松庵小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

杉並区の2026年路線価と駅前商業地・住宅地の相場概況

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の杉並区平均は、住宅地が186万円/坪、商業地が401万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+7.5%、商業地が前年比+14.8%となり、特に西荻北2丁目109番3や上荻1丁目7番4外など駅前商業地の上昇率が高くなっています。一方、住宅地では街並みや土地利用、駅との距離によって価格差があります。継続地点の変化と区平均は一致しており、用途別平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の杉並区平均は、住宅地60地点が186万円/坪、商業地24地点が401万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える価格水準であり、駅前の店舗・事務所集積を含む地点と、一般住宅を中心とする地点の土地利用の違いが用途別平均に表れています。

住宅地の前年比分布は中央値が+7.5%、第1四分位が+6.8%、第3四分位が+8.1%で、中央50%の幅は1.3ポイントです。多くの住宅地点が中央値に近い範囲に集まっているため、区内の住宅地は一部地点だけでなく、比較的そろった上昇幅を示しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+7.5%、商業地が前年比+14.8%となりました。用途別では商業地の上昇率が住宅地を7.3ポイント上回っており、今年の変化には明確な用途差があります。

上昇率が高い地点は、2026年路線価の西荻北2丁目109番3が524万円/坪、前年比+17.2%、高円寺南4丁目23番3外が532万円/坪、前年比+16.4%、荻窪5丁目126番3が778万円/坪、前年比+16.3%で、いずれも商業地です。西荻北、高円寺南、荻窪という鉄道駅周辺の商業エリアで、区平均を上回る上昇率が確認できます。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の清水3丁目209番1が163万円/坪、前年比+4.4%、阿佐谷北6丁目154番9が156万円/坪、前年比+5.8%、善福寺3丁目126番3が160万円/坪、前年比+6.0%です。いずれも上昇を維持していますが、住宅地平均の前年比+7.5%より低い伸びにとどまっています。

変化の要因

2026年路線価では、商業地の中でも駅前型と住宅混在型で価格水準に大きな差があります。荻窪駅から約1分で、中高層の店舗ビルが建ち並ぶ上荻1丁目7番4外は1317万円/坪、前年比+16.3%です。一方、久我山駅から約13分で、中低層の事務所と共同住宅が多い宮前4丁目120番9は224万円/坪、前年比+10.2%です。駅との距離に加え、駅前商業地域と住宅を含む沿道地域という用途構成の違いが、同じ商業地内の価格差として表れています。

住宅地では、中高層共同住宅や事務所ビルが並ぶ久我山1丁目370番4が2026年路線価で288万円/坪、前年比+13.4%です。一般住宅とアパートが多い井草5丁目116番13は131万円/坪、前年比+6.0%で、上井草駅から約7分の住宅地域です。共同住宅・事務所を含む土地利用と、低層住宅を中心とする土地利用の違いが、住宅地内の水準差に対応しています。

町丁目別にみると、2026年路線価では西荻北の商業地点が前年比+17.2%、上荻の商業地点が前年比+16.3%、阿佐谷南の商業地点が前年比+16.2%です。いずれも各1地点の参考値ですが、駅前商業地で住宅地平均を上回る変化が確認できます。

別調査である2025年地価調査を同じ調査種別内でみると、住宅地平均は191万円/坪、前年比+7.9%、商業地平均は369万円/坪、前年比+13.8%です。2025年地価調査の商業地では上荻一丁目48番10と阿佐谷南三丁目774番3がともに前年比+14.9%、住宅地で上昇率が小さい地点では善福寺四丁目267番10が154万円/坪、前年比+6.4%でした。こちらでも商業地の上昇率が住宅地より高いという用途差が確認できます。

注目地点

2026年路線価の久我山1丁目370番4は、久我山駅から約8分の久我山にあり、中高層の共同住宅と事務所ビルが建ち並ぶ地域です。288万円/坪、前年比+13.4%という水準は、杉並区の住宅地平均186万円/坪を上回ります。一般的な低層住宅地とは異なる建物構成に加え、駅から徒歩圏に位置することが、区内住宅地の中で相対的に高い価格水準を理解する手掛かりになります。杉並区の住宅地平均は東京都平均150万円/坪も上回っており、この地点はその区平均よりさらに高い位置にあります。

2026年路線価の井草5丁目116番13は、上井草駅から約7分の井草に位置し、一般住宅とアパートが多い住宅地域です。131万円/坪、前年比+6.0%で、住宅地平均186万円/坪より低い水準です。容積率100%の低層住宅を中心とした土地利用であり、中高層共同住宅や事務所を含む久我山の地点との街並みの違いが、区内での相対的な価格差に表れています。

2026年路線価の上荻1丁目7番4外は、荻窪駅から約1分の上荻にあり、中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域です。1317万円/坪、前年比+16.3%という水準は、商業地平均401万円/坪を大きく上回ります。容積率600%の駅前立地で、店舗ビルを中心とする高密度な土地利用が可能であることが、住宅を含む沿道型商業地との差を示しています。

2026年路線価の宮前4丁目120番9は、久我山駅から約13分の宮前にあり、中低層の事務所と共同住宅が多い地域です。224万円/坪、前年比+10.2%で、商業地平均401万円/坪を下回ります。駅前店舗街ではなく、住宅利用も含む都道沿いの地域であるため、同じ商業地でも上荻の駅前地点とは商業集積の性格と価格帯が異なります。

2026年路線価の西荻北2丁目109番3は、西荻窪駅から約2分の西荻北にあり、小売店舗や銀行などが建ち並ぶ駅前商業地域です。524万円/坪、前年比+17.2%で、商業地平均を上回る価格水準と上昇率を示しています。駅に近い店舗集積と容積率500%の土地利用が、同じ西側エリアでも低層住宅地とは異なる商業地としての位置づけにつながっています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+7.5%で、前年から継続する59地点の平均も前年比+7.5%、中央値も+7.5%です。継続地点59地点はすべて上昇しており、平均と継続地点の差は0.0ポイントです。中央50%も前年比+6.8%から+8.1%に収まるため、住宅地平均は一部の高い上昇率だけに左右された数値ではなく、地点全体の変化をおおむね代表しています。

商業地も、2026年路線価の区平均が前年比+14.8%、継続24地点の平均が前年比+14.8%、中央値が+15.0%です。24地点すべてが上昇し、平均と継続地点の差は0.0ポイントとなっています。西荻北2丁目109番3の前年比+17.2%など区平均を上回る地点はあるものの、継続地点平均と区平均が一致しているため、調査地点の入替による見かけ上の乖離は確認されません。

以上から、住宅地と商業地のいずれも、用途別の区平均は継続地点の実態と整合しています。ただし、住宅地は131万円/坪から288万円/坪、商業地は224万円/坪から1317万円/坪まで注目地点間の価格差があるため、平均価格だけで個別地点の立地や街並みまで代表するものではありません。

エリアの動き

荻窪駅北口では、上荻一丁目の一部0.7haを施行区域とする事業が、昭和53年7月8日に都市計画決定され、昭和59年1月13日に工事完了公告となっています。現在の上荻には駅前型の商業地点があり、2026年路線価でも中高層店舗ビルが並ぶ商業地域として確認できます。

新高円寺駅前では、梅里一丁目の一部0.3haを施行区域とする事業が、平成3年8月21日に都市計画決定され、平成7年5月12日に工事完了公告となっています。いずれも完了済みの事業であり、今年の地価変化との因果を示すものではなく、駅周辺の都市整備履歴として位置づけられます。

• 価格は路線価または地価調査の標準地点における価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格を直接比較していません。
• 町丁目別の商業地集計には1地点のみのものがあり、参考値として扱っています。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しているため、元データとの差が生じる場合があります。
• エリアの動きは完了済み事業の事実を示すものであり、地価への寄与や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。