柳島小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年墨田区路線価にみる住宅地と商業地の相場

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の墨田区平均は、住宅地が162万円/坪、商業地が318万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+11.6%、商業地が前年比+13.0%となり、継続地点は両用途ともすべて上昇しました。なかでも錦糸町駅に近い江東橋3丁目7番7外は854万円/坪、前年比+16.4%です。一方、住宅地では街並みや駅距離による価格差も大きく、区平均だけで個別地域を捉えることはできませんが、平均の前年比は継続地点の実態と整合しています。

今年の相場概況

2026年路線価の墨田区平均は、住宅地11地点が162万円/坪、商業地13地点が318万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準で、駅前の高密度な商業地域を含む用途構成が価格帯の違いに表れています。

住宅地の継続地点における前年比の中央値は+11.9%、第1四分位は+11.6%、第3四分位は+12.5%で、中央50%の幅は0.9ポイントです。上昇率のばらつきが小さい一方、地点価格は千歳1丁目6番7の242万円/坪から八広4丁目15番19の108万円/坪まで開きがあり、前年比が近くても立地や街並みに応じた価格差が残っています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+11.6%、商業地が前年比+13.0%です。用途別では商業地の伸びが住宅地を1.4ポイント上回り、駅前商業地でより高い上昇率が確認できます。

上昇率が高い地点は、江東橋3丁目7番7外が前年比+16.4%、両国2丁目7番16が前年比+15.3%、錦糸3丁目21番3が前年比+14.2%で、いずれも2026年路線価の商業地です。価格はそれぞれ854万円/坪、346万円/坪、373万円/坪で、江東橋、両国、錦糸の商業地点で区平均を上回る伸びが見られます。

上昇率が小さい地点も前年比はプラスです。2026年路線価では八広4丁目15番19が108万円/坪、前年比+7.6%、立花5丁目60番1外が116万円/坪、前年比+9.8%、墨田2丁目1178番1外が132万円/坪、前年比+10.4%でした。区内では上昇が共通するものの、その強さには地点差があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、千歳1丁目6番7が242万円/坪、前年比+13.4%であるのに対し、八広4丁目15番19は108万円/坪、前年比+7.6%です。前者は共同住宅の中に事務所なども見られ、容積率400%の地域です。後者は住宅、作業所、小工場などが混在し、容積率200%で八広駅から約13分に位置します。用途は同じ住宅地でも、土地利用の密度、街並み、駅距離が価格水準の差として表れています。

2026年路線価の商業地では、江東橋3丁目7番7外が854万円/坪、前年比+16.4%である一方、墨田2丁目1178番1外は132万円/坪、前年比+10.4%です。前者は錦糸町駅から約2分、高層の飲食ビルなどが建ち並ぶ容積率700%の商業地域です。後者は鐘ケ淵駅から約2分ですが、小売店舗、事務所、住宅が混在する容積率300%の近隣商業地域です。駅への近さだけでなく、商業集積の規模と土地利用の密度が価格帯の違いに対応しています。

町丁目別集計は地点数が少ないため参考値ですが、2026年路線価の商業地では、江東橋が1地点で854万円/坪、前年比+16.4%、両国が2地点で377万円/坪、前年比+14.4%、錦糸が1地点で373万円/坪、前年比+14.2%です。高い伸びは区南部の駅周辺商業地点に見られますが、これらは少数地点の集計であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は菊川三丁目5番22が197万円/坪、立花一丁目15番4が107万円/坪です。商業地は江東橋一丁目5番7が463万円/坪、前年比+14.3%、東向島五丁目225番3外が143万円/坪、前年比+10.7%でした。事務所ビルが建ち並ぶ容積率700%の商業地域と、店舗兼共同住宅などが並ぶ容積率300%の近隣商業地域との違いが、同じ地価調査内の価格差に表れています。

注目地点

千歳1丁目6番7は、2026年路線価で242万円/坪、前年比+13.4%の住宅地です。千歳にあり、共同住宅を中心に事務所なども見られる地域で、森下駅から約9分です。同駅周辺の2026年住宅地平均は2地点の参考値で210万円/坪であり、当該地点はこれを上回ります。容積率400%の土地利用と住宅・業務機能の混在が、区内住宅地で相対的に高い価格水準と対応しています。また、墨田区の2026年住宅地平均162万円/坪は東京都平均150万円/坪を上回り、この地点はその区平均も大きく上回ります。

八広4丁目15番19は、2026年路線価で108万円/坪、前年比+7.6%の住宅地です。八広の住宅、作業所、小工場などが混在する地域にあり、八広駅から約13分です。容積率200%、前面道路幅4.5mという周辺条件も含め、共同住宅や事務所が見られる千歳の地点より低密度な住宅・作業所混在地として位置づけられます。当該地点の価格は墨田区の住宅地平均と東京都の住宅地平均をともに下回り、区内の立地差を示しています。

江東橋3丁目7番7外は、2026年路線価で854万円/坪、前年比+16.4%の商業地です。錦糸町駅から約2分の江東橋にあり、高層の飲食ビルなどが建ち並ぶ容積率700%の商業地域です。36mの都道に面する駅前の高密度商業地という文脈が、墨田区の商業地平均318万円/坪を大きく上回る価格水準に対応しています。これは当該標準地の路線価であり、江東橋全体の相場を表すものではありません。

墨田2丁目1178番1外は、2026年路線価で132万円/坪、前年比+10.4%の商業地です。墨田に位置し、鐘ケ淵駅から約2分と駅には近いものの、小売店舗、事務所、住宅が混在する近隣商業地域です。高層商業ビルが集まる江東橋とは異なり、容積率300%の生活圏型の商業・住宅混在地であることが、区内商業地平均を下回る価格帯と対応しています。

向島3丁目17番5外は、2026年路線価で183万円/坪、前年比+12.3%の住宅地です。向島にあり、とうきょうスカイツリー駅から約6分で、住宅、マンション、事業所などが混在しています。価格は墨田区の住宅地平均162万円/坪と東京都平均150万円/坪を上回る一方、千歳1丁目6番7より低い水準です。駅徒歩圏で容積率300%の住宅・事業所混在地という性格から、区内住宅地の中では中間より高い価格帯に位置づけられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、区平均の前年比+11.6%と継続11地点の前年比+11.6%が一致しています。11地点すべてが上昇し、中央値も前年比+11.9%です。中央50%は前年比+11.6%から+12.5%に収まるため、平均の上昇率は一部地点だけではなく、継続地点のまとまった動きを反映しています。

商業地でも、区平均の前年比+13.0%と継続13地点の前年比+13.0%が一致しています。13地点すべてが上昇し、中央値は前年比+12.8%です。したがって、用途別平均の前年比は地点の実態と整合しており、調査地点の入替による乖離も確認されません。

ただし、平均価格が個別地点の水準を代表するとは限りません。住宅地は108万円/坪から242万円/坪、商業地は132万円/坪から854万円/坪まで幅があります。平均の前年比は区全体の方向を捉えていますが、具体的な価格水準を読む際は、駅距離だけでなく、商業集積、容積率、道路条件、住宅・事業所・作業所の混在状況を地点ごとに確認する必要があります。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査では住宅地4地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+10.5%、中央値は+11.5%です。商業地14地点もすべて上昇し、平均と継続地点はいずれも前年比+11.5%、中央値は+11.4%でした。こちらも上昇という方向は地点分布と整合していますが、2026年路線価とは調査種別と調査年が異なります。

エリアの動き

墨田区内では、白鬚東、立花一丁目、押上二丁目、錦糸町駅北口、横川五丁目、曳舟駅前、京成曳舟駅前周辺で、完了済みの市街地再開発事業が確認できます。区域面積は白鬚東が27.6ha、錦糸町駅北口が4.4ha、曳舟駅前が2.8haで、立花一丁目が1.2ha、押上二丁目と横川五丁目が各0.6haです。

空間的には、錦糸、押上、東向島・京島、立花一丁目など、区内の複数地域に完了事業が分布しています。とくに曳舟駅前および京成曳舟駅前周辺では複数の区域が確認できますが、いずれも工事完了公告済みの事業であり、今回の地価変動との因果関係を示す情報ではありません。

• 価格は各年・各調査種別の標準地に基づく集計であり、実際の取引価格とは異なります。
• 町丁目別・駅別の少数地点集計は参考値であり、地域全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 注目地点の価格は当該標準地の路線価であり、町丁目全体の価格水準を示すものではありません。
• エリアの動きに記載した市街地再開発事業は、いずれも工事完了公告済みです。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。