5%となり、住宅地では上昇率の中央50%が前年比+3.1%から+6.1%に収まりました。一方、地点価格は新百合ケ丘駅に近い共同住宅地域や駅前商業地域で高く、駅から離れた低層住宅地域では低い傾向が見られます。継続地点の前年比は用途別の区平均と一致しており、区平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地33地点が63.8万円/坪、商業地5地点が202万円/坪です。商業地は地点数が限られるため参考値ですが、駅前商業地域を含むことで住宅地より高い価格水準となっています。

住宅地の前年比分布は、中央値が前年比+4.5%、第1四分位が前年比+3.1%、第3四分位が前年比+6.1%で、中央50%の幅は3.0ポイントです。上昇幅には地点差があるものの、中心的な地点群はおおむね前年比+3%台から+6%台に分布しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+4.6%、商業地が参考値で前年比+6.5%でした。2026年路線価で上昇率が大きい地点は、上麻生1丁目5番3が前年比+8.2%、はるひ野2丁目10番10が前年比+7.8%、上麻生2丁目1821番15が前年比+7.6%です。これに対し、上昇率が小さい地点は向原3丁目17番13が前年比+1.3%、下麻生3丁目422番6が前年比+1.6%、王禅寺東2丁目680番176が前年比+2.5%でした。全地点がプラスでも、伸びには幅があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年の町丁目別集計では、商業地の上麻生が356万円/坪、前年比+7.6%でした。住宅地では千代ケ丘が60.4万円/坪、前年比+5.6%、王禅寺西が62.0万円/坪、前年比+3.2%、王禅寺東が49.9万円/坪、前年比+2.3%です。町丁目ごとに用途や地点構成が異なるため、価格水準と上昇率を分けて捉える必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、百合丘2丁目11番3が129万円/坪、前年比+7.0%である一方、下麻生3丁目422番6は32.6万円/坪、前年比+1.6%です。同じ調査種別・用途でも、新百合ケ丘駅に比較的近い中層共同住宅地域と、柿生駅から離れた一般住宅・作業所混在地域では、街並みと交通条件に大きな違いがあります。

2026年路線価の商業地では、上麻生1丁目5番3が450万円/坪、前年比+8.2%、百合丘1丁目24番9が92.0万円/坪、前年比+5.2%です。前者は新百合ケ丘駅前の中高層店舗・事務所ビルが並ぶ地域、後者は百合ケ丘駅近くの店舗・営業所が混在する路線商業地域であり、駅前集積の形態や土地利用の密度の違いが価格帯の差として表れています。

別の調査種別である2025年地価調査では、住宅地平均が47.9万円/坪、前年比+3.4%でした。同じ2025年地価調査の住宅地では、王禅寺西1丁目2620番32が73.5万円/坪、前年比+2.9%、片平字富士塚1673番14が30.4万円/坪、前年比+3.5%です。区画整然とした一般住宅地域と、一般住宅・農家住宅・畑が見られる地域との土地利用の違いが、同一調査内の価格幅に表れています。2025年地価調査の商業地は1地点で、上麻生5丁目997番1外が92.0万円/坪でした。

注目地点

2026年路線価の百合丘2丁目11番3は、百合丘にある中層共同住宅中心の住宅地域です。新百合ケ丘駅まで約11分で、容積率200%の土地利用が可能な住宅地という文脈を持ちます。当該地点は129万円/坪、前年比+7.0%で、駅から離れた低層住宅地域より高い水準にあります。共同住宅が並ぶ街並みと駅への距離感が、区内での相対的な高さを理解する手掛かりです。

2026年路線価の下麻生3丁目422番6は、下麻生の一般住宅に作業所なども見られる住宅地域です。柿生駅まで約25分で、容積率80%、前面道路幅3mという郊外側の低層住宅地の性格があります。当該地点は32.6万円/坪、前年比+1.6%であり、駅に近い共同住宅地域との価格差には、交通距離と周辺土地利用の違いが表れています。

2026年路線価の上麻生1丁目5番3は、上麻生に位置し、新百合ケ丘駅まで約3分の駅前商業地域です。中高層の店舗・事務所ビルが並び、容積率600%という高密度な商業利用の文脈があります。当該地点は450万円/坪、前年比+8.2%で、麻生区の商業地の中でも駅前集積を反映した高い価格帯です。ただし、商業地は5地点による集計のため、前年比は参考値として見る必要があります。

2026年路線価の百合丘1丁目24番9は、百合丘の県道沿いに店舗や営業所が混在する路線商業地域です。百合ケ丘駅まで約4分と駅に近い一方、容積率は200%で、上麻生1丁目5番3の中高層駅前商業地とは集積形態が異なります。当該地点は92.0万円/坪、前年比+5.2%であり、同じ駅近商業地でも土地利用の密度によって価格帯が分かれています。

2026年路線価の向原3丁目17番13は、向原にある区画整然とした一般住宅地域です。新百合ケ丘駅まで約30分で、容積率80%の低層住宅地として、駅前や駅徒歩圏とは異なる位置づけです。当該地点は40.7万円/坪、前年比+1.3%で、2026年路線価の上昇率が小さい地点の一つです。整った住宅街である一方、駅からの距離がある郊外側の価格水準を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均の前年比が+4.6%、前年から継続する33地点の前年比も+4.6%で、差は0.0ポイントです。中央値は前年比+4.5%で、33地点すべてが上昇しています。平均と中央値が近く、継続地点の動きとも一致しているため、住宅地の区平均は地点の実態をおおむね反映していると判断できます。ただし、中央50%は前年比+3.1%から+6.1%に分布しており、個別地点の伸びが一様という意味ではありません。

商業地も、2026年路線価の区平均と継続5地点の前年比がともに+6.5%で、差は0.0ポイントです。中央値は前年比+6.3%で、5地点すべてが上昇しています。この範囲では区平均と地点実態は整合していますが、地点数が5地点に限られるため、商業地の平均と前年比は参考値として扱うのが適切です。

エリアの動き

川崎市では、「王禅寺第5住宅地区地区計画」「日生百合ヶ丘地区地区計画」「上麻生2丁目南地区地区計画」が決定済みです。名称上、王禅寺東・王禅寺西に連なる王禅寺周辺、百合丘周辺、上麻生周辺に関係する地区計画として位置づけられます。確認できる事実は計画の決定と市町村が川崎市であることに限られるため、地価への影響や時期との因果関係は判断できません。

• 路線価は標準地1地点の価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 商業地の2026年路線価平均と前年比は5地点による参考値です。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数や用途構成の違いを含む参考値です。
• 地区計画は決定済みという事実のみを記載し、地価への寄与や将来動向は示していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。